“有些人問:我們那里的房價為什么不漲?其實,不漲的城市還有很多。數(shù)據(jù)顯示,今年全國樓市全面回暖,但仍有不少城市處在不溫不火的狀態(tài),甚至有些城市房價還在下行之中。僅二線城市就有8個房價是下跌的,至少19個三四線城市的房價也是下降的?!边@是新城控股高級副總裁歐陽捷,于9月18日晚間在公眾號“歐陽先聲”推送內(nèi)容中的開場白。
上海、杭州、南京以及合肥等城市的熱銷,給了外界以錯覺,似乎整個中國樓市都已“瘋狂”。
實際上,除部分熱點(diǎn)城市外,仍有大量的城市受累巨量的庫存,價格不漲反跌。數(shù)據(jù)顯示,三四線城市的庫存,只是比年初略微減少。這給全國性調(diào)控帶來難題。目前看,分城施策的策略只能延續(xù),“一城一策”或?qū)⑼茝V。
局部調(diào)控為基調(diào)
根據(jù)報道,“中國宏觀經(jīng)濟(jì)論壇2016年第三季度”于9月17日在北京舉辦。
中國發(fā)展研究基金會副理事長、全國政協(xié)委員劉世錦在演講中表示,一線城市房價大漲,又拉動房地產(chǎn)投資回升,甚至拉動一些本來要去產(chǎn)能的行業(yè)再次投資,使得產(chǎn)能繼續(xù)擴(kuò)張。他認(rèn)為,這對轉(zhuǎn)型是一個擾動,這樣一個帶動增長的作用也就一兩個季度的時間,然后就會重回所謂的正常狀態(tài)。
來自瑞銀的數(shù)據(jù)顯示,8月房地產(chǎn)銷售同比增速加快至19.8%,雖然低于二季度平均的25%,但仍然強(qiáng)勁。房地產(chǎn)市場情緒保持穩(wěn)健,一二線城市房價和銷售持續(xù)增長,并已逐漸帶動部分三線城市。相應(yīng)地,一些城市最近陸續(xù)收緊了房地產(chǎn)政策。
新開工同比增速回落一半至3.3%,這可能是因為上半年大量項目已提前開工。雖然去年基數(shù)較低,但竣工面積同比增速從30%大幅跌至1%,累計在建面積同比增速也小幅放緩至4.6%。房地產(chǎn)投資同比增速在4月來首次加快至6.2%。
瑞銀中國預(yù)計,房地產(chǎn)投資基數(shù)加快可能是因為去年同期基數(shù)較低,也可能表明持續(xù)強(qiáng)勁的銷售終于推動開發(fā)商投資情緒好轉(zhuǎn)。不過,在整體宏觀經(jīng)濟(jì)較為疲弱的背景下,政府應(yīng)會繼續(xù)因城施策,短期內(nèi)或不會出臺全國性的針對房地產(chǎn)市場的信貸緊縮政策。
瑞銀對未來宏觀政策的判斷是,決策層會將信貸增速維持在目前的穩(wěn)健水平,從而支撐投資和經(jīng)濟(jì)增長。房貸和部分城市房價的快速增長可能會引發(fā)決策層的擔(dān)憂,未來有可能出臺針對房地產(chǎn)市場風(fēng)險的局部調(diào)控政策。
取消大城市人口紅線
劉世錦認(rèn)為,今年一線城市房價的暴漲,有合理因素也有不合理的地方,在合理因素中,是大城市有更多的資源,對資源的需求催漲了房價?!暗珴q到目前這個程度是有不可逆的因素”,其表示,第一個,城市規(guī)劃需要反思?!斑@些大城市幾乎都有人口控制的規(guī)劃,最后事實證明都是錯的”;另外,多年以來,我國是通過土地財政為城市建設(shè)募集資金的,很多城市政府采取的是擠牙膏式的供地方式,“怎么樣使土地供價最大化怎么干”。其認(rèn)為,供地制度應(yīng)考慮到城市需求平衡。
歐陽捷也認(rèn)為,應(yīng)從根子上調(diào)整“控制大城市邊界和控制大城市人口規(guī)模”的政策,使得大城市發(fā)展更加符合人性和社會發(fā)展規(guī)律。
應(yīng)當(dāng)改變大城市土地減量化的政策,增加超大特大城市的住宅建設(shè)用地指標(biāo)。歐陽捷表示,只有增加住宅用地,才能從根本上調(diào)整供求關(guān)系,這也符合供給側(cè)改革的邏輯;另外,打造都市圈及其周邊特色小鎮(zhèn),實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)、生活各具特色的衛(wèi)星城布局,也是抑制房價快速上漲的一個辦法。打造都市圈可以使超大特大城市成為年輕人白晝發(fā)展的工作聚集地,周邊中小城鎮(zhèn)又變成他們夜晚歸宿的歡快生活地;而且大城市周邊的中小城鎮(zhèn),也為大城市的老年人養(yǎng)老提供了機(jī)遇。
實際上,長三角地區(qū)的很多開發(fā)商也持有和劉世錦、歐陽捷一樣的觀點(diǎn),他們相信,通過都市圈的營造,以及部分農(nóng)業(yè)用地入市,可以打破城市房價快速上漲的壓力。