日前，國務(wù)院召開加快發(fā)展保障性租賃住房和進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作電視電話會(huì)議，要求要持續(xù)規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，堅(jiān)決查處市場亂象。
然而，人民網(wǎng)記者連日走訪了福州多處樓盤后發(fā)現(xiàn)，在新房銷售市場，“價(jià)外加價(jià)”、捆綁銷售的情況并不鮮見。
“高端”樓盤加價(jià)百萬 “學(xué)區(qū)房”捆綁高價(jià)車位
經(jīng)過一條滿是泥灰的水泥路，再從一座高架橋下穿過，便可到達(dá)大東海江山府售樓部。該樓盤備案價(jià)在2.8萬元/平方米左右，位于福州市倉山區(qū)三江口，距離中心城區(qū)車程24公里多。
置業(yè)顧問對該盤的清華附中“學(xué)區(qū)房”概念進(jìn)行一番介紹之后，表示該盤按備案價(jià)銷售，但如要購房，“必須再買一個(gè)28萬元的車位”。
“28萬元的價(jià)格都可以在中心城區(qū)購置車位了?！备Ｖ菀晃恢薪榻?jīng)紀(jì)人小陳表示。
在三江口，捆綁高價(jià)車位的做法，并非僅此一家。位于大東海江山府3公里車程外的濱江正榮府也曾被曝“加價(jià)”“捆綁”銷售。今年4月，據(jù)福州本地媒體報(bào)道，位于倉山區(qū)三江口、打著清華附中“學(xué)區(qū)房”概念的濱江正榮府在備案價(jià)基礎(chǔ)上，加價(jià)20萬元、捆綁36萬元車位銷售。
6月底，當(dāng)人民網(wǎng)記者以購房者身份來到濱江正榮府時(shí)，置業(yè)顧問表示已經(jīng)“不再加價(jià)、捆綁銷售。”盡管如此，直到7月7日，在微博上，仍有網(wǎng)友@九卿JIUQING反映“到目前為止還是加價(jià)20萬，無人管”。
據(jù)福州一位地產(chǎn)垂直領(lǐng)域自媒體工作者透露，一些開發(fā)商為了逃避監(jiān)管，對初次到訪的購房者一般都表態(tài)按備案價(jià)銷售。在購房者購買意向十分明確時(shí)，置業(yè)顧問才會(huì)將其“拉到‘小黑屋’”商談?wù)鎸?shí)售價(jià)。
而在倉山區(qū)大名城紫金9號(hào)，置業(yè)顧問絲毫不遮掩，在向購房者介紹樓盤基本情況、帶購房者看了樣板房之后，直接給出了“價(jià)外加價(jià)”條款：“98平方戶型加價(jià)30萬元、158平方戶型加價(jià)50萬元！”
這位置業(yè)顧問表示，“我們公司為了快速回款，把社區(qū)包銷給工程方。工程方要額外加價(jià)，在備案價(jià)的基礎(chǔ)上首付還要多加30萬(98平方米戶型)?！?/p>
據(jù)置業(yè)顧問解釋，多加的這筆錢“以現(xiàn)金形式支付給工程方，與首付一同支付?！?/p>
在大名城紫金9號(hào)“隔壁”的建發(fā)和璽，其置業(yè)顧問給出的價(jià)格是：“2號(hào)樓302,169平方米，525萬元。”而福州市不動(dòng)產(chǎn)登記和交易中心網(wǎng)站顯示，這套房的備案價(jià)為433萬元。
顯然，建發(fā)和璽在備案價(jià)基礎(chǔ)上，加價(jià)近百萬出售。
亂象同樣出現(xiàn)在烏龍江南岸的國貿(mào)學(xué)原樓盤。
6月底，記者以購房者身份到訪國貿(mào)學(xué)原時(shí)，置業(yè)顧問表示，“捆綁一個(gè)車位，均價(jià)在16萬元左右。”
這位置業(yè)顧問聲稱，國貿(mào)學(xué)原一期開盤一千多套，認(rèn)籌已超兩千多人，并且附近同期沒有新盤開售，競品均在西南方向數(shù)公里外的旗山附近。
而距離國貿(mào)學(xué)原5公里車程的保利閱云臺(tái)，也因捆綁車位被網(wǎng)友投訴至福州市12345便民(惠企)服務(wù)平臺(tái)。這位網(wǎng)友投訴稱，捆綁車位21萬，車位賣得比房子還貴?！皣颐鞔_要求，不能捆綁銷售或者搭售、聯(lián)購等。希望有關(guān)部門立刻展開調(diào)查，嚴(yán)肅處理。”
亂象之“鍋”，該由地價(jià)來背嗎？
經(jīng)過走訪，記者發(fā)現(xiàn)，加價(jià)、捆綁之風(fēng)集中出現(xiàn)在號(hào)稱“改善型”樓盤、“高端”樓盤或“學(xué)區(qū)房”。根據(jù)福州市住房保障和房產(chǎn)管理局等五部門2017年發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范商品房銷售行為的通知》，商品房需按照備案價(jià)銷售，嚴(yán)禁價(jià)外加價(jià)、捆綁搭售等行為。
既然法規(guī)在先，為何加價(jià)、捆綁亂象仍然存在？
“我們這塊地，拿地價(jià)2.3萬元/平方米，備案價(jià)在2.8萬元/平方米到2.9萬元/平方米之間。如果按備案價(jià)銷售，會(huì)虧錢。”大名城紫金9號(hào)的置業(yè)顧問簡單算了筆帳。
