當學(xué)區(qū)房不再“對口入學(xué)”，是抓緊末班機會早買早值，還是在新政引導(dǎo)下果斷下車？
熱播電視劇《小舍得》中，女主南儷一家費盡周折買下學(xué)區(qū)房，沒想到，學(xué)籍新政出臺，學(xué)區(qū)房本從名?！巴ㄐ凶C”成了一紙笑話。
電視劇外，大量中產(chǎn)家庭被困其中。買，是畸高的房價；不買，則是被淘汰的未知和恐懼。進退兩難背后，是當代家長追逐優(yōu)質(zhì)教育資源的深層次焦慮。
4月30日，中央會議“防止以學(xué)區(qū)房名義炒作房價”首次提出，學(xué)區(qū)房或?qū)⒈弧按蛉肜鋵m”。但是，后續(xù)政策的不確定性，讓徘徊在學(xué)區(qū)房外的家長們，多了幾分猶疑。
虎媽們的煩惱
最近，“陸家嘴媽媽”、“海淀媽媽”和“朝陽媽媽”都有點煩。
為將孩子送進浦東新區(qū)“牛小”昌邑小學(xué)、“牛初”東昌東校，“桃樂絲”一家去年舉債搬進了陸家嘴的“老破小”。
桃樂絲喬遷還沒幾個月，3月16日，上海教委發(fā)布中考改革新政：2022年9月起，重點高中將拿出約六成的入學(xué)名額，統(tǒng)一分配到上海各區(qū)各初中。
從普通初中考上優(yōu)質(zhì)高中的學(xué)生數(shù)將增加，對于桃樂絲而言，學(xué)區(qū)房的“成色”大打折扣。有消息曝出，上海知名雙學(xué)位的梅園片區(qū)，有房源掛牌價一夜下降60萬元。
光譜的另一端，普通校的孩子看到了希望。
以上海歷城中學(xué)為例，其中考升學(xué)率在浦東新區(qū)內(nèi)排名百名開外，每年100多名初三畢業(yè)生，大多的歸宿是“三?！保粗袑?、職校、技校。有老師估計，在新中考招生細則下，應(yīng)該約有5個區(qū)重點、市重點的入學(xué)名額分配到校。
一千多公里外的北京，“多校劃片”也已接連降臨東城、西城、海淀、朝陽，陸續(xù)打破“對口直升”。
4月下旬，海淀區(qū)“史上最嚴”入學(xué)新政提出：
2019年1月1日后，區(qū)內(nèi)新登記并取得產(chǎn)證的住房用于申請入學(xué)，將不再對應(yīng)一所學(xué)校，而是通過電腦派位的方式多校劃片入學(xué)；2022年起，所有用于“九年一貫制”學(xué)校登記入學(xué)的住房，九年內(nèi)只提供一個入學(xué)學(xué)位，此前為六年。
此外，海淀區(qū)首次提出，自2022年起，戶籍從外省市或本市其他區(qū)遷入海淀區(qū)的適齡兒童申請入小學(xué)時，“不再對應(yīng)登記入學(xué)劃片學(xué)校，在區(qū)內(nèi)協(xié)調(diào)解決”。
海淀區(qū)一名房產(chǎn)經(jīng)紀人告訴《21CBR》記者，海淀的細則直愣愣澆熄了買家的熱情：多校劃片，即使買了學(xué)區(qū)房，也可能抽簽進入“菜小”和“菜初”，降低了升學(xué)的確定性；九年一學(xué)位，降低了流通價值。
“區(qū)內(nèi)協(xié)調(diào)解決”的殺傷力最大，開了學(xué)區(qū)房調(diào)控的先河，具體如何協(xié)調(diào)，此前沒有先例參考，也沒有具體政策出臺。
熱錢退潮
學(xué)區(qū)房交易陷入冰點，買賣雙方都處于觀望狀態(tài)。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進分析稱，上海的教改工作，將優(yōu)質(zhì)高中資源以名額分配的方式進行配置；一些冷門初中過去家長不看好，后續(xù)入讀優(yōu)質(zhì)高中的機會大增，各類學(xué)校可享受更公平的招考機會。
在“小升初”的機制下，也會傳導(dǎo)到相關(guān)小學(xué)的擇校，“哄搶好學(xué)區(qū)”的現(xiàn)象會減少，推動學(xué)區(qū)房價格降溫。
上海我愛我家梅園中心店一名經(jīng)紀人感受到，熱錢在一夜之間退潮。
她告訴《21CBR》記者，去年11月底，梅園片區(qū)學(xué)區(qū)房交易高峰期，一個月內(nèi)，共有121套學(xué)區(qū)房成交；臨近的招遠店，有經(jīng)紀人一個月的業(yè)績提成高達100余萬。
