近期，不少城市迎來第三輪集中供地的出讓，從深圳、南京、蘇州、廣州和福州的拍地結(jié)果來看，雖然規(guī)則出現(xiàn)了一定的放松，但是仍難以扭轉(zhuǎn)地市熱度的下行。
具體來看，深圳第三輪共計(jì)掛牌11宗地，其中7宗底價(jià)成交，4宗進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)，與前兩輪相比溢價(jià)率持續(xù)下滑，熱度雖降但整體較“穩(wěn)”。
南京在撤牌15宗地后，余下的46宗地中仍出現(xiàn)了一宗流拍，最終成交45幅地，和第二輪成交指標(biāo)對(duì)比來看，平均地價(jià)和溢價(jià)率均顯著下滑，撤牌、流拍地塊比例也由二輪的23%上漲至26%，第三輪土拍冷意更濃。
蘇州三輪土拍熱度依次遞減，第三輪土拍熱度降至冰點(diǎn)，整體溢價(jià)率降至0.60%，與首輪7.23%的溢價(jià)形成鮮明對(duì)比。
剛結(jié)束的廣州和福州與此前參拍城市相同，為了吸引房企參拍，兩城對(duì)土地出讓規(guī)則均進(jìn)行了調(diào)整。
我們認(rèn)為，盡管各城三輪土拍規(guī)則有了一定程度的放松，但在資金環(huán)境未本質(zhì)改善、房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫的大背景之下，房企的現(xiàn)金流依舊十分緊張，拿地的積極性并未被充分調(diào)動(dòng)，“躺平”的情緒仍在延續(xù)。
01
深圳熱度雖降但整體較“穩(wěn)”
2021年11月25日，深圳完成了第三輪集中供地的出讓，共掛牌11宗地塊，土地供應(yīng)量仍處低位。
深圳本次土拍熱度分化顯著，有4宗進(jìn)入觸頂搖號(hào)環(huán)節(jié)、另外7宗則開拍后直接底價(jià)成交，主要是由于地塊質(zhì)量“參差不齊”所致：
搖號(hào)成交地塊：本輪深圳掛牌地塊中有4宗地配建要求較低、達(dá)到最高限價(jià)的情況下仍保有較高的利潤(rùn)空間，地價(jià)房?jī)r(jià)比在0.5以下、且價(jià)差較大，因此吸引了多家房企參拍且快速進(jìn)入搖號(hào)階段。
底價(jià)成交地塊：7宗底價(jià)成交的地塊主要可分為三種類型：第一種為實(shí)際可售住宅占比低的綜合地塊，本次掛牌地塊中，福田區(qū)B106-0065、寶安區(qū)A004-0175、寶安區(qū)A407-1020和光明區(qū)A641-0029號(hào)地塊中的可售住宅建面比例均不足40%，商業(yè)、辦公和酒店建面占比極高，對(duì)于大部分企業(yè)來說，存在自持比例過大、現(xiàn)金流回正慢、運(yùn)營(yíng)難度高的問題。
第二種為內(nèi)含特殊規(guī)定的定向出讓地塊，例如本次出讓的南山區(qū)K103-0016、龍崗區(qū)G01063-0264地塊，要求競(jìng)買人具有國(guó)有地鐵的建設(shè)、運(yùn)營(yíng)、管理和上蓋物業(yè)獨(dú)立開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，該要求對(duì)于普通開發(fā)商來說難度過高。第三種則是自身區(qū)位條件一般的地塊。
從土拍規(guī)則來看，第二輪中競(jìng)拍地價(jià)達(dá)到最高后，進(jìn)入競(jìng)?cè)昶谧猿肿赓U住房面積環(huán)節(jié)，第三輪則改為競(jìng)可售公共住房面積。雖然可售公共住房也有最高銷售單價(jià)限制，但與全年期自持相比，對(duì)房企現(xiàn)金回款仍然更加有利、運(yùn)營(yíng)難度也更低，從該角度來看，深圳第三輪土拍規(guī)則有所放松。
02
南京、蘇州、福州土拍熱度均依次遞減
如果說深圳土拍表現(xiàn)相對(duì)兩極分化，那么南京、蘇州、福州第三輪土拍熱度則都出現(xiàn)了依次遞減。
南京：向房企釋放“誠(chéng)意”仍未激起熱度
為了增加開發(fā)商拍地的積極性，南京第三輪集中土拍降低了房企參拍門檻，取消了股權(quán)轉(zhuǎn)讓限制等要求，并且調(diào)高了部分板塊的住宅限價(jià)，可謂“誠(chéng)意滿滿”。但從最終成交結(jié)果來看，諸多限制放松并未激起更高的熱度，南京三輪集中土拍熱度較二輪反而進(jìn)一步走低，地方國(guó)企托底現(xiàn)象更加突出。
從供地質(zhì)量上來看，南京第三批次集中供地加大了中心城區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊的占比，中心城區(qū)地塊占比由23%上升至28%。然而除待搖號(hào)的五宗地未確定競(jìng)得企業(yè)外，其余40宗地中接近八成的地塊由地方國(guó)企競(jìng)得，而二輪中地方國(guó)企占比僅在三成左右。
從區(qū)域熱度來看，各區(qū)域中僅建鄴河西是各大房企的爭(zhēng)奪熱點(diǎn)，其余區(qū)域的熱度均跌至谷底。
蘇州：園區(qū)湖東地塊也未觸及中止限價(jià)
