2016年10月8日，萬科集團董事會主席王石低調現(xiàn)身遼寧省沈陽市。他這一次來沈的目的，是為了視察萬科紫臺項目。
在剛剛過去的國慶黃金周，“去庫存困難戶”沈陽的成交猛增，其中異地購房成為主力。正當沈陽意圖加速去庫存之際，同一個時空里，中國的19座城市卻相繼出臺限購限貸政策。
你方漲罷我登場。在內地房地產市場正邁入非理性增長階段時，部分地方政府不得不接連制定限購限貸政策并著手不動產登記，以抑制樓市因投資投機需求過大形成的瘋狂增長局面。
一切始于9月30日。北京率先出臺新的樓市調控新政，緊隨其后，天津、武漢、成都、合肥、鄭州、蘇州、深圳、南京、廈門、廣州等城市均密集表態(tài)，先后出臺限購限貸等調控措施。再到10月8日上海和南昌加入調控陣營，短短9天時間，全國已有22個城市先后發(fā)布新一輪樓市調控意見。
“限購+限貸”組合拳下，樓價與地價何去何從？房企又將以何種姿態(tài)應對樓市調整？在地產圈內浸淫多年的商業(yè)大佬們應該早有準備。
就在10月6日晚間，2018俄羅斯世界杯預選賽亞洲區(qū)12強賽小組賽，中國對陣敘利亞在西安上演。恒大集團董事局主席許家印意外出現(xiàn)在球場的主席臺上。在那場比賽中，中國最終以0-1不敵敘利亞。
多元化VS專業(yè)化
9月28日，美國媒體CNN發(fā)布對了萬達集團董事長王健林的采訪。
這位靠房地產起家的中國首富在鏡頭面前毫不隱晦地指出，中國房地產目前的市場泡沫是歷史上最大的泡沫，“像上海這樣的超大城市房價持續(xù)上漲，而數(shù)千個小城市的房價卻在下跌，空置率很高。面對現(xiàn)在的問題，我想不出什么辦法?！?/p>
王健林更表示，政府已經出臺了各種措施，包括限購限貸，但效果不明顯。
就在王健林發(fā)表這番言論的8天前，9月20日下午16時，登陸港交所637天的萬達商業(yè)(03699.HK)正式退市。退市前的最后一份業(yè)績報告顯示，2016年上半年，萬達商業(yè)合約銷售總金額為506.23億元，較2015年同期下降17.33%；合約銷售面積539萬平方米，較2015年同期下降17.58%。
這恰恰與王健林年初的悲觀預計相符。
按照他的預計，2016年萬達集團總收入為2543億元，同比減少12%。主要是房地產銷售收入減少640億元，至1000億元左右，同比降幅約為40%。
企業(yè)業(yè)績下滑明顯是王健林擔憂的起因嗎？答案不得而知。但顯而易見的是，大連萬達集團正在逐漸縮減房地產業(yè)務，始進軍娛樂、體育和旅游行業(yè)。
“到2016年底，萬達將不再是房地產企業(yè)，而成為綜合性企業(yè)。預計到2017年，萬達超過三分之二的收入和凈利潤將來自服務業(yè)，比原計劃提前一年實現(xiàn)轉型目標?！蓖踅×謴娬{。
在多個公開場合，王健林表示要萬達把計劃2017年后開業(yè)的重資產項目全部轉讓，“2018年萬達將不再有地產銷售收入”。
與此同時，萬達開始將主要精力放在娛樂、體育和旅游行業(yè)上，今年一月，萬達收購了傳奇娛樂；不到兩個月之后，萬達又收購了卡麥克影業(yè)，成為全球最大的院線。9月21日，哈爾濱市政府與萬達集團在哈爾濱友誼宮簽署《文化旅游戰(zhàn)略合作協(xié)議》。10月9日，萬達文化集團旗下的北京萬達旅業(yè)投資有限公司將整體并入同程旅游旗下的同程國際旅行社有限公司，合并后的新公司將成為中國最大旅行社。
并購和買地
930限購風暴前，融創(chuàng)中國（01918.HK）還在樂此不疲地進行著并購和買地。
除從年初至今共計支出600億元土地購置費用外，9月21日，融創(chuàng)以總代價40 億元認購A 股上市公司金科股份（000656 CH）非公開發(fā)行股份，僅在三天之前，9 月18 日，融創(chuàng)宣布以總代價約137.88億元收購聯(lián)想控股（03396.HK）旗下41家公司所持有的42個房地產開發(fā)項目。
融創(chuàng)與聯(lián)想間的交易，據稱出售決策直接來自于柳傳志，融科智地層面事前并無知悉。今年上半年，聯(lián)想控股房地產凈利潤為3.65億元，比去年同期下滑75%。事實上，這種趨勢自去年下半年開始已有體現(xiàn)。地產業(yè)務的“不爭氣”迫使柳傳志忍痛割愛。
就在9月30日晚間，聯(lián)想控股（03396.HK）發(fā)布公告稱，該公司全資附屬聯(lián)想（北京）有限公司與北京市海淀區(qū)國有資本經營管理中心訂立股份轉讓協(xié)議，擬以17.8億元出售聯(lián)創(chuàng)瑞業(yè)（北京）資產管理全部股權，其主要資產為北京聯(lián)想研究院大廈。
