“內(nèi)卷，太卷了。”一家建材公司的相關(guān)負(fù)責(zé)人曾輝（化名）如此形容上游供應(yīng)商與房企之間的關(guān)系。上游供應(yīng)商與房企之間的合作格外微妙，上游供應(yīng)商依靠和房企之間的大宗業(yè)務(wù)來增加營收。但由于房企付款周期較長，上游供應(yīng)商的應(yīng)收賬款和應(yīng)收票據(jù)余額也在不斷增加，并由此帶來一定的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
應(yīng)收款占比過高
“很難解決吧，這個(gè)是行業(yè)目前普遍存在的。如果你想要和房企簽訂合同，那就必須要墊付工程款，而且是很大的比例。”曾輝向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，房地產(chǎn)行業(yè)不單單只有造房子一件事，整個(gè)行業(yè)也不僅只有房企一名參與者。從整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈上來看，房地產(chǎn)行業(yè)上游關(guān)系到了家居企業(yè)、建材企業(yè)、設(shè)計(jì)企業(yè)等，下游則關(guān)系到了中介服務(wù)行業(yè)等。
多年來，房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造了超高的營收，多家企業(yè)的年度銷售額已經(jīng)突破千億元。不過，房企的上游供應(yīng)商們?nèi)兆訉?shí)際上過得遠(yuǎn)不如房企“痛快”。
7月26日，博泰家具主動(dòng)撤回了上市申請，暫時(shí)放棄登陸資本市場?！度A夏時(shí)報(bào)》記者在查閱博泰家具的招股書后了解到，2017年-2019年，博泰家具的資產(chǎn)負(fù)債率分別為55.77%、57.52%、50.94%。相關(guān)的研究報(bào)告顯示，在2020年，家居行業(yè)的平均負(fù)債率為41.50%左右，維持在40%-60%即可認(rèn)為是健康水平。由此看來，博泰家具的資產(chǎn)負(fù)債率比較合理，并無過高的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
不過，在2017年-2019年，博泰家具的應(yīng)收賬款連年升高，從2017年的0.77億元增長至了2019年的1.71億元，占比近乎達(dá)到了流動(dòng)資產(chǎn)的50%。盡管債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較低，但不斷增長的應(yīng)收賬款仍使得博泰家具面臨較大的壓力。
出現(xiàn)類似情況的不僅僅是一家企業(yè)，建筑防水龍頭企業(yè)東方雨虹也飽受應(yīng)收賬款增高的困擾。數(shù)據(jù)顯示，截至2020年末，東方雨虹的應(yīng)收票據(jù)為15.50億元，應(yīng)收賬款為61.01億元，兩者的總額占據(jù)了2020年公司營收的35.2%。
“建材公司、家居公司普遍存在給房企墊資的情況。而且近年來，這個(gè)行業(yè)的競爭壓力比較高，想要快速獲得龍頭地位，只能大規(guī)模擴(kuò)張。但是擴(kuò)張又會(huì)讓應(yīng)收賬款再度增加。對(duì)于企業(yè)而言，較大的風(fēng)險(xiǎn)就是應(yīng)收賬款收不回。”一位證券公司的分析師向《華夏時(shí)報(bào)》記者如此表示。
票據(jù)、房子抵工程款成“基操”
目前，中國的房地產(chǎn)市場多數(shù)產(chǎn)品為預(yù)售產(chǎn)品，也有較大比例的產(chǎn)品為精裝修產(chǎn)品，兩者或許都在一定層面上造成了上游供應(yīng)商的應(yīng)收賬款較高?！按蟛糠猪?xiàng)目是預(yù)售制，也就是說我們在建造的過程中提供了原材料、提供了產(chǎn)品、墊付了資金，但是要等到房子賣出去以后才能拿到款項(xiàng)?！痹x向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示。
而近年來，房企付款的“花樣”也是越來越多。曾輝說：“可以看到很多上市公司的應(yīng)收票據(jù)很高。因?yàn)樵诤头科蠛炗喓贤臅r(shí)候，部分工程款轉(zhuǎn)換成房企的票據(jù)已經(jīng)是基本操作了，多數(shù)房企都是這么操作的?！?/p>
近日，知名家居品牌朗斯家居提交了IPO招股書。《華夏時(shí)報(bào)》記者發(fā)現(xiàn)，2018年-2020年，朗斯家居應(yīng)收賬款、應(yīng)收票據(jù)以及合同資產(chǎn)的總價(jià)值分別為2.19億元、3.6億元、4.2億元，占流動(dòng)資產(chǎn)的比重均超過了50%。