與二輪土拍門檻明顯收緊不同，蘇州三輪土拍規(guī)則有明顯放松：一方面將保證金比例從第二輪集中出讓的30%-50%全部下調(diào)至30%；另一方面，還將首次付款比例由60%下降至50%，還取消了土地市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)（除園區(qū)地塊外），在一定程度上緩解了企業(yè)因競(jìng)拍激烈導(dǎo)致出價(jià)超過市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)而需提前一個(gè)月支付二期土地款的壓力，緩解房企現(xiàn)金流壓力，提升拿地積極性。
然而對(duì)比蘇州三輪集中土拍來看，三輪土拍熱度依次遞減，尤其是第三輪土拍熱度降至冰點(diǎn)，整體溢價(jià)率降至0.60%，與首輪7.23%的溢價(jià)形成鮮明對(duì)比。
究其緣由，品牌房企參拍情況并不佳，僅有中建、天地源、南京安居，其余均是本地國(guó)企平臺(tái)，就連一向火爆的園區(qū)優(yōu)質(zhì)宅地也未觸及中止限價(jià)，土地市場(chǎng)之冷顯而易見。
福州：新房限價(jià)適度放松也沒用
與二輪土拍降低“溢價(jià)率上限+搖號(hào)”、控制競(jìng)配建來控土地?zé)岫炔煌?，福州三輪土拍?guī)則有明顯放松，上調(diào)了溢價(jià)地塊的備案價(jià)格，在溢價(jià)成交的情況下，出讓價(jià)款每增加1%，備案均價(jià)按商品房銷售指導(dǎo)價(jià)上浮0.3%確定，最高上浮幅度不得超過4.5%，目的就是為了試圖通過新房限價(jià)放松，來增加開發(fā)商的利潤(rùn)空間，以調(diào)動(dòng)他們的拿地積極性。
但對(duì)比福州三輪集中土拍來看，三輪土拍熱度同樣依次遞減，第三輪土拍整體溢價(jià)率降至3.1%。
從底價(jià)地塊比重來看，第三輪集中土拍底價(jià)成交地塊增至50%，較前兩輪大幅提升（首輪、二輪底價(jià)成交比重均僅有15%），企業(yè)拿地積極性明顯降低。
03
廣州成目前唯一未有溢價(jià)成交的城市
受第二輪集中土拍遇冷影響，廣州集中供地第三輪推地量大幅縮減。本次集中出讓，廣州僅推出17宗住宅用地，總建筑面積為296.36萬平方米，較前兩輪降幅都在六成以上。同時(shí)，中心城區(qū)地塊的供應(yīng)量也顯著縮減，本輪僅海珠有一宗地掛出，其余三區(qū)則均無土地出讓，供地質(zhì)量較前兩輪也有所下滑。
值得注意的是，此次集中供地中有7宗地均為二輪集中出讓中遭遇流拍的地塊，此輪再次掛出，多宗地的起拍門檻有所下調(diào)。有4幅地的起拍總價(jià)較二輪時(shí)下調(diào)，降幅都在10%以上，其中白云太和鎮(zhèn)沙亭地塊降幅高達(dá)21%，地價(jià)顯著下調(diào)。番禺利豐地塊和從化江浦地塊雖然起拍總價(jià)并未下調(diào)，但分別取消了10%回購(gòu)物業(yè)的配建要求和引進(jìn)產(chǎn)業(yè)的要求，實(shí)際拿地門檻也較上一輪明顯下降。
唯一地塊上漲的地塊位于增城區(qū)，該宗地起拍價(jià)較二輪掛出時(shí)上漲了約4%，但考慮該宗地也取消了配建回購(gòu)物業(yè)的要求，實(shí)際起拍樓板價(jià)較第二輪也下降了245元/平方米。
相比于已經(jīng)完成第三輪土拍的其他城市，廣州此次土拍熱度明顯更冷，也是目前三輪土拍中唯一未有地塊溢價(jià)成交的城市。
究其原因，一方面主要是由于近月來廣州樓市行情明顯趨冷，此前成交熱點(diǎn)片區(qū)南沙、黃埔已經(jīng)出現(xiàn)了多盤促銷的現(xiàn)象。據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，自今年7月份以來，廣州商品住宅成交量逐月走低，同比降幅也多在三成以上；成交疲軟下，廣州新建商品住宅的消化周期也于11月末上升至15個(gè)月，較今年年中時(shí)明顯拉長(zhǎng)。
另一方面，利潤(rùn)空間未及預(yù)期也是導(dǎo)致房企參拍意愿不強(qiáng)的原因。雖然廣州此次對(duì)部分地塊調(diào)低了起拍價(jià)格，但出讓地塊的條件仍然較多，實(shí)際利潤(rùn)空間并不是如此充足。
綜合來看，盡管多城土拍門檻出現(xiàn)明顯放松，但仍難扭轉(zhuǎn)地市熱度的下行，就連一線城市廣州，其第三輪土拍堪稱徹底“涼涼”，除流拍地塊外，其余地塊均底價(jià)成交，甚至連海珠宅地也底價(jià)成交。
展望未來，考慮到近期資金環(huán)境依舊偏緊、樓市下行壓力依然巨大，為了降低未知風(fēng)險(xiǎn)，房企“躺平”的情緒還會(huì)延續(xù)，土拍“降溫”在一定時(shí)間內(nèi)仍是大概率事情。
不過在地價(jià)下調(diào)、新房限價(jià)適度放松等政府“讓利”的新規(guī)下，優(yōu)質(zhì)地塊的競(jìng)拍熱度仍在，如深圳四宗搖號(hào)地塊、福州本輪土拍中臺(tái)江CBD這樣的稀缺地塊，均吸引了多家房企競(jìng)拍，參拍熱度較二輪有所提升。這說明在保障適當(dāng)盈利的情況之下，房企對(duì)于稀缺資源依然較為看中，參拍意愿仍比較強(qiáng)烈。
