在熱點城市房租不斷上漲的情況下，為解決新青年、新市民的居住問題，發(fā)展保障性租賃住房成為主要抓手。
11月23日，上海發(fā)布了《關于加快發(fā)展本市保障性租賃住房的實施意見》，明確準入條件、租金監(jiān)管、項目認定等基礎制度，同時在金融、稅費、配套公共服務等15項優(yōu)惠政策。自國務院辦公廳7月發(fā)布《關于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，目前已有上海、廣州、廈門、成都、武漢、杭州、金華、蘇州、南京、合肥及浙江、山東、海南等省市公布加快發(fā)展保障性租賃住房的的實施意見或征求意見稿。
除了增加保障性租賃住房供應以外，租金成為租賃市場關心的焦點，隨著租賃住房供應增加，重點城市租金走勢如何?受到全國各地大力發(fā)展保障性租賃住房影響，多地出臺一系列調(diào)控政策，控制租金上漲，克而瑞租售數(shù)據(jù)顯示，2021年10月，全國55城個人房源租金環(huán)比呈現(xiàn)下跌趨勢。
01
住房租賃體系趨于完善
2021年，作為“十四五”的開局之年，租賃住房已經(jīng)成為房地產(chǎn)行業(yè)的關鍵詞之一。
8月13日，上海市人民政府辦公廳關于印發(fā)《上海市住房發(fā)展“十四五”規(guī)劃》提出重點發(fā)展租賃住房，堅持租購并舉的主要任務，要求切實增強租賃住房，特別是保障性租賃租房供應的針對性和有效性。
在11月23日舉行的上海市政府新聞發(fā)布會上，據(jù)相關負責人介紹，“十四五”期間，上海計劃新增建設籌措保障性租賃住房47萬套(間)以上，達到同期新增住房供應總量的40%以上，2021-2022年計劃建設籌措保障性租賃住房24萬套(間)，完成“十四五”目標總量的一半以上。
住建部數(shù)據(jù)顯示，今年全國40個重點城市計劃新籌集保障性租賃住房共93.6萬套。僅前9個月，40個城市已開工建設保障性租賃住房72萬套，占全年計劃的76.9%，完成投資775億元。其中，南京、無錫、寧波、佛山、長春、南寧等6個城市已完成年度計劃。
此外，北京、上海、成都、濟南等多個一二線城市皆重點發(fā)展住房租賃市場，加大租賃住房供應力度，并提出了明確的租賃住房供應計劃。其中北上廣深“十四五”期間計劃新增租賃住房供應不低于40萬套。而在土地資源異常緊俏的廈門，同樣增加租賃住房供應，到2025年累計新增租賃住房8.5萬套。
與此同時，租賃市場監(jiān)管體系日趨完善，僅2021年上半年，我國就已經(jīng)累計出臺租賃相關政策110條，其中市場監(jiān)管類占比最高，達36%。政策從出臺逐漸走向落實，租賃市場逐漸完善。
02
前10月租賃用地成交量下跌超三成
自然資源部“兩集中”供地中明確提出，在年度計劃中單列租賃住房用地，占比一般不低于10%。
從成交情況來看，10月，重點22城中武漢、上海、杭州、北京、長沙五個城市完成第二批次集中供地，共成交租賃土地62幅，以拿地配建方式為主，總建筑面積累計約113.25萬方，值得一提的是，上海10月出讓租賃用地宗數(shù)和建面居五城之首，共成交租賃用地26宗，成交建面55.56萬平方米。克而瑞租售重點監(jiān)測的核心8城中，上海、杭州、北京、武漢4城成交租賃地塊58幅。
從時間序列上看，2017年7月至2021年10月全國重點8城租賃用地成交量累計值已達407幅，總建面約1899.64萬平方米，其中上海、杭州、南京3城租賃地塊成交量排名前3，共計258塊，占比67.08%。
圖：2017年7月-2021年10月重點8城租賃用地累計成交面積及幅數(shù)
2021年1-10月，租賃用地成交建面311.06萬平方米，同比下跌35.8%，成交均價為5289元/平方米。從近年來的成交均價顯波動走勢來看，2018年是租賃用地成交最低點，2020年和2021年成交均價環(huán)比分別上漲28.87%、下跌24.01%，主要是上海、武漢二批次租賃用地拉低了整體均價水平。
聚焦重點8城，2021年，受“兩集中”政策引導，自持用地比例提升，截至10月，重點8城已成交租賃用地327.78萬平方米，超越前面三年全年水平。成交均價方面，近年來逐年降低，目前自持用地成交均價為14796元/平方米。
圖：重點8城2017年7月-2021年10月自持用地年度成交走勢
03
55城個人房源量價齊跌
今年以來，隨著疫情受到控制，租金整體呈現(xiàn)上升趨勢。由于全國各地大力發(fā)展保障性租賃住房，對于個人房源租金已產(chǎn)生一定影響，加之多城出臺政策調(diào)控租金上漲，因此個人房源租金開始止?jié)q轉跌，進入淡季行情。
55城個人房源量價齊跌。具體數(shù)據(jù)來看，10月，55城個人房源租金為33.32元/平米/月，同比去年上升8.53%，較上月環(huán)比下降1.16%。從城市來看，10月租金環(huán)比下降的城市多達40個，超七成城市租金下降，杭州和濟南環(huán)比降幅最大，均超5%。
圖：2021年10月全國個人房源租金坪效及環(huán)比
從新增供應的角度來看，55城個人房源新增供應506852間，環(huán)比下跌3.37%，今年以來，供應量持續(xù)走低，與房地產(chǎn)銷售市場息息相關，二手房房價的日益高企使得一些原本用于出租的二手房，被房東用于出售，或者處于觀望市場的狀態(tài)，直接導致了市場上可用于租房的房源減少，二手房價格傳導推動租房成本上升。
圖：2020年10月-2021年10月全國55城個人房源新增供應
聚焦重點8城，以2018年1月為基期，核心8城租賃價格指數(shù)出現(xiàn)下降。截至2021年10月，8城市租賃價格指數(shù)區(qū)間仍然位于97.09-132.5，城市間差異較大。其中，上海租賃市場的發(fā)展的持續(xù)性和穩(wěn)定性最好。受租金調(diào)控影響，北上深杭四城租賃指數(shù)均呈現(xiàn)不同程度的下跌趨勢，而廣州租賃市場近期表現(xiàn)較差，已跌出第一梯隊。
圖：重點8城租賃價格指數(shù)走勢變化
2020年至今中央和地方出臺了將近40條跟保障性租賃住房相關的政策，這也表明了保障性租賃住房的重要地位。隨著住房租賃市場的不斷發(fā)展，以及各類規(guī)范政策的落地和多樣化的供應不斷增加，住房租賃體系日漸完善，對于參與主體而言，政策利好之下，或將迎來新的發(fā)展機會。未來，以租賃的方式解決長期居住需求，將成為建設和引導租賃市場發(fā)展的主要方向，隨著市場監(jiān)管健全完善，以及多樣化的供應不斷增加，租賃市場租金整體也將會回歸理性。
