嚴絲合縫的樓市監(jiān)管網(wǎng)之下，開發(fā)商和政府之間針對“限價令”的博弈正愈演愈烈。
東莞、廣州等為代表的樓市調(diào)控代表性城市，毛坯備案價網(wǎng)簽合同之外，裝修款、品質(zhì)提升協(xié)議、車位費、小區(qū)園林費等附屬合同都成為隱藏房價的“利器”。這被認為是開發(fā)商不愿向市場妥協(xié)，極力尋求政府管控和可觀利潤空間的平衡之策。
面對同樣的限價約束，不同動機的開發(fā)商正在這輪限價潮下暗暗發(fā)力，以寄望獲取更多主動籌碼。
有急于回款的開發(fā)商以毛坯取代精裝交付，價格不降反升，順勢實現(xiàn)漲價；另有開發(fā)商在可操作空間較大的裝修環(huán)節(jié)耍起了小心思，精裝減配。更多已達到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)或已接近完工的樓盤，因為受到“限價令”等沖擊，板塊降溫，市場觀望情緒濃厚，擔(dān)憂蓄客不理想而選擇延后開盤。
“附屬合同”的秘密
調(diào)控政策高頻加碼，“限價令”重出江湖，房企隨即開啟了見招拆招的玩法。
所謂限價，是指政府給定住宅銷售的指導(dǎo)價，開發(fā)商照此價格備案后獲得預(yù)售證。銷售價格一旦超出指導(dǎo)價，則無法網(wǎng)簽。限價意在用行政手段控制房價。
去年新冠疫情后，深圳、東莞、廣州等數(shù)個城市的房價開啟上漲模式。以東莞為例，東莞住建局先是2021年2月27日，收緊調(diào)控政策，明確規(guī)定新建商品住房的備案價不得高于周邊同類在售項目的申報價格，也不能高于同一項目前期申報價格。2021年4月29日，東莞住建局又出臺新房限價細則，提出新房備案價上調(diào)空間控制在5%以內(nèi)，未售出的新建商品住房上調(diào)銷售價格的間隔時間，由取得預(yù)售許可證(現(xiàn)售備案證書)后半年延長至一年，漲幅不超過3%。
逐漸加碼的備案價格管制，也引發(fā)了市場的連鎖反應(yīng)：購房者在手持一份用于網(wǎng)簽的購房合同之外，多會伴有“裝修款”、“車位費”、“小區(qū)園林費用”等附屬合同。這些附屬合同不計入網(wǎng)簽，主要是房屋市場價與網(wǎng)簽備案價的差價，大多數(shù)需要購房者一次性付清。
“你需要簽兩份合同。一份是房屋成交價款，另一份是大概三十多萬元的‘品質(zhì)提升協(xié)議’?！笔煜ぶ泻！ぷ蟀稏|宸項目的多位知情人士向第一財經(jīng)記者解釋到，所謂的品質(zhì)提升協(xié)議包含小區(qū)園林費用、裝修款。
這是當(dāng)?shù)亻_發(fā)商目前規(guī)避新房限價管制，售賣新盤的冰山一角。以中?！ぷ蟀稏|宸為例，在售均價錄得3.5萬-3.6萬元/平方米。而項目首批毛坯備案均價約3.2萬元/平方米，鎮(zhèn)街公布的5月新房網(wǎng)簽均價為29156元/平方米。
一位地產(chǎn)開發(fā)人士指出，按照中海地產(chǎn)當(dāng)初1.75萬元/平方米左右的拍地價格粗略測算，中?！ぷ蟀稏|宸若按照毛坯備案價售賣很難實現(xiàn)盈利。“賣到3.5萬元/平方米差不多也就是微盈利狀態(tài)，開發(fā)商總不至于說高價拿地虧本賣房回款”。
類似這樣將房屋價款部分轉(zhuǎn)至裝修款的樓盤在東莞并不少見。它們大多出現(xiàn)在板塊熱度較高、區(qū)域前景較好的地區(qū)，且在2021年四月份開始出現(xiàn)，并在六七月份變得越來越常見。
