在不交物業(yè)費(fèi)就惡意斷水、斷電的催繳方式被遏制后，一種停車費(fèi)與物業(yè)費(fèi)“捆綁”收取的新招數(shù)開始出現(xiàn)，這一做法是否合規(guī)合法？業(yè)主該如何維護(hù)自身利益？不滿物業(yè)服務(wù)，業(yè)主是否有權(quán)選擇新物業(yè)？
資料圖。陳超攝
新物業(yè)漲費(fèi)50% 物業(yè)費(fèi)定價(jià)誰說了算？
“從800元跳漲到1200元，好像只用了一個(gè)月?！奔易”本┴S臺(tái)區(qū)的小姜向記者描述自家物業(yè)費(fèi)的變化，新物業(yè)公司入駐后，除提高了物業(yè)費(fèi)，未曾感受到服務(wù)的改善。
小姜所住小區(qū)建于1994年，由于年代較早，起始征收的物業(yè)費(fèi)較如今市場(chǎng)行情來說確實(shí)偏低，因此，像這樣的“老小區(qū)”就有了漲費(fèi)苗頭。
物業(yè)費(fèi)上漲，業(yè)主能不能拒交？小姜不是沒有想過反抗，可物業(yè)公司隔三差五就打電話催促，一直不交又怕上了他們的“黑名單”，“沒享受到服務(wù)就罷了，別因?yàn)檫@點(diǎn)錢，再給家里添麻煩?！?/p>
“不堪其擾的我們，最終還是會(huì)妥協(xié)的。”小姜道出了很多業(yè)主的心聲。
作為購房初期訂立的物業(yè)合同，物業(yè)公司能否擅自修改條款？提高物業(yè)費(fèi)是否要征得多數(shù)業(yè)主同意？又有著怎樣的流程規(guī)范？
“物業(yè)費(fèi)漲價(jià)須‘雙過半’業(yè)主同意，即小區(qū)要有超過一半住戶(以戶為單位)同意漲價(jià)，而且同意的住戶所占面積超過一半?！北本┦袃筛呗蓭熓聞?wù)所副主任賀榮斌向記者介紹了相關(guān)流程，物業(yè)公司擬上調(diào)管理費(fèi)，需根據(jù)經(jīng)營狀況核算后公告小區(qū)業(yè)主，征得業(yè)主大會(huì)(召開會(huì)議或者書面形式)同意后，將漲價(jià)方案上報(bào)至相關(guān)部門備案，物價(jià)部門進(jìn)行最終核定。
北京律師張新年持有相同觀點(diǎn)，“物業(yè)公司單方公示或通知漲價(jià)對(duì)業(yè)主沒有約束力，收費(fèi)調(diào)整無需重新簽訂合同，可以變更或補(bǔ)充合同條款”。
停車費(fèi)“捆綁”物業(yè)費(fèi) 做法是否違規(guī)？
社區(qū)服務(wù)涉及的收費(fèi)，遠(yuǎn)不止物業(yè)費(fèi)一項(xiàng)。隨著近年私家車數(shù)量的猛增，小區(qū)停車位變得愈發(fā)緊俏，停車費(fèi)自然成了部分物業(yè)公司逐利的新途徑。
今年8月，北京大興區(qū)某小區(qū)物業(yè)公司就曾臨時(shí)變更車位月租金，由每月260元抬高至300元，一時(shí)激起眾多業(yè)主的不滿。
“停車費(fèi)漲價(jià)完全沒有理由，物業(yè)公司突然貼出漲價(jià)通知?！睒I(yè)主胡楊至今憤憤不平，后來有業(yè)主向12345熱線投訴，物業(yè)公司才將停車費(fèi)調(diào)了回來。
根據(jù)《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)，服務(wù)收費(fèi)由雙方約定。據(jù)悉，北京地區(qū)已放開對(duì)小區(qū)內(nèi)停車場(chǎng)的政府定價(jià)管理，實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，這被部分業(yè)主看作停車費(fèi)上漲的導(dǎo)火索。
記者加入該小區(qū)業(yè)主群采訪發(fā)現(xiàn)，停車費(fèi)漲價(jià)還不是最大的矛盾點(diǎn)，與物業(yè)費(fèi)的“捆綁”收取，更讓業(yè)主們頭疼。