這個(gè)“鍋”，該由地價(jià)來背嗎？
一位全國前十強(qiáng)地產(chǎn)開發(fā)商負(fù)責(zé)人表示，地價(jià)高企是一方面，作為開發(fā)商，拿地應(yīng)當(dāng)更趨于理性，在拿地前就應(yīng)當(dāng)對成本、利潤及其他因素作出科學(xué)的測算。
近年來，隨著國家對房地產(chǎn)市場調(diào)控力度的加強(qiáng)，一些開發(fā)商因盲目高價(jià)拿地而導(dǎo)致資金鏈斷裂，面臨破產(chǎn)的局面。這位負(fù)責(zé)人表示，在福州，一些頭部房企單個(gè)樓盤的利潤可達(dá)10%以上，有甚者可達(dá)12%，而一些中小型房企，特別是閩系本土房企，其單個(gè)樓盤的利潤僅在5%到8%之間。同時(shí)，一些房企不計(jì)成本拿地后，再通過諸如加價(jià)、捆綁等不正當(dāng)手段在銷售階段補(bǔ)足利潤，反而攪亂了市場局面。
在這位負(fù)責(zé)人看來，“地價(jià)高，不是加價(jià)、捆綁的理由?！彼ㄗh，時(shí)下地產(chǎn)企業(yè)面臨著轉(zhuǎn)型升級(jí)的考驗(yàn)，應(yīng)充分領(lǐng)會(huì)“堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒”的定位，優(yōu)化自身經(jīng)營管理模式和明晰發(fā)展方向，走正道，這是企業(yè)健康發(fā)展的唯一捷徑。
福州大學(xué)房地產(chǎn)研究所負(fù)責(zé)人王阿忠教授認(rèn)為，“價(jià)外加價(jià)”、捆綁銷售是資本的逐利性使然，即便備案價(jià)留有一定利潤，某些開發(fā)商也會(huì)為了追求更高收益而鋌而走險(xiǎn)。
“加價(jià)”“捆綁”銷售，擾亂國家對房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀判斷
加價(jià)、捆綁銷售，使得房價(jià)表面上看沒有過快上漲，但實(shí)際成交價(jià)已提升。這不僅僅擾亂了市場，還擾亂了國家對房地產(chǎn)市場情況的判斷。王阿忠說：“備案價(jià)同實(shí)際成交價(jià)相差懸殊，可能導(dǎo)致中央對地方房地產(chǎn)市場實(shí)際價(jià)格的判斷有偏差，進(jìn)而對整個(gè)市場的認(rèn)識(shí)產(chǎn)生偏差，影響政策制定和國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展社會(huì)穩(wěn)定大局。”
“地方政府有關(guān)監(jiān)管部門要有雷霆手段進(jìn)行監(jiān)管和圍堵。”王阿忠說，“房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)刺激見效快，但過度發(fā)展反而會(huì)傷害經(jīng)濟(jì)。地方政府和有關(guān)部門不能片面看到房地產(chǎn)市場對GDP的貢獻(xiàn)，而放棄對市場的監(jiān)管。”
在王阿忠看來，市場亂象本質(zhì)上源自地方經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)的依賴?！啊孔〔怀础欠康禺a(chǎn)市場調(diào)控工作的根本定位。地方政府應(yīng)致力于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、產(chǎn)業(yè)升級(jí)，降低經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)的依賴度，同時(shí)調(diào)控不放松，讓房地產(chǎn)市場發(fā)展更為理性健康。”
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等八部門近日聯(lián)合印發(fā)通知，明確要因城施策，重點(diǎn)整治房地產(chǎn)開發(fā)、房屋買賣等方面的問題，包括：違規(guī)收取預(yù)付款、“茶水費(fèi)”等費(fèi)用，變相漲價(jià)；捆綁銷售車位、儲(chǔ)藏室等。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部房地產(chǎn)市場監(jiān)管司有關(guān)負(fù)責(zé)人在接受人民日報(bào)記者采訪時(shí)表示：下一步將進(jìn)一步落實(shí)城市主體責(zé)任，對調(diào)控工作不力、市場波動(dòng)大的城市，要堅(jiān)決予以問責(zé)；持續(xù)整治房地產(chǎn)市場秩序，嚴(yán)肅查處房地產(chǎn)開發(fā)等方面的違法違規(guī)行為，凈化市場環(huán)境，維護(hù)群眾合法權(quán)益。