除了最常見的裝修款，還有捆綁銷售車位等方式，共同特征均是利用附屬合同來轉(zhuǎn)移“隱形房價”。
以引起當(dāng)?shù)厝瞬毮康那f豪宅盤鵬瑞天玥項目為例，毛坯備案的5號住宅樓、6號住宅樓均價分別為47086.5元/平方米、46076.94元/平方米。
但是第一財經(jīng)記者了解到，購買者在按照4.6-4.7萬元/平方米簽署購房合同之際，還附帶有百萬元的車位款、裝修款等。
購房者之所以愿意接受這種附屬合同的售賣方式，主要歸因于樓盤備案單價4.6-4.7萬元/平方米仍遠低于項目所在片區(qū)二手樓盤心理價。不少意向買家以周邊在售二手樓盤6萬元+/平方米粗略猜測，鵬瑞天玥項目單價會突破5萬元。
有鵬瑞天玥的購買者向第一財經(jīng)記者表示，他所買的鵬瑞天玥項目附帶有超百萬元的車位合同。對于車位費高達百萬元，他并不以為然，“這個樓盤若不是受備案價管制，賣到每平方米8萬元左右懸念不大，目前在售單價不到五萬元，加上百萬元的車位款，攤銷折算下來每平方米并不算貴?！?/p>
諸如此類現(xiàn)象在臨深的塘廈鎮(zhèn)、鳳崗鎮(zhèn)也較為常見。以深圳客較為青睞的卓越華堂卓著天城·辰光為例， 項目毛坯備案價3.6萬元/平方米左右，實際中均有附屬裝修合同等。
開發(fā)商推盤策略現(xiàn)分歧
加碼的新盤備案限價政策維持了網(wǎng)簽均價低位運行，3%-5%小梯度式上漲，樓盤再現(xiàn)2020年跳漲不太現(xiàn)實。
苦于資金回款壓力，無法高價出貨的開發(fā)商在政策的“網(wǎng)”之下，似乎被推到了被動境地，但他們并不愿意向市場妥協(xié)。備案價成交合同之外疊加附屬合同被認為是開發(fā)商極力尋求政府管控和可觀利潤空間的平衡之策。
這并非東莞獨有的現(xiàn)象。據(jù)第一財經(jīng)記者了解，上半年，受廣州住建局新房備案周期拉長，執(zhí)行“限價令”等政策影響，廣州黃埔區(qū)、南沙區(qū)、番禺區(qū)等熱度較高的板塊也出現(xiàn)了類似情況。部分開發(fā)商將裝修款剝離在外，降低住宅成本，既滿足了政府指導(dǎo)價以便利備案，又變相實現(xiàn)了價格上漲。此前十余年，廣州以全屋精裝修形式交房的樓盤占比超過95%。
第一財經(jīng)記者有了解到，廣州南沙有新盤2020年年底項目開盤時，均價在2.6萬元/平方米左右；項目二期近期改為毛坯備案之后，價錢微微提至2.8萬元/平方米左右。該樓盤開發(fā)商此前就向第一財經(jīng)記者透露，這既不違背該盤所在南沙片區(qū)3萬元/平方米的價格管控上限，能順利備案，又有微利空間。毛坯取代精裝交付，價格不降反升，開發(fā)商順勢實現(xiàn)了漲價。
另有急于回款的開發(fā)商，在可操作空間較大的裝修環(huán)節(jié)耍起了小心思：“減配”變得稀松平常了起來。
有新近入手新盤的購房人士告訴第一財經(jīng)記者，品牌開發(fā)商大多會在裝修合同中會羅列廚電家具的品牌、型號等詳細信息，明細清晰，購房者雖無需再費力采購細分品類，但也無力斡旋細分品類的選擇自由度。另一方面，類似漆料等原材料，用料差異可致差價懸殊，這并非普通購房者能夠甄別。
不同動機的開發(fā)商正在這輪限價潮下暗暗發(fā)力，以寄望獲取更多主動籌碼。