新政之后，片區(qū)內(nèi)成交量寥寥無幾，經(jīng)紀人“很難開單了”。
“去年漲價快，今年降價慢。”上海某中介直言，不少客戶明確告訴他，買學(xué)區(qū)房就是為了投資。
“手里的錢多了，看來看去，學(xué)區(qū)房最能升值，去年就是賣方市場，房東擁有絕對議價權(quán)。只要房東誠心出售，沒未掛牌就會有人打聽到消息，往往四五個人搶著看房。”該中介說。
上海浦東熱門的梅園小區(qū)學(xué)區(qū)房，均價從2020年9月底的10.38萬/平米，一路狂飆至到2021年初的14.37萬/平米。沾上學(xué)區(qū)概念的一手房價格也被炒，前灘板塊的“三湘印象名邸”項目，總價上千萬的房源在一天之內(nèi)被搶光。
在北京，受“7·31”多校劃片政策影響，大量買家緊急入場。與2020年初相比，年底北京熱點學(xué)區(qū)房價大幅跳漲，對應(yīng)中關(guān)村一、二、三小的三個小區(qū)，漲幅在20%至40%；一套59.5平方米學(xué)區(qū)房，不到50天，從815萬飆升至935萬。
現(xiàn)在情況大相徑庭，交易冷清，房價也有松動。
以上海的嶗山二街坊、三街坊樓盤為例，記者打聽得知，2021農(nóng)歷新年前，36平方米學(xué)區(qū)房成交價約720萬，年后同樣大小房屋成交價約660萬，最便宜一套為615萬，降價超過百萬。
新政實施前后學(xué)區(qū)房價格
打破“固化”
附著在住房上的教育資源不對等，是學(xué)區(qū)房被炒作的根源。
每一輪樓市大漲，不管一二線或三四線，學(xué)區(qū)房基本都是上漲領(lǐng)頭羊。據(jù)學(xué)區(qū)字典統(tǒng)計，2020年前11個月，上海市場每成交100套，就有21套具備學(xué)區(qū)屬性。
學(xué)區(qū)房與學(xué)位資源綁定、稀缺性顯著，普通剛需或炒作客，一直看好學(xué)區(qū)房的保值升值的潛力。買賣學(xué)區(qū)房如同擊鼓傳花，上一戶用完轉(zhuǎn)手賣給下家，套現(xiàn)離場后還能分一杯羹，大家一度相信鼓點不會停。
4月末，高層罕見提及：“防止以學(xué)區(qū)房等名義炒作房價?！眹儡S進解讀認為，高層重大會議首次提及學(xué)區(qū)房，充分說明此類問題的嚴峻性。
政策的敲打早有先兆。
今年以來，京滬之外，合肥、深圳、杭州、西安等熱點城市也密集出臺學(xué)區(qū)房調(diào)控政策，圍繞多校劃片入學(xué)、生源均衡化、限制學(xué)區(qū)時限、排序入學(xué)等，動作頻頻。
5月10日，寧波率先宣布建立熱點學(xué)區(qū)二手住房交易參考價格發(fā)布機制，首批涉及9個熱點學(xué)區(qū)、112個小區(qū)。
部分熱點學(xué)區(qū)二手住房交易參考價格
5月13日，武漢市教育局也發(fā)布通知：堅持“以區(qū)為主、劃片對口、免試就近”入學(xué)基礎(chǔ)上，“醞釀打通中心城區(qū)與新城區(qū)的界限，實施城鄉(xiāng)一體化管理模式，采取全市融通方式招生”。
但是，學(xué)區(qū)房調(diào)控，遠沒有想象的那么簡單。以寧波的政策為例，有聲音認為，價格“被指導(dǎo)”的學(xué)區(qū)房業(yè)主或暫緩房源入市，需求若未平抑，或加劇供需失衡。
短期內(nèi)，學(xué)區(qū)房市場迅速降溫，長期來看，取決于教育改革的提速。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，近年來，學(xué)區(qū)房調(diào)控的方向，在于隔斷“有錢人買高價房-上名校-拉大社會差距”的循環(huán)和固化，弱化房產(chǎn)與優(yōu)質(zhì)教育資源的捆綁。
他預(yù)計，后續(xù)會以推廣多校劃片、搖號派位、限制學(xué)區(qū)房的入學(xué)名額、禁止舉辦各種競賽等方式，來降低學(xué)區(qū)房的確定性。
嚴躍進認為，教育資源均衡化是未來大方向，京滬等熱點城市的教育改革，或成大城市學(xué)區(qū)房改革的范本。（桃樂絲為化名）（作者：鐘黛,江昱玢 編輯：陳曉平）
