12月27日，央行召開(kāi)關(guān)于2022年工作部署會(huì)議，其中涉及房地產(chǎn)行業(yè)的表述為——“穩(wěn)妥實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，更好滿足購(gòu)房者合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。”
12月25日,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)王蒙徽接受新華社采訪時(shí)，同樣強(qiáng)調(diào)“堅(jiān)持房住不炒，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)。”
包括央行及住建部在內(nèi)的眾多部門，在歷次會(huì)議中關(guān)于房地產(chǎn)提及最多的就是“穩(wěn)”與“良性循環(huán)”?！按龠M(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)”被市場(chǎng)普遍認(rèn)為是2022年房地產(chǎn)調(diào)控的主要思路。
面對(duì)房地產(chǎn)的“艱難”處境。王蒙徽強(qiáng)調(diào)，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)是最大的國(guó)內(nèi)消費(fèi)市場(chǎng)，是穩(wěn)增長(zhǎng)擴(kuò)內(nèi)需、建設(shè)強(qiáng)大國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的重要領(lǐng)域。
住建部對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的態(tài)度至關(guān)重要。對(duì)于房地產(chǎn)作為“支柱產(chǎn)業(yè)”的身份確認(rèn)，也是對(duì)未來(lái)市場(chǎng)預(yù)期的再次修正，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍舊是重要的國(guó)內(nèi)消費(fèi)市場(chǎng)，仍舊貢獻(xiàn)了巨大的GDP增量。
央行與住建部的近期會(huì)議發(fā)言，都在傳遞維護(hù)市場(chǎng)預(yù)期以及加強(qiáng)行業(yè)未來(lái)信心的信號(hào)。
“增信心、防風(fēng)險(xiǎn)、穩(wěn)增長(zhǎng)”
近半年以來(lái)，眾多房企出現(xiàn)債務(wù)危機(jī)，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的未來(lái)發(fā)展充滿不確定性?！爸еa(chǎn)業(yè)”標(biāo)簽一再被強(qiáng)調(diào)，意味著行業(yè)需要恢復(fù)信心。
關(guān)于當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀以及2022年發(fā)展方向，王蒙徽的發(fā)言中有九個(gè)字至關(guān)重要。
王蒙徽談到，將堅(jiān)持穩(wěn)字當(dāng)頭、穩(wěn)中求進(jìn)，立足新發(fā)展階段，完整、準(zhǔn)確、全面貫徹新發(fā)展理念，加快構(gòu)建新發(fā)展格局，著力在“增信心、防風(fēng)險(xiǎn)、穩(wěn)增長(zhǎng)、促改革、強(qiáng)作風(fēng)”上下功夫，努力推動(dòng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)事業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。
“增信心、防風(fēng)險(xiǎn)、穩(wěn)增長(zhǎng)”，既有對(duì)于當(dāng)下市場(chǎng)的情況判斷，也有對(duì)行業(yè)未來(lái)發(fā)展的方向要求，其核心調(diào)控在于“穩(wěn)”。
房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求仍然存在，供給與需求的平衡在短期內(nèi)不會(huì)被打破，整個(gè)行業(yè)還將繼續(xù)發(fā)揮“支柱產(chǎn)業(yè)”的重要作用。同時(shí)，房地產(chǎn)由于其規(guī)模大、鏈條長(zhǎng)、涉及面廣，對(duì)經(jīng)濟(jì)金融穩(wěn)定和風(fēng)險(xiǎn)防范具有系統(tǒng)性影響，規(guī)模化發(fā)展所帶來(lái)的一系列問(wèn)題也需要被解決。
王蒙徽指出，過(guò)去形成的“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)模式不可持續(xù)，“大量建設(shè)、大量消耗、大量排放”的城鄉(xiāng)建設(shè)方式不可持續(xù)，既不適應(yīng)高質(zhì)量發(fā)展的要求，也積累了不少風(fēng)險(xiǎn)隱患。
以“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”作為發(fā)展模式的房企正處于降杠桿趨勢(shì)之中。面對(duì)一系列政策調(diào)整，部分房企也出現(xiàn)了債務(wù)危機(jī)，但與此同時(shí)，行業(yè)多年以來(lái)所積累的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)也正在出清。
“今年下半年以來(lái)，受個(gè)別房地產(chǎn)頭部企業(yè)債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)顯現(xiàn)等因素影響，市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生變化。”王蒙徽指出，將堅(jiān)決落實(shí)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議部署，牢牢堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的工具和手段，加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。
房住不炒的定位是仍將被堅(jiān)決落實(shí)，部分房企的自身違約也不會(huì)引發(fā)政策的短期轉(zhuǎn)向，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展才是2022年的主要任務(wù)。
如何促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展，王蒙徽提到——