此外，朗斯家居在招股書中表示，公司的應(yīng)收賬款、合同資產(chǎn)、應(yīng)收票據(jù)等主要是大宗業(yè)務(wù)模式下對(duì)工程客戶的應(yīng)收款項(xiàng)，未來仍然可能保持較大的規(guī)模。值得關(guān)注的是，在2018年-2020年，朗斯家居的應(yīng)收票據(jù)余額分別為0.85億元、1.2億元、1.3億元。其中有超過90%的應(yīng)收票據(jù)余額來自于某TOP3房企。
“最大的風(fēng)險(xiǎn)就是商票承兌坑會(huì)出現(xiàn)違約，到期之后無法承兌。另外就是，對(duì)于我們上游供應(yīng)商來說，商票的變現(xiàn)難度比較高，我們也會(huì)面臨一定的資金壓力?！痹x向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示。
但在曾輝看來，用票據(jù)來支付部分的工程款項(xiàng)還在自己可以接受的范圍之內(nèi)，只要在投標(biāo)之前衡量過房企的資金狀況，做過完整的背調(diào)，基本上能夠避開商票出現(xiàn)承兌風(fēng)險(xiǎn)的“雷區(qū)”?！昂炗嗊^最離譜的合同是，用房子來支付工程款，最后房子漲價(jià)再贖回去?！痹x對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者說。
曾輝表示，此前，公司與房企下的一個(gè)項(xiàng)目達(dá)成了合作，而在項(xiàng)目交付完成后，房企表示暫時(shí)無法全部支付現(xiàn)金，部分工程款需要用房子進(jìn)行抵扣。曾輝的公司方面在衡量之后接受了這一提議，認(rèn)為房屋再度賣出后公司仍有資金流入，這單生意也不會(huì)吃虧。
“然后，過了2016年，那個(gè)項(xiàng)目的房價(jià)飆漲，漲得很高。房企就要求收回那些房子，再支付現(xiàn)金。但關(guān)鍵是，回收價(jià)格是漲價(jià)之前的價(jià)格。”曾輝回憶稱。
被“牽制”的上游企業(yè)
如果用一個(gè)新潮的詞來形容房企和上游供應(yīng)商之間的關(guān)系，“內(nèi)卷”一詞在這個(gè)時(shí)候顯得格外的恰當(dāng)。“投標(biāo)的時(shí)候各個(gè)上游供應(yīng)商們在一起競價(jià)，競的就是誰墊付的工程款最高。誰最高，項(xiàng)目就是誰的。”曾輝向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示。
在曾輝看來，這一局面暫時(shí)難以解決。“一方面是房企自身的債務(wù)規(guī)模也比較高，另一方面，在預(yù)售制的房產(chǎn)市場下，上游企業(yè)暫時(shí)沒辦法針對(duì)這一問題找到出口?！痹x說。的確，在“內(nèi)卷”的背景下，應(yīng)收賬款過高這一問題不但沒有放緩的趨勢，反而越演越烈。
正在三度沖擊港交所的中天建設(shè)正被這一棘手問題纏身。中天建設(shè)的招股書顯示，公司的應(yīng)收賬款和應(yīng)收票據(jù)總額從2018年的2.79億元增加到了2020年5.19億元。更嚴(yán)峻的是，在同一報(bào)告期內(nèi)，中天建設(shè)的平均貿(mào)易應(yīng)收款項(xiàng)及應(yīng)收票據(jù)的周轉(zhuǎn)天數(shù)從50.9天增加到了103.9天。這意味著，在3年的時(shí)間內(nèi)，中天建設(shè)都沒能解決這一問題，反而被下游的房企牽制得更加厲害。
“整個(gè)項(xiàng)目從開始做計(jì)劃到最終落地，房企支付的款項(xiàng)實(shí)際上最多的就是土地款。土地款的規(guī)模比較大，房企需要足夠的資金來應(yīng)對(duì)。而除了土地款之外的工程款項(xiàng)等，大部分都是墊資或者新融資來的款項(xiàng)。盡管房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，但是在我看來，本質(zhì)上還是用時(shí)間差做了一個(gè)資金池。水流出去，然后再有水流進(jìn)來就可以了，池子就是滿的?！痹x向《華夏時(shí)報(bào)》記者說。
《華夏時(shí)報(bào)》記者在查閱了多家上游供應(yīng)商的財(cái)報(bào)后發(fā)現(xiàn)，與房企合作大宗業(yè)務(wù)是多數(shù)企業(yè)的經(jīng)營模式。這表明，上游供應(yīng)商包括家居、建材等公司的命運(yùn)實(shí)際上與房企的命運(yùn)緊緊相連，兩者之間無法做到單獨(dú)發(fā)展。
在曾輝看來，上游供應(yīng)商暫時(shí)無法擺脫這種“內(nèi)卷”競爭。而同時(shí)，自進(jìn)入2021年以來，有多家房企出現(xiàn)了債務(wù)違約的情況，房企債務(wù)規(guī)模高企。此外，宏觀政策方面的監(jiān)管力度也并不放松，更是有趨嚴(yán)的態(tài)勢。曾輝知道，對(duì)于房企和上游供應(yīng)商來說，需要走下去的路已經(jīng)不容易了。