另一位業(yè)主道出了其中玄機(jī)：如果你想租小區(qū)內(nèi)的車位、交停車費(fèi)，就必須同時(shí)交納物業(yè)費(fèi)，而且都是全年的，之前也不能有拖欠的費(fèi)用，“我相信大部分業(yè)主不是不想交物業(yè)費(fèi)，但物業(yè)的服務(wù)和這種威脅的態(tài)度，讓人無法接受?！?/p>
“兩種錢款屬于不同的性質(zhì)，二者不能捆綁收取?！辟R榮斌明確指出，根據(jù)《物權(quán)法》及相關(guān)法律規(guī)定，小區(qū)內(nèi)規(guī)劃的車位應(yīng)當(dāng)先滿足業(yè)主需要，物業(yè)公司不應(yīng)當(dāng)將“繳納物業(yè)費(fèi)”與“租賃車位”兩者捆綁，以限制車主使用小區(qū)內(nèi)的規(guī)劃車位。
記者注意到，在雙方簽訂的車位租賃合同中，物業(yè)公司作為甲方，權(quán)利義務(wù)過于簡單，相關(guān)責(zé)任并未得到有效約束；而乙方業(yè)主卻被要求，“車位使用期限內(nèi)，自行負(fù)責(zé)待停車輛的安全，如發(fā)生任何損壞或者丟失，由乙方自行承擔(dān)，與甲方無關(guān)”。
這份被業(yè)主視為“免責(zé)聲明”的合同有效？“要看合同是否有失公平性原則，如果雙方權(quán)責(zé)不平等，合同本身就沒有法律效益?！北本┦袃筛呗蓭熓聞?wù)所執(zhí)業(yè)律師黃村夫稱。
針對(duì)停車期間發(fā)生的車輛損害，物業(yè)是否要承擔(dān)責(zé)任，賀榮斌認(rèn)為這取決于三方面因素：首先要參考合同約定和是否存在保管關(guān)系，如果雙方對(duì)車輛保管沒有特別約定，物業(yè)公司對(duì)車輛的管理屬于管理車輛的行駛和停放，實(shí)為一種場(chǎng)地管理，而非保管關(guān)系，物管單位不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)車輛損壞或失竊的責(zé)任；同時(shí)，還要看物業(yè)公司是否盡到相應(yīng)的管理義務(wù)。
資料圖：北京一隊(duì)商場(chǎng)的女子保安在為中秋節(jié)和國慶節(jié)操練禮儀。 賈國榮 攝
酬金制OR包干制 藏著哪些小心機(jī)？
與上述小區(qū)物業(yè)費(fèi)與停車位捆綁不同，北京青年路附近的一個(gè)社區(qū)業(yè)主艾女士則向記者反映了讓其不解的“新情況”：新物業(yè)公司入駐后，將原有物業(yè)公司施行的酬金制更改為包干制。
此舉是否會(huì)影響業(yè)主利益？接受記者采訪的多位律師均表示，“酬金制更能保障業(yè)主利益，對(duì)業(yè)委會(huì)的要求也更高”。
張新年表示，酬金制是從物業(yè)費(fèi)中按約定比例或數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)公司，其余部分屬于物業(yè)公司代管，有利于業(yè)主對(duì)物業(yè)行使監(jiān)督權(quán)；而在包干制中，企業(yè)收入固定，要想獲得更多利潤，只能降低成本，其直接后果可能就是服務(wù)質(zhì)量不及約定標(biāo)準(zhǔn)。
在上述幾個(gè)小區(qū)的物業(yè)糾紛案例中，不少業(yè)主深感投訴無門，解決糾紛還有哪些辦法？
“撥打12345熱線，可對(duì)物業(yè)收費(fèi)、合同、資金管理等問題進(jìn)行實(shí)名投訴；若進(jìn)一步協(xié)商無果，業(yè)主可向住建、物價(jià)等主管部門申請(qǐng)行政調(diào)查，或者通過司法程序解決?！睆埿履攴Q。
資料圖。記者 金碩 攝
糾紛難以化解 業(yè)主如何才能解聘物業(yè)公司？
