租賃市場(chǎng)正在成為調(diào)控的第二戰(zhàn)場(chǎng)。
大約1個(gè)月前，住建部發(fā)布了《關(guān)于在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問(wèn)題的通知》，其中明確，確保住房租賃市場(chǎng)供需平穩(wěn)，城市住房租金年度漲幅不超過(guò)5%。
隨后，北京出臺(tái)新規(guī)，將建立租金監(jiān)測(cè)和發(fā)布機(jī)制。住房租金快速上漲時(shí)，主管部門可采取措施，調(diào)控住房租賃市場(chǎng)，必要時(shí)實(shí)行傭金或租金指導(dǎo)價(jià)。
2021年開年以來(lái)，全國(guó)重點(diǎn)城市房租均呈現(xiàn)連續(xù)上漲趨勢(shì)，平均漲幅接近10%，多地房租價(jià)格已經(jīng)創(chuàng)下歷年來(lái)新高，其中成都租金價(jià)格較同期上漲了40%，北京、上海、杭州等的漲幅也超過(guò)了20%。
隨著國(guó)家及地方政府出手對(duì)于租金價(jià)格進(jìn)行調(diào)控，預(yù)計(jì)未來(lái)個(gè)別城市租金一年動(dòng)輒5%或10%以上的大幅上漲現(xiàn)象將難再出現(xiàn)。
1租賃行業(yè)監(jiān)管升級(jí)
繼去年9月住建部公開住房租賃條例后，近日，北京住建委發(fā)布了《北京市住房租賃條例(征求意見稿)》，成為國(guó)內(nèi)首部公開的地方版住房租賃條例。
在這份意見稿中，北京首次提出租金上漲過(guò)快將進(jìn)行一系列的調(diào)控措施。
具體而言，建立租金監(jiān)測(cè)和發(fā)布機(jī)制，住房租金快速上漲時(shí)，主管部門可以采取限制住房租賃企業(yè)經(jīng)營(yíng)房源的租金漲幅、查處哄抬租金行為等措施，調(diào)控住房租賃市場(chǎng)。必要時(shí)可以實(shí)行傭金或租金指導(dǎo)價(jià)。
近日，武漢近期針對(duì)保障性租賃住房租金進(jìn)行規(guī)定，租金不高于同地段同品質(zhì)市場(chǎng)租賃住房租金的85%。
實(shí)際上，去年9月，住建部發(fā)布《住房租賃條例(征求意見稿)》，這是屬于住房租賃端頂層監(jiān)管文件。進(jìn)入2021年，針對(duì)租賃端的監(jiān)管不斷。
4月15日，住建部等6部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)輕資產(chǎn)住房租賃企業(yè)監(jiān)管的意見》，明確長(zhǎng)租公寓企業(yè)基本經(jīng)營(yíng)規(guī)范，規(guī)制“高收低租”“長(zhǎng)收短付”等經(jīng)營(yíng)模式。
7月23日，住建部等8部門發(fā)布《關(guān)于持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知》，住房租賃也是整治的重要領(lǐng)域之一。深圳、佛山等多個(gè)城市跟進(jìn)了規(guī)范住房租賃經(jīng)營(yíng)行為管理。
從中央到地方，住房租賃監(jiān)管不斷深化，面對(duì)長(zhǎng)租公寓、租金貸等新業(yè)態(tài)、新模式，監(jiān)管措施也在不斷跟上步伐。
2熱點(diǎn)城市房租大漲，租金及增速創(chuàng)歷年新高
實(shí)際上，租金過(guò)快上漲是觸發(fā)調(diào)控最主要的原因。
根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2021年7月，全國(guó)55城個(gè)人房源租金平均值為34.05元/平米/月，較去年同期上漲9.49%。在55個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的城市排名中，北京、上海、深圳、杭州、廣州、廈門、南京、武漢、天津和成都十個(gè)城市位列租金漲幅前十名。