這是聯(lián)想控股在不到兩周的時間內，第二次出售旗下地產項目。
而對于在并購道路上一路狂飆的融創(chuàng)來說，接盤聯(lián)想控股旗下的地產業(yè)務，只是其布局國內市場的一部分。
“我們確實做了很多并購，我們從2008年起每年都有大量并購，很多項目都是通過并購拿來的。包括我們進入很多二線城市，也是通過并購進的。”融創(chuàng)中國聯(lián)席公司秘書高曦曾在公開場合對時代周報記者如是說。
據統(tǒng)計，2016年至今，融創(chuàng)已經進行了10筆收購，合計金額為291.8億元。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，央企與品牌房企并購整合將加劇中小房企的退房行為。“從目前行業(yè)競爭格局來看，千億房企的競爭暗潮洶涌，競爭異常激烈?！?/p>
根據克而瑞預計，今年全年房企的銷售業(yè)績明顯提升，千億房企可能達到11家，去年這個數(shù)字為七家。其中，恒大和萬科兩家今年將沖擊年銷量4000億元水平，碧桂園（2007.HK）有望沖擊3000億元大關，而去年國內排名前三的房企僅實現(xiàn)2000多億元的水平。
在前8月完成781.3億元份額后，融創(chuàng)中國董事會主席孫宏斌也將2016年的銷售目標從800億元上調至1100億元。
土地的隱憂
融創(chuàng)孫宏斌曾明確表示，將暫停在一級市場上拍地。“過去北京、上海什么地都能拿，現(xiàn)在覺得要避免掉進高價地的‘坑’里面?！?/p>
但是，據不完全統(tǒng)計，總部位于天津的融創(chuàng)，今年1-9月在全國招拍掛土地市場已經拿下42宗地，總計砸下632.7億元。
而為支付一筆不菲的土地款，融創(chuàng)在今年上半年新增債務共計210億元，相應地，截至6月末，公司總有息負債規(guī)模自去年年底的420億元大幅增長至630億元。若將永續(xù)債計入有息負債，公司凈權益負債比仍從去年年中的45%、去年年末的77%大幅躍升至149%。
連續(xù)的大動作之后，融創(chuàng)依舊血槽未空。9月27日，經過76輪競價，融創(chuàng)以總價19.5億元奪得東莞黃江鎮(zhèn)寶山地塊。盡管樓板價只有2萬元/平方米，但溢價率卻高達689.38%，創(chuàng)下了今年全國土地市場的最高溢價率。
3天之后，9月30日，北京市住建委等七部門下發(fā)了《關于促進本市房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》。潘多拉的盒子由此被打開。
10月9日，北京迎來限購新政后的土地第一拍。位于北京亦莊經濟技術開發(fā)區(qū)II-6街區(qū)的X84R3地塊，經過47次報價后，最終由一級開發(fā)商博大新元以總價21.1億元奪得，溢價率139.74%，折合樓面價20824元/平方米。
這是一個出人意料的數(shù)字。曾有業(yè)內人士在新政出臺前預估，根據北京新房市場成交情況、土地供應稀缺情況、亦莊區(qū)域價值情況以及房企拿地的積極性等方面來看，該亦莊地塊樓面價或將超過6萬元/平米。
近年來，北京土地供應有限，但凡有地塊推出，便會引得眾多房企爭搶，且屢屢刷新地價。據時代周報記者了解，該地塊地價之所以難以拍至高位，則是對于X84R3地塊的競買，政府限定該宗地中居住用途建筑規(guī)模全部用于建設 “自住型商品住房”(最大套型面積90平方米)，銷售限價為2.3萬元/平方米(含全裝修成本)。
北京控地價限房價的舉措似乎初有成效。而對于在對賭房價三五年后還能上漲甚至翻倍，從而拍下多幅高價地王的房企來說，或將因此陷入“賠本賺吆喝”的尷尬之中。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，在本輪樓市調整期后，此前激進拿“地王”的部分房企可能會陷入困局?！坝捎诜康禺a周期在2017年下半年后處于低谷期，也就是說，今年下半年或明年入市地王項目的話勢必是虧損的，拿地王的企業(yè)也有可能因為地王陷入困局?！?/p>
新城控股高級副總裁歐陽捷則持不同意見。他在接受時代周報記者采訪時表示，即便是政府采用限購限貸的方式抑制房價與地價，但卻無法阻止到大城市的人群購買住房，也同樣無法阻止開發(fā)商購買土地，在土地和住房供不應求的背景下，地王現(xiàn)象無法避免。
2016年終將成為歷史上地王最多的年份，而眾多房企卻成了走鋼絲的人，在買買買中如履薄冰。尤其在930后樓市調控大背景下，曾以重金砸下多塊地王的房企們，在樓市調控組合拳下，該喜還是憂？而房企買什么，怎么買，無疑將成為第四季度土地市場的一大看點。
