經(jīng)歷了近一個月的調(diào)整期，今年第二輪集中供地姍姍來遲，與首輪集中供地留給市場的火熱印象相比，此輪土拍明顯降溫。流拍、終止出讓、溢價率降低、底價成交等成為這一期間的關鍵詞。
9月15日晚間，合肥、沈陽發(fā)布公告，對第二輪集中供地部分出讓地塊作出調(diào)整。
合肥原計劃第二輪集中供地為17宗地。經(jīng)調(diào)整后，變?yōu)槌鲎?宗地，其余宗地將不參與競拍；沈陽涉及第二輪集中供地的24宗地塊停止交易，并未披露具體細節(jié)。
9月14日晚間，成都公共資源交易中心發(fā)布公告，原定于9月15日-17日進行的成都第二次集中土拍，有17宗地國有建設用地使用權(quán)因故終止出讓。
第二輪集中供地開拍前，天津曾發(fā)布公告，19宗地塊因故停牌，地塊涉及市內(nèi)六區(qū)7塊，濱海新區(qū)4塊，北辰區(qū)、西青區(qū)各3塊等。
據(jù)不完全統(tǒng)計，近期已有多個城市在拍地前夕臨時調(diào)整供地計劃。
另一方面，9月7日至8日，福州進行了為期兩天的第二批集中供地競拍，有2宗地塊流拍，5宗地塊終止出讓。
連續(xù)賣地4年的杭州，首次在土拍市場遇冷。截至9月15日中午12時，杭州第二批集中供地10塊優(yōu)質(zhì)地塊報名截止日期，9塊地塊報名不達標，相當于提前宣布拍賣。
“政府要考慮自然資源的合理利用與保護，對土拍進行終止和調(diào)整都是正常的。”對于上述情形，中國豪宅研究院院長、城市運營專家朱曉紅在接受記者采訪時表示，不過，從目前的土拍情況來看，住宅市場降溫是大概率的事件。
土拍規(guī)則再升級
土拍市場的動態(tài)，一直吸引著各界關注，每年的土拍大戰(zhàn)，也總是看點十足。
今年2月，住建部發(fā)文要求全國22個重點城市住宅用地出讓實行“兩集中”政策，也就是集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動，并且在今年內(nèi)，住宅招標、拍賣、掛牌不得超過三次。
資料顯示，第一批地塊合計成交額達到8700億元。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭說，從第一批出讓結(jié)果來看，市場的熱度超出預期，尤其是一些熱門城市，像重慶、無錫、南京、合肥等地的土地出讓仍然比較火爆。
7-8月，情形開始轉(zhuǎn)變，全國多城接連叫停供地，土拍規(guī)則也一再升級。相較于第一次集中供地，多地從地塊競買人的資格要求、購地資金來源、出讓方式等方面進行了調(diào)整。涉及合肥、南京、成都、杭州、天津、青島、濟南、福州等多個熱點城市。
有業(yè)內(nèi)人士表示，首輪集中供地中部分城市的土地溢價高、頭部企業(yè)拿地占比高，有違政策初衷，各城市第二輪集中供地的拍地規(guī)則有所調(diào)整就不難理解。特別是土拍資金來源、馬甲情況不一致等，存在擾亂秩序推高房價的情況。而在房價嚴控的背景下，很多城市要么土地價格控制不住，要么變相增加了房企成本，而房企隱形成本的增加最終也會體現(xiàn)在房價里。
據(jù)悉，在首輪拍地時位居出讓金榜首的杭州，在首輪集中拍地時，多達57宗涉宅地中有40余宗溢價封頂并轉(zhuǎn)入競報自持比例，部分地塊自持比例高達40%，近20個板塊創(chuàng)下地價新高，整體溢價率高達26%，市場熱度持續(xù)高漲。
