樓市一天迎來多則重磅消息！
7月26日，財(cái)政部、稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于完善住房租賃有關(guān)稅收政策的公告》，明確住房租賃企業(yè)中的增值稅一般納稅人向個(gè)人出租住房取得的全部出租收入，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算繳納增值稅。住房租賃企業(yè)中的增值稅小規(guī)模納稅人向個(gè)人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算繳納增值稅。此外，還明確減征房產(chǎn)稅。
同日，有媒體報(bào)道屬于“三道紅線”試點(diǎn)的重點(diǎn)房企被要求落實(shí)拿地金額不得超過年度銷售額40%，該要求還包括了房企通過收并購(gòu)方式獲地的支出。不過，也有消息稱相關(guān)要求此前就已提出。
此外，實(shí)施二手房參考價(jià)的城市再新增一位。無錫住建局發(fā)布《關(guān)于建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制的通知》，明確自發(fā)布之日起施行二手房參考價(jià)制度。
住房租賃企業(yè)迎來增值稅、房產(chǎn)稅減免
7月26日，財(cái)政部、稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于完善住房租賃有關(guān)稅收政策的公告》（下稱《公告》），自2021年10月1日起執(zhí)行。
《公告》重點(diǎn)提到了三方面內(nèi)容：
一、住房租賃企業(yè)中的增值稅一般納稅人向個(gè)人出租住房取得的全部出租收入，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算繳納增值稅，或適用一般計(jì)稅方法計(jì)算繳納增值稅。住房租賃企業(yè)中的增值稅小規(guī)模納稅人向個(gè)人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算繳納增值稅。住房租賃企業(yè)向個(gè)人出租住房適用上述簡(jiǎn)易計(jì)稅方法并進(jìn)行預(yù)繳的，減按1.5%預(yù)征率預(yù)繳增值稅。
二、對(duì)企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織向個(gè)人、專業(yè)化規(guī)模化住房租賃企業(yè)出租住房的，減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。
三、對(duì)利用非居住存量土地和非居住存量房屋（含商業(yè)辦公用房、工業(yè)廠房改造后出租用于居住的房屋）建設(shè)的保障性租賃住房，取得保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書后，比照適用第一條、第二條規(guī)定的政策實(shí)行。
需要注意的是，《公告》相關(guān)減稅降費(fèi)內(nèi)容已于6月18日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出，本次《公告》則是正式制定發(fā)布的政策文件。
對(duì)于本次《公告》的政策力度，ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院指出，若以杭州下城區(qū)延安路附近的一棟集中式長(zhǎng)租公寓為案例測(cè)算，本次稅收優(yōu)惠政策給住房租賃企業(yè)帶來的稅費(fèi)降低幅度達(dá)到63%（運(yùn)營(yíng)十年期平均值），從而使年度凈利潤(rùn)增長(zhǎng)約17%。
ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院還指出，從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來看，稅收優(yōu)惠是住房租賃REITs發(fā)展的重要驅(qū)動(dòng)力之一，目前我國(guó)住房租賃市場(chǎng)在租金收益率低的情況下，出臺(tái)稅收中性政策是推動(dòng)行業(yè)快速發(fā)展的重要砝碼。
重點(diǎn)房企落實(shí)拿地不超過年銷售額40%？
7月26日，據(jù)財(cái)聯(lián)社報(bào)道，屬于“三道紅線”試點(diǎn)的重點(diǎn)房企被要求落實(shí)拿地金額不得超過年度銷售額40%，該要求也包括了房企通過收并購(gòu)方式獲地的支出。
不過房企拿地不得超過年銷售額40%的規(guī)定并非新規(guī)，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，有一種說法是此類管控過去其實(shí)也是有的。
