4月27日
武漢市住房保障和房屋管理局
發(fā)布樓市新政
武漢市將于6月1日起正式執(zhí)行
《市住房保障房管局關(guān)于進一步加強
新建商品房銷售全過程監(jiān)管的通知》
有效期5年
該政策內(nèi)容覆蓋
預售申報、開盤銷售
樣板房管理、房屋交付等各個方面
強化全流程監(jiān)管
更好地保護消費者權(quán)益
促進房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展
劃重點：
1、預售申報條件調(diào)整
15層及以下建筑達到總層數(shù)二分之一
15層以上建筑達到總層數(shù)三分之一且不小于7層
無抵押省、市重點項目可以降低至總層數(shù)四分之一
2、預售申報次數(shù)調(diào)整，逐棟開盤將成歷史
《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》批準總建面20萬方以下的，不得超過三次申請預售
《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》批準總建面20萬方以上的，不得超過五次申請預售
3、樣板房管理
開發(fā)商設(shè)置樣板房的應當說明實際交房標準與樣板房是否一致，未說明的，實際交付標準應與樣板房一致。
全裝修商品房樣板房自交房之日起3個月內(nèi)不得擅自拆除、出售。
4、開盤時間
取得預售證10日內(nèi)必須開盤，銷售時間不得早于早上9點或者晚于晚上8點
5、認籌金退款時間
對未選定房源的，認籌金自申請退款之日起最長不超過5個工作日退還
6、開發(fā)商監(jiān)管
涉嫌廣告宣傳、價格、質(zhì)量、貸款等方面違法違規(guī)行為的，及時將線索移交有關(guān)部門處理
新政發(fā)布后
武漢市房管局
就其中供需雙方最為關(guān)心的內(nèi)容
進一步解讀
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新政第一條中規(guī)定，《建設(shè)工程規(guī)模許可證》批準總建面20萬方以下的，不得超過三次申請預售；批準總建面20萬方以上的，不得超過五次申請預售。此項對于開發(fā)商來說和以往區(qū)別比較大，他們?nèi)绾卫斫猓?/p>
武漢市房管局：
對申報規(guī)模作出要求，主要是為了穩(wěn)定市場整體供應、加快項目建設(shè)進度、加快供應節(jié)奏，對緩解區(qū)域階段性供求矛盾，穩(wěn)定住房價格、防范市場風險都有積極作用。同時，武漢市也借鑒了外地城市做法，促使開發(fā)企業(yè)合理安排建設(shè)工期和銷售計劃，對購房人而言，擴大了可選房源的范圍，優(yōu)化了市場環(huán)境。
對于消費者來說，退費難、退費慢的問題有了明確約束，但是，實際操作中一旦遇到執(zhí)行難，消費者該怎么辦？
武漢市房管局：
一是要依據(jù)合同辦理。群眾反映“退費難、退費慢”問題，往往對所支付的款項退款未作約定或約定不明確導致。因此此次文件要求，收取費用時買賣雙方應簽訂書面協(xié)議。在后期發(fā)生退款情形時，雙方可根據(jù)合同約定辦理。
二是做好區(qū)分。要區(qū)分定金和訂金，訂金一般指的是預訂款性質(zhì)款項，如，認籌金，可予以退還。定金作為訂立商品房買賣合同的擔保，原則上一般不予退還。此次，文件要求對未選定房源的，最長不得超過5個工作日退還認籌金等款項，主要是保障買方權(quán)益。但對于定金和房價款還應遵照雙方約定處理。
三是及時懲處。對于房地產(chǎn)市場上存在的違法違規(guī)行為，我局將加大執(zhí)法巡查力度、及時處置，同時，消費者也可撥打全市市場投訴專線85482248，以及各區(qū)房管部門投訴電話，我們將暢通投訴舉報渠道，全力做好服務(wù)。
關(guān)于該政策的詳細解讀
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一、出臺背景
近年來，武漢市堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，認真貫徹落實國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控決策部署，切實加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管，保持了武漢市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的良好態(tài)勢。為穩(wěn)妥有序推進房地產(chǎn)市場長效機制建設(shè)，我局按照“源頭防控、過程監(jiān)管、市區(qū)聯(lián)動、部門協(xié)同”的原則，在總結(jié)以往工作經(jīng)驗做法的基礎(chǔ)上，針對當前新建商品房銷售環(huán)節(jié)存在的突出問題，制定了《市住房保障房管局關(guān)于進一步加強新建商品房銷售全過程監(jiān)管的通知》（以下簡稱《通知》）。通過完善和加強新建商品房銷售全過程監(jiān)管制度措施，進一步規(guī)范市場主體經(jīng)營行為，激發(fā)市場主體活力，維護市場良好秩序，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
