經(jīng)過前6個月的謀篇布局，房企2021年上半年成績單迎來揭曉時刻。
數(shù)據(jù)顯示，2021年上半年，穩(wěn)定市場預期的背景下，房企銷售業(yè)績保持穩(wěn)健增長。不過“穩(wěn)”字基調(diào)下，上市房企市值分化較大，近70%上市房企市值出現(xiàn)縮水，合計市值縮水約3400億元。
百強房企銷售額均值同比增40%
面對2021年上半年難度不斷加大的市場考卷，房企不斷調(diào)整方案、謀篇布局。從上半年的表現(xiàn)來看，整體銷售業(yè)績、目標完成率等多項指標表現(xiàn)“穩(wěn)”字當頭。
據(jù)中指研究院統(tǒng)計，上半年銷售額破千億房企19家，較去年同期（13家）增加6家。百億房企132家，較去年同期（107家）增加25家。百強房企銷售額均值693億元，同比增長40%，權(quán)益銷售額共計5萬億元，市場份額為56.6%，上升2.1個百分點。其中，TOP101-200銷售額均值為84.9億元。
從榜單前五排名來看，銷售額排名前五為碧桂園、中國恒大、萬科、融創(chuàng)中國以及保利發(fā)展，銷售額分別為4264億元、3559.6億元、3468.1億元、3208億元、2850億元。銷售面積前五為碧桂園、中國恒大、融創(chuàng)中國、萬科、保利發(fā)展，其中，碧桂園及中國恒大銷售面積超4000萬平方米，融創(chuàng)中國和萬科銷售面積超2000萬平方米，保利發(fā)展銷售面積超1700萬平方米。
以銷售額和銷售面積均在首位的碧桂園為例，上半年其地產(chǎn)、機器人、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)等多元業(yè)務齊頭并進，緊抓線上營銷推出“55直播購房節(jié)”“618”年中寵粉節(jié)等活動助力銷售。其土儲建面保持在2.4億平方米左右，穩(wěn)定在行業(yè)高位。億翰智庫認為，幾乎沒有企業(yè)比碧桂園更了解三四線城市，其擁有遠見的投資能力，保障規(guī)?？沙掷m(xù)增長。
此外，包括融創(chuàng)中國、大發(fā)地產(chǎn)在內(nèi)的多家房企也在上半年對發(fā)展戰(zhàn)略進行了更新升級。
同樣表現(xiàn)維穩(wěn)的還有上半年房企的銷售目標。數(shù)據(jù)顯示，2021年上半年，從公布銷售目標的32家房企來看，其目標增長率均值僅為13.5%?！吧习肽攴科蟾⒅胤€(wěn)健增長，銷售目標設定相對保守?！贬槍Ψ科笊习肽甑匿N售目標設定，中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究副總監(jiān)劉水表示。
從銷售目標完成率來看，在中指研究院監(jiān)測的部分房企中，2021年上半年32家房企目標完成率均值為50.5%，其中碧桂園、佳兆業(yè)、大發(fā)地產(chǎn)3家企業(yè)目標完成率超60%，旭輝、正榮等14家企業(yè)超過50%。
整體來看，2021年上半年百強門檻值穩(wěn)中有升。門檻值上升至177.7億元。其中，TOP10房企門檻值為1640.8億元，較上年增長48.3%，頭部房企競爭激烈；TOP30、TOP50、TOP100房企門檻值分別為646.6億元、430.3億元、177.7億元，分別較去年同期增長34.1%、36.5%、58.4%。
上半年，房企陣營分化明顯。從6月單月的銷售業(yè)績表現(xiàn)來看，5月市場表現(xiàn)出的分化趨勢仍在延續(xù)。CRIC數(shù)據(jù)顯示，6月單月百強房企中有27家企業(yè)業(yè)績環(huán)比增速在30%以上，其中綠城、招商、華潤等房企6月單月同環(huán)比均明顯增長，但也有近3成的百強房企因疫情反復或貨量供應問題，業(yè)績環(huán)比下降。
房企市值縮水約3400億元
