2022年剛剛過去18天，房地產(chǎn)并購融資“開閘”，迎來兩例“首單”。
1月17日，浦發(fā)銀行率先發(fā)行了首單房地產(chǎn)項目并購主題債券，募集資金用于房地產(chǎn)項目并購貸款的投放。而在1月12日，招商蛇口率先完成首筆并購類票據(jù)的注冊，成為今年“第一個吃螃蟹”的房企。
在監(jiān)管層明確表態(tài)支持并購融資的背景下，隨著并購融資的“開閘”，2022年會成為房企并購大年嗎？
首單房地產(chǎn)項目并購主題債券“出爐”
2021年年底，中國人民銀行和銀保監(jiān)會聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于做好重點房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置項目并購金融服務(wù)的通知》，鼓勵銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)做好重點房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置項目并購的金融支持和服務(wù)。其中包括穩(wěn)妥有序開展并購貸款業(yè)務(wù)、加大債券融資支持力度、積極提供并購融資顧問服務(wù)、提高并購服務(wù)效率等。
2022年1月6日，承債式并購貸款政策落地。針對出險企業(yè)項目的承債式收購，相關(guān)并購貸款不再計入“三道紅線”相關(guān)指標(biāo)，這一政策不僅為房企打通了并購融資通道，同時也減輕了因出險企業(yè)項目收并購所帶來的債務(wù)監(jiān)管壓力。
在并購融資相關(guān)利好政策來臨之際，浦發(fā)銀行率先發(fā)行了首單房地產(chǎn)項目并購主題債券。
1月17日，浦發(fā)銀行在銀行間債券市場發(fā)布公告，將于1月21日簿記發(fā)行房地產(chǎn)項目并購主題債券（22浦發(fā)銀行02），本期債券規(guī)模為50億元，期限為3年，募集資金用于房地產(chǎn)項目并購貸款投放。該筆債券為金融機(jī)構(gòu)發(fā)行的首單房地產(chǎn)項目并購主題債券。
事實上，早在2009年，原銀監(jiān)會就曾下發(fā)《商業(yè)銀行并購貸款風(fēng)險管理指引》的通知，后于2015年做出修訂，其中，對商業(yè)銀行發(fā)行并購貸款的資質(zhì)作出具體的要求，以及對于并購貸款的發(fā)行年限和發(fā)行條件做出限定。而此后，銀行對于并購貸款用于房地產(chǎn)并購的案例較少，也說明銀行對此類并購貸款的發(fā)行相對較為謹(jǐn)慎。
中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究副總監(jiān)陳星表示：“浦發(fā)銀行的并購債是金融機(jī)構(gòu)發(fā)行的首筆房地產(chǎn)項目并購主題債券，為金融機(jī)構(gòu)參與房企出險資產(chǎn)處置提供了新思路和新方式。之前已傳出房企并購貸款不計入‘三道紅線’，那么推測金融機(jī)構(gòu)的并購債相應(yīng)的也不會計入銀行的‘兩道紅線’，這將有利于并購融資的發(fā)放，加速房企的風(fēng)險化解速度?！?/p>
對于房企來講，銀行發(fā)行并購貸款同時具有優(yōu)劣勢。在克而瑞機(jī)構(gòu)分析師房玲和陳家鳳看來，銀行并購貸款的優(yōu)勢在于利率偏低，根據(jù)并購主體和并購項目情況綜合確定，利率在6%-10%之間；期限較長，不超過7年，通常不足5年。銀行并購貸款的特點能夠支付并購股權(quán)對價款（并購交易價款中并購貸款所占比例不應(yīng)高于60%），常被用于收并購的前端融資。
“但是目前銀行并購貸款對主體和項目申請門檻高，而且貸款金額最多覆蓋交易對價的六成，規(guī)模有限。近期監(jiān)管層鼓勵發(fā)放并購貸款，但多家銀行反映，有需求的項目并不多?！狈苛?、陳家鳳如是表示。
招商蛇口試水首單并購票據(jù)
一方面，部分商業(yè)銀行發(fā)行并購貸款用于房地產(chǎn)項目并購，另一方面，優(yōu)質(zhì)房企也開始自主發(fā)行并購票據(jù)。
1月12日，招商蛇口30億元并購票據(jù)完成注冊，首期發(fā)行25.8億元，這是今年房企首筆成功發(fā)行的并購票據(jù)，預(yù)示著房企并購票據(jù)的“破冰”。
根據(jù)招商蛇口所發(fā)布的募集說明書顯示，在首期發(fā)行的25.8億元中，12.9億元用于支持產(chǎn)業(yè)內(nèi)協(xié)同性較強(qiáng)的企業(yè)緩解流動性壓力；另有12.9億元用于償還公司的銀行貸款，涉及9家銀行的還款。
募集說明書還披露，招商蛇口將收購一家公司以住宅為主的城市更新項目。該公司股東B公司于2021年8月9日出讓其80%股權(quán)及債權(quán)，最終由招商蛇口子公司競得。該城市更新項目的收購總價款達(dá)21.53億元。此次發(fā)行債券的募集資金中，12.9億元用于并購，金額不超過并購總價款的60%，置換發(fā)行人前期投入資金及后續(xù)資產(chǎn)投資。