二、主要特點
（一）著眼銷售全過程監(jiān)管，規(guī)范市場秩序?！锻ㄖ吩黾恿藢π陆ㄉ唐贩款A售條件和交付履約行為的規(guī)范要求，完善了新建商品房項目的售前指導、售中巡查、售后檢查等監(jiān)管要求，推動“事前、事中、事后”監(jiān)管全覆蓋。
（二）著眼企業(yè)主體責任落實，規(guī)范經(jīng)營行為?！锻ㄖ芬蠓康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)嚴格按照銷售方案開展銷售活動，并加強銷售現(xiàn)場責任人和銷售人員監(jiān)督，對銷售行為負責。在代理銷售活動中，明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和經(jīng)紀機構(gòu)權(quán)利義務(wù)，堅決遏制新建商品房銷售環(huán)節(jié)違法違規(guī)行為。
（三）著眼保護群眾合法權(quán)益，創(chuàng)新監(jiān)管舉措。《通知》強化了新建商品房樣板房管理，完善了商品房銷售信息公示要求。加強了銷售資金管理，著力解決群眾反映突出的“退款難、退款慢”問題。規(guī)范了新建商品房交付履約行為，對新建商品房交付前公示、交付流程、未能如期交付的告知義務(wù)以及交付后的質(zhì)量保修義務(wù)均作出了規(guī)定。
（四）著眼優(yōu)化營商環(huán)境，激發(fā)市場主體活力?！锻ㄖ吠晟屏诵陆ㄉ唐贩宽椖款A售申報的形象進度和規(guī)模要求，簡化了預（銷）售方案提交、變更程序。在商品房銷售、交付和委托代理活動中充分尊重市場交易主體意愿。進一步發(fā)揮行業(yè)協(xié)會作用，促進行業(yè)自律和市場健康發(fā)展。
同時，《通知》與新建商品房買賣合同網(wǎng)簽備案、商品房預售資金監(jiān)管、無房家庭優(yōu)先選房政策相互銜接聯(lián)系，與房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊管理制度協(xié)調(diào)推進，完善武漢市商品房全過程監(jiān)管體系。
三、主要內(nèi)容
（一）明確商品房預售條件。原則上新建商品房項目主體結(jié)構(gòu)施工形象進度十五層及以下建筑達到1/2，十五層以上建筑達到1/3且不少于七層可申報商品房預售許可；申報規(guī)模根據(jù)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》批準總建筑面積可分次申報，20萬平方米以下的不超過3次，20萬平方米及以上的不超過5次。
（二）加強商品房預（銷）售方案管理。細化方案基本內(nèi)容，將銷售現(xiàn)場責任人和銷售人員信息、應急措施等納入方案管理；同時，簡化了方案提交、變更事項的辦理程序。
（三）規(guī)范銷售公示。明確將商品房用地規(guī)劃范圍內(nèi)對居民生活、房屋使用有重大影響的事項和建筑區(qū)劃內(nèi)車位（庫）規(guī)劃配建情況作為商品房銷售公示的內(nèi)容，促進商品房信息公開透明；同時，明確規(guī)定網(wǎng)上渠道銷售信息公示的要求，推動線上、線下同步監(jiān)管。
（四）規(guī)范樣板房設(shè)置和管理。明確新建商品房設(shè)置樣板房的一般性要求，并著重對全裝修交付樣板房的設(shè)置提出了明確規(guī)定，要求按不同戶型和交付標準分別設(shè)置且設(shè)置標準應與銷售現(xiàn)場公示內(nèi)容及合同約定保持一致。全裝修交付樣板房自集中交付之日起3個月內(nèi)不得擅自拆除、出售，例外拆除的須證據(jù)保全；同時，針對商住類項目宣傳不規(guī)范的問題，明確禁止“類住宅”樣板房展示。
（五）規(guī)范新建商品房代理銷售行為。重申房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)備案管理規(guī)定，明確經(jīng)紀機構(gòu)無授權(quán)不得參與項目銷售活動，禁止經(jīng)紀機構(gòu)擅自轉(zhuǎn)讓代理權(quán)。規(guī)范了商品房銷售代理委托合同的主要內(nèi)容，特別要求對傭金結(jié)算、違約責任予以明確。
（六）加強商品房銷售價格和資金管理。重申“一房一價”規(guī)定，明確買受人實際支付的房價款應與《商品房買賣合同》約定的房價款一致，禁止以任何方式拆分房價款。明確規(guī)定開發(fā)企業(yè)收取預訂款、定金、房價款的，應與買受人書面約定權(quán)利義務(wù)。對未選定房源的，認籌金應在5個工作日內(nèi)退還；定金及房價款按雙方約定處理。
（七）規(guī)范商品房交付活動。明確了商品房交付公示的要求和“先驗房后收費”的原則。商品房交付方案、竣工驗收資料及測繪（實測）成果證明文件應在交付現(xiàn)場、網(wǎng)絡(luò)平臺公示不少于30日，開發(fā)企業(yè)在實施交付前應配合買受人查驗所購房屋，不得以繳納相關(guān)費用作為買受人查驗房屋、辦理交付手續(xù)的前置條件，法律法規(guī)規(guī)定或當事人約定的除外。
武漢市住房保障和房屋管理局
2021年4月22日
武漢市各區(qū)房管局投訴電話
來源：武漢市住房保障和房屋管理局官網(wǎng)、湖北發(fā)布