聚焦全國(guó)核心八城個(gè)人房源租金水平，平均租金達(dá)到73.08元/平米/月，和去年同期平均水平相比，大幅上漲24.55%。其中成都的租房平均價(jià)格比去年同期上漲了40%，北京、上海、杭州等租金漲幅也超過(guò)了20%。
8月，核心八城租金水平較7月有所下降，平均租金為71.4元/平米/月，環(huán)比微降2.3%，但相較于2020年同期仍有22%的漲幅，但各城市租金漲幅增速有所放緩，其中成都同比增長(zhǎng)33%，較7月同比增速下降7個(gè)百分點(diǎn)。
3上海租金水平破百，創(chuàng)近兩年最高記錄
2021年以來(lái)，上海的個(gè)人房源平均租金整體呈現(xiàn)上升狀態(tài)，從去年同期的81.67元/平米/月上漲至2021年7月的100.04元/平米/月，租金水平打破近兩年記錄，并保持連續(xù)7個(gè)月上漲，同比上漲了22.49%。至8月，上海租金水平有所下降，但仍然保持99.34元/平米/月高位。
分板塊來(lái)看，7月全市個(gè)人房源租金價(jià)格同比上漲16.45%，所有區(qū)域租金情況均為同比上升，多區(qū)域漲幅超過(guò)15%。其中徐匯區(qū)漲幅最高，達(dá)到22.99%，其次是青浦、閘北(新靜安)、楊浦，漲幅也在20%左右。漲幅最低的閔行區(qū)也同比上漲了9.85%。
全市有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)的108個(gè)板塊中，2021年7月個(gè)人房源平均價(jià)格上漲的板塊高達(dá)97個(gè)，其中漲幅超過(guò)30%的板塊達(dá)12個(gè)，多數(shù)位于中內(nèi)環(huán)區(qū)域，漲幅10%-30%之間的板塊有75個(gè)
上海租賃市場(chǎng)熱度均呈現(xiàn)較高水平，增速創(chuàng)下近年來(lái)新高。
4供需失衡是租賃市場(chǎng)最大痛點(diǎn)
租房市場(chǎng)的房源供應(yīng)量不足，直接導(dǎo)致了大量租賃需求得不到滿足，近兩年全國(guó)供應(yīng)端房源一直呈現(xiàn)明顯下滑趨勢(shì)，不可避免的推動(dòng)了租金價(jià)格的提升。
據(jù)克而瑞租售監(jiān)測(cè)，2019年7月55城個(gè)人房源掛牌量合計(jì)約140.27萬(wàn)間，2020年7月個(gè)人房源掛牌量合計(jì)約91.98萬(wàn)間，但2021年7月，全國(guó)55城個(gè)人房源掛牌量合計(jì)僅57.17萬(wàn)間，一年時(shí)間同比大幅下降59.24%。
以上海為例，2019年上海市個(gè)人房源掛牌量為147567間，2020年6月上海個(gè)人房源掛牌量下降為為113017間，但2021年7月，上海市個(gè)人房源掛牌量?jī)H為73937間，兩年時(shí)間，掛牌房源量下降49.90%，減少了接近一半的數(shù)量。
租賃市場(chǎng)解決租金上漲問(wèn)題，核心要解決供求失衡問(wèn)題。
近年來(lái)，國(guó)家和地方也開始推動(dòng)加大公共租賃住房供應(yīng)力度，加強(qiáng)集體土地、租賃用地等供應(yīng)，推出人才專項(xiàng)用地，增加供應(yīng)主體的多樣性，增加住房供給。
從核心八城的租賃用地和自持用地成交總規(guī)模來(lái)看，在種種利好政策的加持下，2017年-2021年上半年核心八城共計(jì)出讓租賃用地及自持有達(dá)2604.09萬(wàn)平方米，按照每套租賃住房約60平方米來(lái)算，核心八城未來(lái)共計(jì)可提供約43.40萬(wàn)套租賃住房。
(作者為中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)常務(wù)理事丁祖昱)
