第三輪集中供地已經(jīng)開啟。從第一輪的火熱，到第二輪的普遍降溫，讓人們對第三輪的集中供地表現(xiàn)更加關注。
雖然第三批集中供地的城市還未開始大規(guī)模掛牌，但從三季度的住宅用地市場的表現(xiàn)來看，再加上三季度以來的樓市降溫和房企債務違約問題，第三批集中供地的土地市場表現(xiàn)以及房企的熱情都不容樂觀。
三季度351城土地市場遇冷
根據(jù)貝殼研究院提供的數(shù)據(jù)，2021年3季度全國351城的住宅用地成交總金額為1.08萬億元，同比下滑37.01%。1-3季度累計成交總金額為4.21萬億元，同比下跌7.63%。3季度成交規(guī)劃建筑面積為3.09萬億平米，同比下滑47.55%。1-3季度累計成交規(guī)劃建筑面積為11.0萬億平米，同比下跌28.44%。
盡管如此，長三角城市群土地市場表現(xiàn)依舊相對活躍。
三季度長三角城市群以成交金額4225億元領跑全國，其次是粵港澳大灣區(qū)和成渝城市群。值得注意的是，在全國土拍市場呈現(xiàn)出“一邊倒”涼涼的大背景下，曾滾燙的長三角地區(qū)也沒有例外，其溢價率從第二季度的22.2%回落至第三季度的9.6%。
其中，嘉興、金華、湖州等城市的土拍溢價率自下半年以來已相應下調，湖州最近一場土拍已經(jīng)出現(xiàn)多幅底價成交地塊。
可以說，今年土地市場降溫非常明顯。全國出現(xiàn)了大量的流拍地塊，北京、上海、杭州等地甚至出現(xiàn)了“未拍先流”的情況。
從宅地成交率來看，各線城市土地市場全面遇冷。一二線城市的居住用地成交率為77.0%，較上季度下滑10.4%。三四線城市的成交率為54.8%，較上季度下滑11.1%。其中，沈陽、長春、福州、濟南和天津等城市二輪土地出讓流拍率均超過了30%。
根據(jù)克而瑞此前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，9月份其監(jiān)測的重點城市土地流拍率飆升至27%，甚至高于受疫情影響最大的2020年2月，創(chuàng)下近兩年新高。
下一步的市場或更冷靜
10月13日下午，北京第二批集中供地落下帷幕，從競拍結果看，北京二輪集中供地溢價率為3.96%。據(jù)中房網(wǎng)粗略統(tǒng)計，北京首批集中供地溢價率為7%，與首批供地相比，二輪供地溢價率近乎腰斬。
而據(jù)中信建投數(shù)據(jù)顯示，全國率先完成了第二批集中供地的15個城市，平均溢價率僅為4.9%，較首批22城16.8%的平均溢價率下降了11.9個百分點。而這也是2020年以來溢價率首次降低至5%以下。
在低溢價的同時，土地的流拍率也大幅提升，導致第二輪集中土拍成交量較首輪明顯下降。據(jù)統(tǒng)計，長沙、北京、沈陽、杭州、廣州5個城市，第二輪集中土拍流拍率均超50%，其他城市也都存在數(shù)量不等的流拍現(xiàn)象，整體土地市場的降溫已經(jīng)非常明顯。
另一方面，房企融資難度在不斷加大的同時，地方城市的監(jiān)管也日益趨嚴，多城先后發(fā)布新政，嚴查參拍企業(yè)資金來源，如蘇州、北京、深圳、杭州、成都、沈陽等城市都先后出臺了相關政策，未來不排除其他城市陸續(xù)跟進的可能。
此舉無疑對房企是一重大打擊，企業(yè)參與積極性進一步降低，讓本已降溫的土地市場雪上加霜。某頭部民企內部人士稱，今年剩下的時間不再打算拿地。某華南房企資金部人士也表示，房地產(chǎn)是最依賴杠桿的，融資受限是一個大問題。
隨著土地市場快速降溫，疊加金融端政策趨緊，規(guī)模房企債務暴雷，機構評級下調等影響，企業(yè)更加重視資金安全?！傲糇悻F(xiàn)金最安全”，在大多數(shù)房企的投資邏輯中已成共識。在這些因素的疊加下，土地降溫的態(tài)勢還將持續(xù)，不過，央企、國企和穩(wěn)健型的民企在土地市場的優(yōu)勢或將較第二輪集中供地時進一步凸顯，比如將在競爭壓力較小的條件下，以較高性價比取得土地資源，形成良性循環(huán)。