由于糾紛難以化解，胡楊所在小區(qū)部分業(yè)主還發(fā)起成立一個(gè)工作組，正在征集超過20%的小區(qū)業(yè)主簽字，以實(shí)現(xiàn)更換物業(yè)公司的目的。
換物業(yè)，真有這么簡單？記者查找2010年10月起施行的《北京市物業(yè)管理辦法》得知，選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者不再接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
可見，20%的業(yè)主簽字肯定是不夠，即使湊夠，也未必能順利更換物業(yè)公司。
“原有物業(yè)準(zhǔn)備撤走，一幫業(yè)主便開始在群里討論，如何票選出新的物業(yè)公司?！睅自虑?，家住北京青年路附近某小區(qū)的艾女士也曾面臨類似情境，對(duì)社區(qū)事務(wù)頗有熱情的她，還曾組織鄰居們票選新的物業(yè)公司。
據(jù)了解，該小區(qū)物業(yè)費(fèi)為每平米4.95元/月，百平米住房要每年交納將近6000元的物業(yè)費(fèi)。
高額物業(yè)費(fèi)的背后，卻是業(yè)主們的維權(quán)難?！拔覀円笃边x新物業(yè)公司的倡議書，雖然有幾百名業(yè)主簽字，但并未發(fā)揮效用，業(yè)委會(huì)組建至今都沒有結(jié)果。”講起這段經(jīng)歷，艾女士覺得不可思議，她沒有想到新物業(yè)來的這么突然，且資質(zhì)平平。
業(yè)主之間難以形成合力，被張新年看作這一問題的關(guān)鍵。他說，其實(shí)業(yè)主們可以行使共同管理權(quán)利，通過選舉業(yè)委會(huì)或更換業(yè)委會(huì)成員、完善業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約等方式，確保業(yè)委會(huì)更能尊重和代表社情民意。
業(yè)委會(huì)“真空” 業(yè)主是最大受害者
面對(duì)與物業(yè)公司的矛盾，業(yè)主間難免也會(huì)有意見不一、操作難同步的情況出現(xiàn)，此時(shí)，就需要一個(gè)組織來代多數(shù)人行使權(quán)利，與物業(yè)公司進(jìn)行有效協(xié)商。
業(yè)委會(huì)正是要扮演這一角色?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。
而在現(xiàn)實(shí)中，業(yè)委會(huì)的處境卻非常尷尬。賀榮斌坦言，基于多種原因，業(yè)委會(huì)的協(xié)調(diào)作用無法有效發(fā)揮，在物業(yè)管理領(lǐng)域中就失去了一個(gè)最大的主體，物管中的各種法律關(guān)系就會(huì)因缺乏牽制而失去平衡，甚至?xí)l(fā)生傾斜、扭曲、混亂。
“首當(dāng)其沖的受害者當(dāng)然是業(yè)主，但最后，所有參與物業(yè)管理的方面都難以幸免，對(duì)于物業(yè)管理的健康發(fā)展非常不利?！?賀榮斌說。
至今，艾女士所在小區(qū)依然沒有成立業(yè)委會(huì)，“不抱希望了，即使成立也未必能怎樣”。
探究業(yè)委會(huì)主體“缺失”的原因，賀榮斌坦言，首先是公開和透明性還不夠，直接導(dǎo)致缺乏群眾支持和信任；業(yè)委會(huì)成員難以保持熱情和運(yùn)作缺乏專業(yè)性、執(zhí)行性，是制約其發(fā)展的另一個(gè)原因；同時(shí)，業(yè)委會(huì)決議的科學(xué)性也有待商榷，法律賦予了業(yè)委會(huì)在很多事項(xiàng)上的直接決定權(quán)，然而無法有效監(jiān)督、個(gè)人好惡影響決策等問題普遍存在。(應(yīng)受訪者要求，文中部分人物均為化名) (種卿)