招商蛇口率先試水并購票據(jù)也為其他優(yōu)質(zhì)房企開展相關(guān)融資指出方向。據(jù)克而瑞機(jī)構(gòu)監(jiān)測顯示，目前，僅招商蛇口1家提交了上述并購票據(jù)的申請，而萬科、華潤、中海等優(yōu)質(zhì)企業(yè)雖有發(fā)行意愿，但目前尚未展開具體行動。
與銀行發(fā)行的并購貸款相比，房企發(fā)行并購票據(jù)的門檻也相對較高，都聚焦于國企、央企等高信用主體?！罢猩躺呖诘哪技Y金可用于支付收購項目對價，且與銀行并購貸款相似，票據(jù)金額能覆蓋并購交易不超過60%的現(xiàn)金對價，發(fā)行期限為中長期（3-5年左右）?！狈苛岜硎?。
據(jù)了解，在通常情況下，并購票據(jù)與銀行并購貸款呈互補(bǔ)關(guān)系，區(qū)別在于并購票據(jù)多用于收并購項目后續(xù)的開發(fā)建設(shè)，銀行并購貸款用于并購的前端融資。兩者的規(guī)模均相對有限，募得并購資金占總交易對價最多六成，且對發(fā)行人門檻可能更高。
除了招商蛇口外，新京報記者注意到，在央企華僑城近期發(fā)行的一筆中期票據(jù)中，也有部分資金將用于償還并購貸款。1月17日，全國銀行間同業(yè)拆借中心披露的信息顯示，1月12日至1月13日，華僑城發(fā)行了2022年第一期中期票據(jù)，發(fā)行規(guī)模合計15億元。
根據(jù)此前發(fā)布的募集說明書，華僑城本期募集資金擬全部用于償還金融機(jī)構(gòu)借款，其中9.6億元用于償還并購貸款，5.4億元用于償還發(fā)行人流動資金貸款。不過，華僑城表示，此次發(fā)行的債券，僅用于過去已經(jīng)完成的收購，并非用于出險企業(yè)項目收并購。
業(yè)內(nèi)：短期資金面未回暖，房企收并購偏謹(jǐn)慎
2021年下半年，在融資收緊、市場下行的情況下，一些杠桿率高的房企風(fēng)險暴露，部分房企陷入流動性緊張，而少數(shù)經(jīng)營不善的房企也出現(xiàn)“爆雷”。
而進(jìn)入2022年，不少民營房企流動性緊張的局面并未緩解，而多數(shù)房企也面臨著償債高峰期的到來。根據(jù)克而瑞對行業(yè)100家典型房企償債壓力監(jiān)測發(fā)現(xiàn)，2022年，房企境內(nèi)外債券、票據(jù)到期額度逾6000億元，其中1月、3月、4月、6月、7月到期額度均處于高位區(qū)，整體來看特別是上半年集中到期債務(wù)多，不少房企面臨較大償債壓力。
在償債高峰和流動性緊張的雙重壓力下，不少房企通過出售項目和資產(chǎn)來自救，市場上并購機(jī)會也隨之增多，那么今年會再度成為并購大年嗎？
房玲表示：“雖然近期監(jiān)管層鼓勵并購貸款、并購票據(jù)等金融工具支持收并購，從中長期來看對房企并購行為有正面的推動作用，但短期在資金面尚未完全回暖的狀態(tài)下，多數(shù)優(yōu)質(zhì)房企收并購偏謹(jǐn)慎。”
“就當(dāng)前形勢來看，交易意愿不強(qiáng)烈是市場面臨的較大問題。從受讓企業(yè)角度來看，當(dāng)前市場仍處于下行周期，未來預(yù)期不明朗，握緊手中現(xiàn)金、保障充足的流動性更為重要。從出險企業(yè)角度來看，項目出售也較為謹(jǐn)慎。”陳星如是說。
當(dāng)前，收購主力從民企轉(zhuǎn)為國企，背后也有地方政府的鼓勵和支持。近期，廣東省政府已召集多家房企開會，包括奧園集團(tuán)、富力地產(chǎn)、中海地產(chǎn)、五礦地產(chǎn)、越秀地產(chǎn)、珠江實業(yè)集團(tuán)等國企和民企，并為幾家國企、央企收并購出險房企項目“牽線搭橋”。
克而瑞機(jī)構(gòu)分析師朱一鳴、汪慧認(rèn)為，并購貸款政策的落地和地方政府的介入，無疑指引了房地產(chǎn)市場收并購風(fēng)向。但從整體來看，監(jiān)管層鼓勵收并購的主要意圖仍在于“維穩(wěn)”，一方面為債務(wù)危機(jī)企業(yè)謀出路，使得行業(yè)違約、爆雷風(fēng)險可控；另一方面保交付，加快市場出清，緩解市場負(fù)面情緒，刺激銷售修復(fù)。
“2022年行業(yè)并購機(jī)會比較多，整體并購規(guī)?？赡艹试鲩L趨勢，但金融政策對房企并購意愿的推動可能并不明顯，并購規(guī)模也難以回到2017年-2018年的峰值?！狈苛岱Q。
朱一鳴、汪慧表示：“我們認(rèn)為短期內(nèi)市場可能并不會自發(fā)出現(xiàn)大規(guī)模地產(chǎn)開發(fā)項目收購動作，在監(jiān)管層和政策指引下，一些政府鼓勵、借款方大力支持項目的收并購會率先展開。國企、央企將成為市場接盤主力軍，一些經(jīng)營穩(wěn)健、資金面良好的民企也將參與抄底。”
