今年2月底，我國(guó)22個(gè)重點(diǎn)城市開(kāi)始對(duì)住宅用地實(shí)行“兩集中”供地新政，各城市的土地出讓節(jié)奏被打亂，上半年土地市場(chǎng)成交規(guī)模也較去年上半年有所收縮。但從22城的土地成交情況來(lái)看，核心城市、核心板塊土地?zé)岫热跃S持高位，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。事實(shí)上，22城雙集中供地不僅僅是各大城市土地供應(yīng)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，也是上半年百?gòu)?qiáng)房企投資的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。在新的土拍政策下，房企們面臨著資金實(shí)力的考驗(yàn)，“兩集中”也對(duì)其后期的運(yùn)營(yíng)能力提出了更高要求。
上半年百?gòu)?qiáng)房企投資轉(zhuǎn)折點(diǎn)
從4月15日長(zhǎng)春“打出第一槍”，到6月29日武漢首場(chǎng)集中出讓結(jié)束，22城首輪集中出讓日前正式收官。據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，首批集中供地總計(jì)成交住宅用地（含綜合用地）878宗地塊，土地出讓金總額為1.07萬(wàn)億元，綜合溢價(jià)率15.1%。
其中，杭州以1178.53億元的總成交金額居于首位，57宗地塊全部成功出讓，其中44宗地達(dá)到封頂價(jià)，平均自持比例達(dá)16%；北京以1110億元的土地出讓金緊隨其后，位列全國(guó)第二位，30宗供地中有10宗地進(jìn)入投報(bào)高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案階段，緊隨其后南京、廣州、上海分別收金993億元、906億元、857億元。
以熱點(diǎn)城市作為試點(diǎn)切入，“兩集中”政策希望實(shí)現(xiàn)平抑地價(jià)、抑制溢價(jià)、調(diào)控房?jī)r(jià)的最終目的，而22座城市均有其明確且嚴(yán)格的土地競(jìng)拍規(guī)則，“雙限”“競(jìng)配建”“競(jìng)自持”成為多城市土地出讓必備規(guī)則。貝殼研究院認(rèn)為，22城“量增價(jià)穩(wěn)”目標(biāo)基本實(shí)現(xiàn)。據(jù)中指院等機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，廣州、北京、深圳和福州4城的成交樓面價(jià)確有所下降。
但整體來(lái)看，房企實(shí)際參拍熱情較高。首輪集中出讓中，高溢價(jià)地塊頻出，不少熱點(diǎn)城市的地塊更是刷新了樓面價(jià)紀(jì)錄。例如，建發(fā)以45%的溢價(jià)率拿下廣州南沙區(qū)一地塊，樓面價(jià)約為2.36萬(wàn)元/平方米，刷新南沙樓面價(jià)紀(jì)錄；德信以樓面價(jià)13671.54元/平方米拿下武漢東西湖區(qū)一地塊，刷新東西湖樓面價(jià)等。
資金實(shí)力雄厚的全國(guó)性房企及本地國(guó)企則成為“兩集中”的最大贏家。截至6月10日，TOP30房企在20個(gè)城市中共拿下273幅含住宅的地塊，占全部地塊的比重超四成?？硕饛?qiáng)調(diào)，整體來(lái)看，22城雙集中供地不僅僅是各大城市土地供應(yīng)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，也是上半年百?gòu)?qiáng)房企投資的轉(zhuǎn)折點(diǎn)：隨著企業(yè)“三道紅線”指標(biāo)不斷優(yōu)化，二季度，隨著首批集中供地城市開(kāi)始集中供地，房企投資積極性顯著提升，TOP50強(qiáng)投資力度已經(jīng)升至去年二季度的高點(diǎn)。截至2021年上半年末，新增貨值百?gòu)?qiáng)門檻為105.1億元，同比上漲32%。年內(nèi)新增土儲(chǔ)貨值超過(guò)千億的房企已達(dá)到13家。
兼并重組將成常態(tài)
克而瑞地產(chǎn)研究認(rèn)為，規(guī)模房企的策略仍是聚焦首輪集中拍地。這主要是因?yàn)?，一方面資金優(yōu)勢(shì)可以“先發(fā)制人”，另一方面“搶跑”首輪雙集中地塊既可以在年末形成部分可售貨值，也為二、三輪投資策略提供更大的騰挪空間。