如果說房企6月銷售業(yè)績分化只是市場分化信號的“小水花”，那上半年上市房企的市值分化則是潛在的“巨浪”。
樂居財經(jīng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2021年上半年上市房企的市值表現(xiàn)“跌多漲少”，170家房企總市值縮水約3400億元，跌幅約8.7%。其中118家房企市值下跌，占比69.4%；50家房企市值上漲，2家房企市值無變化，合計占比30.6%。
其中，總市值超過2000億元的房企僅有萬科（總市值2766.2億元）和龍湖集團（總市值約2194億元）兩家企業(yè)。7家房企總市值在1000-2000億元之間，分別為華潤置地、中國海外發(fā)展、碧桂園、保利發(fā)展、九龍倉置業(yè)、中國恒大、融創(chuàng)中國。（截止2021年6月30日收盤數(shù)據(jù)）
從上半年市值的變化來看，9家市值過千億的房企僅一家企業(yè)市值出現(xiàn)上漲。
《華夏時報》記者通過查閱統(tǒng)計榜單了解到，榜單排名首位與末位的市值變動幅度差額超250%。市值縮水最大的明發(fā)集團跌71.43%，自2020年12月31日的115.17港元跌至2020年6月30日的32.9港元。漲幅首位則是奧園美谷189.47%，市值從2020年12月31日的59.37億元漲至2021年6月30日的171.86億元。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師關榮雪認為，房企市值下滑主要原因是：一方面隨著房地產(chǎn)市場管控不斷施壓，房企開發(fā)行為有所收斂，爭奪現(xiàn)有資源超過開發(fā)新項目，致使盈利能力下降；另一方面，地產(chǎn)行業(yè)利潤逐漸縮小，盈利空間壓縮，房企收益隨之下滑。
未來銷售增速或收窄？
實際上，在房地產(chǎn)行業(yè)日益趨嚴的監(jiān)管力度下，無論是從銷售業(yè)績目標設定還是業(yè)務發(fā)展戰(zhàn)略上來看，房地產(chǎn)企業(yè)釋放的趨穩(wěn)發(fā)展預期較強。
中指研究院認為，繼“三道紅線”和“兩道紅線”等金融監(jiān)管措施之后，自然資源部發(fā)布重點城市供地“兩集中”文件，行業(yè)競爭持續(xù)加劇。對于未來市場預期表現(xiàn)，其預測2021年，隨著疫情防控積極性顯效，熱點城市調(diào)控效果的逐步顯現(xiàn)，疊加低基數(shù)效應略有減弱，全國商品房銷售規(guī)模同比增速或有收窄。
CRIC也表示，展望7月，房企供貨節(jié)奏或?qū)⒂兴啪?，屆時供應或?qū)⒚黠@回落，成交也將緩步下行。
中指研究院建議，進入2021年下半年，房企應精準把握市場機遇，注重產(chǎn)品品質(zhì)與服務，借助數(shù)字化營銷手段加大推盤力度，優(yōu)化管控模式，提升企業(yè)核心競爭力，在管理紅利時代尋求高質(zhì)量發(fā)展，有效推進銷售目標完成。
CRIC建議，在行業(yè)增速放緩疊加“三道紅線”壓力下，規(guī)模房企投資和擴張動能承壓。新常態(tài)下，未來房企整體戰(zhàn)略需以謹慎經(jīng)營、防范風險、適應市場變化為主。下半年仍需積極供貨推盤、深化銷售渠道、提高周轉(zhuǎn)效率、加速現(xiàn)金回流。
關榮雪對《華夏時報》記者表示，下半年，企業(yè)一方面應及時根據(jù)市場動態(tài)來調(diào)整戰(zhàn)略，明確發(fā)展方向；其次，深入研究自身資金流向及布局，發(fā)展自身優(yōu)勢，精準投資定位；另一方面可通過加大推廣、優(yōu)惠活動等措施提升項目銷售量，加速產(chǎn)品去化。其認為，陣營間分化將持續(xù)。在目前融資環(huán)境下，大型房企在規(guī)模和資金方面更占優(yōu)勢，市場下抗壓能力和融資能力較強，而中小房企由于自身規(guī)模等因素致使融資能力薄弱，未來的分化或?qū)⒊掷m(xù)一段時間。