一、保持調(diào)控政策連續(xù)性穩(wěn)定性。繼續(xù)穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，落實(shí)城市主體責(zé)任，強(qiáng)化省級(jí)政府監(jiān)督指導(dǎo)責(zé)任，保障剛性住房需求，滿足合理的改善性住房需求，努力做到穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期。
二、增強(qiáng)調(diào)控政策協(xié)調(diào)性精準(zhǔn)性。加強(qiáng)金融、土地、市場(chǎng)監(jiān)管等調(diào)控政策的協(xié)同。加強(qiáng)部省市縣調(diào)控聯(lián)動(dòng)，加強(qiáng)對(duì)城市調(diào)控工作“一對(duì)一”的指導(dǎo)監(jiān)督。
三、堅(jiān)決有力處置個(gè)別頭部房地產(chǎn)企業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目逾期交付風(fēng)險(xiǎn)。以“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”為首要目標(biāo)，按照省市統(tǒng)籌的工作要求，以法治化市場(chǎng)化為原則，確保社會(huì)穩(wěn)定、國(guó)家和群眾利益不受損失。
四、持續(xù)整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。完善市場(chǎng)監(jiān)管機(jī)制，切實(shí)維護(hù)群眾合法權(quán)益。
其中三、四條主要作用在于維護(hù)市場(chǎng)交易秩序與群眾利益?！氨＝粯?、保民生、保穩(wěn)定”更是作為地方政府的重要任務(wù)。面對(duì)一眾房地產(chǎn)項(xiàng)目的停工逾期風(fēng)險(xiǎn)，住建部已經(jīng)明確給出要求，“保交樓”成為各地政府交給房地產(chǎn)企業(yè)的“紅線任務(wù)”。
部分地方政府也建立聯(lián)合工作組，確保出現(xiàn)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的房企能夠交付項(xiàng)目。即便是深陷債務(wù)旋渦的恒大，也在前幾天的內(nèi)部會(huì)議中提出“確保12月份交樓3.9萬(wàn)套”。
“房住不炒、良性循環(huán)”
堅(jiān)持‘房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的’定位已成為社會(huì)共識(shí)。
關(guān)于“房住不炒”的主要落實(shí)方式就是在供給端進(jìn)行改革。住房體系和制度建設(shè)也正在加快。兩集中土拍規(guī)則、保障性租賃住房建設(shè)、房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)等一系列政策的陸續(xù)出臺(tái)，也在進(jìn)一步明確“多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度”確立。
從2020年至今，相關(guān)部門出臺(tái)40多條關(guān)于保障性租賃住房的相關(guān)政策。目前來(lái)看，國(guó)內(nèi)重點(diǎn)城市的保障性租賃住房建設(shè)不斷加快。根據(jù)住建部數(shù)據(jù)，2021年全國(guó)40個(gè)城市計(jì)劃新籌集保障性租賃住房93.6萬(wàn)套。
不斷加快的保障性租賃住房建設(shè)供給，給予了“房住不炒”一系列政策實(shí)施的充足空間。
王蒙徽指出，將推進(jìn)住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。針對(duì)新市民、青年人等群體住房需求，加大金融、土地、公共服務(wù)等政策支持力度，大力發(fā)展保障性租賃住房，因地制宜發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房，加快發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)。
“良性循環(huán)與健康發(fā)展”既包含保障性租賃住房建設(shè)，也包含城市更新業(yè)務(wù)的高質(zhì)量發(fā)展要求。
“我國(guó)城市發(fā)展進(jìn)入城市更新的重要時(shí)期，城市開(kāi)發(fā)建設(shè)從注重規(guī)模速度轉(zhuǎn)為更加重視質(zhì)量效益，從大規(guī)模增量建設(shè)轉(zhuǎn)為存量提質(zhì)改造和增量結(jié)構(gòu)調(diào)整并重，原有體制機(jī)制和政策體系已不適應(yīng)高質(zhì)量發(fā)展的需要?！蓖趺苫罩赋觯?000年前建成的大量老舊住房面積小、質(zhì)量差、配套不齊全，居民改善居住條件的需求比較旺盛，新冠肺炎疫情促使居民改善居住條件的要求更為迫切。
在促進(jìn)房地產(chǎn)良性循環(huán)和健康發(fā)展的未來(lái)預(yù)期中，包含針對(duì)存量地產(chǎn)的改造升級(jí)。以存量改造為主要方式的城市更新業(yè)務(wù)將會(huì)逐步與增量并行，成為行業(yè)中新的重要增長(zhǎng)形式。
“過(guò)去40多年的高速度、大規(guī)模建設(shè)，粗放式的發(fā)展積累了許多風(fēng)險(xiǎn)隱患，如地下管線老化、底數(shù)不清等問(wèn)題突出，城市內(nèi)澇、燃?xì)獗ǖ葹?zāi)害事故多發(fā)，迫切需要更新改造，推進(jìn)基于數(shù)字化、網(wǎng)絡(luò)化、智能化的新型城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)?；跀?shù)字化、網(wǎng)絡(luò)化、智能化的新型城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資需求巨大，是新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。”
整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的良性循環(huán)與健康發(fā)展，將會(huì)出現(xiàn)以“提質(zhì)”取代“增量”的行業(yè)現(xiàn)象，高杠桿、高耗能的房企中，部分房企在被兼并購(gòu)后逐步退出市場(chǎng)，另一部分房企將會(huì)深耕于存量改造業(yè)務(wù)中。
2022年的房地產(chǎn)行業(yè)，無(wú)論市場(chǎng)還是企業(yè)，都將不斷面臨倒逼升級(jí)的難題。在此期間，會(huì)有房企進(jìn)入新的細(xì)分領(lǐng)域進(jìn)行突圍，也會(huì)有企業(yè)由于自身問(wèn)題“隕落”。
行業(yè)動(dòng)蕩，但短期內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的“支柱產(chǎn)業(yè)”地位不會(huì)有所改變。