在新的土拍政策下，每個(gè)城市每年三次集中出讓土地，給房企帶來(lái)了資金實(shí)力的考驗(yàn)，不少開(kāi)發(fā)商因此調(diào)整了競(jìng)拍戰(zhàn)略，以適應(yīng)新的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局。
例如，為減少前期資金投入以及后期的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，“聯(lián)合拿地”成為不少房企的土地策略之一。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，在此輪集中供地中，濱江集團(tuán)以67%的聯(lián)合比例成為最愛(ài)聯(lián)合拿地的房企，而金科、卓越、首開(kāi)均保持60%（含）以上的聯(lián)合拿地比例。
同時(shí)，《華夏時(shí)報(bào)》記者也注意到，部分房企傾向多元化拿地方式。比如，此輪集中供地中，綠地集團(tuán)出現(xiàn)的次數(shù)屈指可數(shù)。一位接近綠地的人士對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者解釋說(shuō)，除公開(kāi)市場(chǎng)外，綠地也通過(guò)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和基建先行的方式拿地，在各地有一些貿(mào)易港和技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的項(xiàng)目，也有自己的基建板塊，通過(guò)這些跟當(dāng)?shù)卣勁?，拿地?huì)比較便宜。其表示：“雖然開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，但利潤(rùn)率比公開(kāi)市場(chǎng)要高一些?！?/p>
如今，第二批集中供地陸續(xù)拉開(kāi)帷幕。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，首輪集中供地?zé)岫雀邼q，新規(guī)“試水”的恐慌感是重要因素。隨著政策不斷完善，考慮地方政府集中供地政策或存在調(diào)整可能，以及房企資金日益趨緊等情況，今年第二、三批集中供地市場(chǎng)將有所降溫。
在日前舉行的股東大會(huì)上，中國(guó)金茂管理層表示，土地“兩集中”需要時(shí)間檢驗(yàn)，行業(yè)出現(xiàn)波動(dòng)是正常的，第一階段的搶地局面不會(huì)持續(xù)，下半年熱度應(yīng)有所下降；在6月16日龍湖集團(tuán)召開(kāi)的周年股東大會(huì)上，首席執(zhí)行官邵明曉也直言，接下來(lái)二、三次集中供地“不會(huì)像現(xiàn)在這么熱，畢竟是第一次（集中供地），大家可能比較緊張和沖動(dòng)，下半年可能會(huì)有所降溫?！?/p>
克而瑞認(rèn)為，在接下來(lái)的土拍中，從投資的角度而言，長(zhǎng)三角、珠三角的三四線城市依然是房企最為關(guān)注的市場(chǎng)，未來(lái)這些市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)激烈度仍會(huì)加劇，預(yù)計(jì)2021年三季度市場(chǎng)熱度、投資氛圍將形成潮汐式變化。
不過(guò)，克而瑞也強(qiáng)調(diào)，“考慮到融資環(huán)境并未發(fā)生寬松的轉(zhuǎn)變，頭部房企首發(fā)領(lǐng)跑的同時(shí)，同樣需要兼顧三道紅線、融資監(jiān)管、現(xiàn)金流等多方面壓力。在上半年積極補(bǔ)充貨值后，預(yù)計(jì)投資的腳步將略有放緩”。對(duì)于中小房企而言，克而瑞認(rèn)為核心城市第二、三輪集中供地將成為其投資的窗口期與機(jī)遇期，“尤其類似武漢這樣土拍調(diào)控相對(duì)寬松、拿地門檻較低的核心城市，是中小房企補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)的首選”。
與此同時(shí)，房企之間分化也將繼續(xù)：憑借著資金量、資金渠道等優(yōu)勢(shì)，規(guī)模房企、龍頭房企將“強(qiáng)者愈強(qiáng)”，中小房企或?qū)⒈黄认蚍侵攸c(diǎn)城市下沉，優(yōu)勝劣汰、兼并重組將成為市場(chǎng)常態(tài)。