有并不急于回款的開發(fā)商主動選擇延長蓄客周期、延后開盤時間。廣州南沙區(qū)的一位開發(fā)商人士就告訴第一財經(jīng)記者，相比去年下半年，今年上半年南沙樓市降溫顯著，蓄客并不太理想。他主動選擇延后開盤節(jié)點，“4月調(diào)控過后，片區(qū)有降溫，蓄客并不理想，還是等板塊行情回暖企穩(wěn)之后再開盤?！?/p>
這種狀況在東莞也不少見。對于不那么著急回款的開發(fā)商而言，銷售節(jié)點延后，延長蓄客周期、等待樓市回溫則成為應(yīng)對策略。
以深業(yè)集團旗下深業(yè)松湖云誠花園為例，它原本定于今年7月左右開放營銷中心，開盤時間暫定8月或9月，至今仍未聽聞開盤的確鑿信息。開發(fā)商延后除了受工程進度拖累，與該樓盤價格每平方米倒掛2萬元左右，投資價值顯著也有關(guān)系。
“深業(yè)集團拍地價在2.5萬元/平方米左右，單價五萬差不多能盈虧打平。新房限價管控背景下，開發(fā)商現(xiàn)在推深業(yè)松湖云誠花園很難賣個好價錢。”熟悉該樓盤的人士稱，被投資客追逐的高價值盤主動延后開盤，可能有與限價博弈，以時間換價值的變通意味在內(nèi)。
第一財經(jīng)記者了解到，更多已達到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)或已接近完工的樓盤選擇延后開盤，還是受到板塊降溫，市場觀望情緒濃厚，開盤效果恐難理想制約。
樓市余溫仍存
若是將時下出現(xiàn)的參差博弈現(xiàn)象，放至稍長的時間周期來看，幾乎是每輪樓市調(diào)控的產(chǎn)物。
多位市場人士均有指出，每逢樓市調(diào)控，這種備案合同外夾雜裝修款、車位費等附屬合同的現(xiàn)象就會卷土重來。
“備案價購房合同+附屬合同”的模式利于開發(fā)商滿足備案指導(dǎo)價，獲取樓盤預(yù)售證；購房者也能因為附屬合同規(guī)避增值稅等部分稅費；主管部門也能較好實現(xiàn)降溫樓市，維持樓市低位運行的交投狀況。這種一石三鳥的多贏機制也給到了參與各方合謀的動力。
“限價令”下的東莞、廣州等，去年樓市交投活躍，今年轉(zhuǎn)冷跡象顯著。
以東莞為例，樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，2021年上半年東莞二手房網(wǎng)簽已不足萬套，同比下跌29.8%，調(diào)控效果十分明顯。
樂有家在研究報告中進一步指出，“經(jīng)歷‘227新政’后，外地客受阻，貸款收緊等因素讓東莞二手房市場再度遇冷，二手房單月網(wǎng)簽量均不足兩千套，明顯低于近幾年的同期水平?！?/p>
具體到一手房來看，同樣降溫顯著。合富研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年上半年東莞新建商品住宅共網(wǎng)簽約23294套，僅占2020年全年新房網(wǎng)簽套數(shù)的36.7%。
綜合一二手整體成交狀況，調(diào)控政策高頻加碼下，東莞樓市得到有效控制。低景氣度板塊有可能還會迎來房價陰跌。
接受采訪的諸多人士表達類似觀點之際，也表達了市場仍具活力。
這從上半年的土拍中也可管窺一斑。對比2020年上半年（成功出讓23宗，涉及16鎮(zhèn)街，出讓總金額401億），2021年上半年出讓宗數(shù)下降39%，出讓總金額下降35%。但是，其中7個鎮(zhèn)街樓面價被刷新，平均樓面價約20184元/平方米，平均溢價率約為41％。保利地產(chǎn)、中海、萬科、龍湖、金地、華潤置地等實力房企仍是補倉主力軍，這也給“限價令”下的樓市注入了一定的想象空間。