在2020年8月20日住建部、人民銀行在北京召開的重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)上，除了明確試點(diǎn)房企融資“三道紅線”外，多家媒體都曾提到監(jiān)管機(jī)構(gòu)還明確會(huì)考察房企拿地銷售比是否更高、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~是否為正等情況。
據(jù)華爾街見聞報(bào)道，融創(chuàng)董事長(zhǎng)孫宏斌在5月底股東大會(huì)上曾表示，三道紅線政策融創(chuàng)會(huì)堅(jiān)決貫徹和擁護(hù)，負(fù)債只會(huì)朝綠線下走，拿地不會(huì)超線（權(quán)益）銷售額的40%。同時(shí)，今年銷售目標(biāo)為4000億以上的中海地產(chǎn)，定下的拿地金額目標(biāo)為1650億，也基本在40%的范圍內(nèi)。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，該管控影響較大。第一，通過此類管控，客觀上使得拿地和銷售等指標(biāo)得到匹配，很大程度上使得拿地面臨更多的約束和限制。第二，類似政策，也在很大程度上規(guī)范了企業(yè)拿地行為，后續(xù)企業(yè)拿地方面更需要有精密的決策。第三，房企的收并購(gòu)拿地也有很多約束和限制，某種程度上對(duì)于近期收并購(gòu)拿地的企業(yè)有沖擊。若該政策落地，則房企在拿地策略上需要進(jìn)一步完善和優(yōu)化，真正吻合拿地的政策約束。
無錫實(shí)行二手房參考價(jià)政策
7月26日,無錫住建局發(fā)布《關(guān)于建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制的通知》（下稱《通知》），自發(fā)布之日起施行。
（圖片來源：無錫住建局）
無錫市房地產(chǎn)調(diào)控領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室（下稱“領(lǐng)導(dǎo)小組”）表示，建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制，是貫徹落實(shí)“房住不炒”定位，提高二手住房市場(chǎng)信息透明度，促進(jìn)市場(chǎng)理性交易，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期的重要舉措。
領(lǐng)導(dǎo)小組明確，在調(diào)查分析基礎(chǔ)上，以二手住房網(wǎng)簽備案價(jià)格為基礎(chǔ)，剔除異常和非典型性的交易記錄，形成部分住宅小區(qū)的二手住房成交參考價(jià)格。首批發(fā)布100個(gè)住宅小區(qū)二手住房成交參考價(jià)格。后續(xù)將根據(jù)市場(chǎng)變化情況，不斷優(yōu)化數(shù)據(jù)采集方式，適時(shí)調(diào)整、增加小區(qū)名單，并及時(shí)發(fā)布成交參考價(jià)格。
領(lǐng)導(dǎo)小組明確，根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化情況，及時(shí)在無錫市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局門戶網(wǎng)站、微信公眾號(hào)、無錫房地產(chǎn)市場(chǎng)網(wǎng)等平臺(tái)發(fā)布二手住房成交參考價(jià)格。原則上每一年更新一次。
對(duì)于發(fā)布二手住房成交參考價(jià)格的作用，領(lǐng)導(dǎo)小組表示，發(fā)布二手住房成交參考價(jià)格有利于加大二手住房交易信息公開力度，引導(dǎo)市場(chǎng)理性交易，引導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)合理發(fā)布掛牌價(jià)格，引導(dǎo)商業(yè)銀行合理發(fā)放二手住房貸款，防控個(gè)人住房信貸風(fēng)險(xiǎn)，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，無錫正式落地二手房參考價(jià)制度，有助于無錫二手住房市場(chǎng)的規(guī)范掛牌和合規(guī)交易。在二手房參考價(jià)制度下，無錫二手住房市場(chǎng)將有降溫的趨勢(shì)，無論是房東預(yù)期的調(diào)整、房?jī)r(jià)的行政管控還是二手房的供求關(guān)系變化，都會(huì)促進(jìn)二手住房市場(chǎng)的降溫。對(duì)于無錫房地產(chǎn)市場(chǎng)來說，二手房參考價(jià)制度進(jìn)一步穩(wěn)定了市場(chǎng)預(yù)期，預(yù)計(jì)后續(xù)會(huì)有更多重點(diǎn)城市加入二手房參考價(jià)制度。