因此，杭州第二批集中供地在競價規(guī)則上做了多重調(diào)整，首先提升了報名門檻，采用了保證金模式報名，并且保證金普遍為起拍價的20%；其次，本次集中出讓首次推出10宗“競品質(zhì)”試點地塊，并且溢價率上限為10%，其余地塊土拍的溢價率上限由之前的30%調(diào)整為20%。此外，“競品質(zhì)”試點地塊全部實行現(xiàn)房銷售。
福州、青島、濟南和天津在二輪集中供應地塊中，也都設置了溢價率上限；青島和濟南均取消了競配建（政府儲備性公有房），地價觸及上限價后改為競品質(zhì)（青島）或抽簽搖號（濟南）來確定最終競得人。
在諸葛找房研究院分析師梁楠看來，一方面，市場調(diào)控加碼疊加房企融資端監(jiān)管趨嚴，房企在拿地方面多持謹慎態(tài)度；另一方面，競品質(zhì)地塊的拿地要求較為嚴苛，或?qū)⒃谝欢ǔ潭壬蠅嚎s利潤空間；另外，本輪土拍對參與競拍的房企資質(zhì)、資金來源等方面進行了不小的限制，多重因素導致房企的拿地意愿有所下降。
房企拿地更謹慎
除了調(diào)整土拍市場規(guī)則，有的房企還被“限購”。
此前媒體報道，被納入“三道紅線”的重點房企，已被監(jiān)管部門要求買地金額不得超年度銷售額的40%。該比例限制不僅包括房企在公開市場拿地，還包括通過收并購方式獲地的支出。
因此，多家房企在2021年半年報發(fā)布會上都表示，下半年將謹慎拿地。
8月31日，融創(chuàng)中國董事會主席孫宏斌在業(yè)績發(fā)布會上直言，下半年的市場壓力會比較大，要給自己留出比較安全的邊界，預計下半年權(quán)益拿地銷售比將控制在20%以內(nèi)。“如果還像過去一樣拿地，會吞掉很多利潤?！?/p>
“就拿地而言，從來沒有一個餓死的，只有撐死的?！敝心辖ㄔO總經(jīng)理陳昱含說，集中供地帶來很多不確定性，該公司將以規(guī)避熱點的方式，將投資重心轉(zhuǎn)向非兩集中的城市。
寶龍地產(chǎn)總裁許華芳強調(diào)不拿貴地、不借貴錢。他表示，上半年在集中供地的城市，該公司一塊地都沒有拿，因為無法達到公司30%的毛利率要求。“算來算去還是上海最好，其他地方利潤都特別薄。”
多位專家均表示，毫無疑問的是，土拍市場正在遇冷。
“土地市場遇冷是一連串的連鎖反應造成?！辟Y深房產(chǎn)評論人陳雷表示，最初是由于監(jiān)管持續(xù)加強，加上最近幾年來，泰禾、恒大、藍光等企業(yè)的經(jīng)營不善造成資產(chǎn)處理，連鎖反應使得開發(fā)商對于市場信心逐漸下降。尤其是最近部分房企的資產(chǎn)處置動作頻繁，造成土地市場迅速降溫。
梁楠告訴記者，土拍市場這一現(xiàn)狀釋放了三個信號。
一方面，土拍降溫將在一定程度上影響房價趨于理性，另一方面，土拍降溫也有受競品質(zhì)模式等因素的影響，這也說明接下來樓市質(zhì)量將會有所提升；最后，也將在一定程度上緩解資源利用率過重所存在的壓力。
“暫時還不能肯定土地市場已經(jīng)完成降溫動作，未來如果熱門城市降低土地出讓要求，且房企積極拿地，土地不流拍、房企不哄搶，才能代表土地市場進入下一場穩(wěn)定。土地市場降溫動作完成。”陳雷則認為，土地市場代表著房地產(chǎn)市場未來的走勢，目前土地市場快速降溫，加之國家70城數(shù)據(jù)顯示房價降溫明顯。至少在未來半年，整體市場會處于一個下行調(diào)整期。
他坦言，土地市場雖然與房價息息相關，但由于熱門城市已經(jīng)長期實行限價政策，因此土地市場降溫，并不代表可以快速傳導至樓市。還需要看房企后續(xù)運營策略以及市場需求情況。
