房地產(chǎn)泡沫已成為當今中國政治經(jīng)濟生活中基本矛盾的主要根源，成為危害轉(zhuǎn)型發(fā)展和社會穩(wěn)定的一顆毒瘤。是泡沫終究會破滅，當前，要警惕2020年之后房地產(chǎn)泡沫破滅與人口危機全面爆發(fā)相疊加，導致經(jīng)濟大幅度滑坡和陷入中等收入陷阱的重大風險，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場軟著陸已刻不容緩。
當前房地產(chǎn)泡沫相當明顯
房地產(chǎn)泡沫是指由房地產(chǎn)價格長期快速上漲導致的房地產(chǎn)市場交易價格遠超其實際價值的現(xiàn)象。無疑中國房地產(chǎn)市場存在較嚴重的泡沫，近年來，“寧炒一座樓、不開一家廠”、“寧當房奴、不當老板”盛行，表明大量資金脫離了實體經(jīng)濟，流入房地產(chǎn)市場，引發(fā)了房價異常上漲，幅度明顯超出了經(jīng)濟的實際增長水平，也大大超出了百姓的支付能力。
尤其今年來，在去庫存的背景下，樓市分化進一步加劇，冰火兩重天，一線和部分二線城市房價大幅上漲，地王頻現(xiàn)，樓面價高過房價，面粉貴過面包；而高庫存的三四線城市卻去庫存步履維艱。
目前，中國的房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)投資、投機性房產(chǎn)過剩與居住性住房短缺并存格局。經(jīng)過10多年的大幅度上漲，中國的房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)較嚴重的泡沫。據(jù)測算，僅賣掉北上廣深建成區(qū)的土地，就可以買下半個美國。全球房價最貴的十大城市，有2個在中國大陸。然而，中國的人均收入尚不及發(fā)達國家平均水平的五分之一，且生態(tài)環(huán)境與發(fā)達國家相差甚遠。
另從國際上通用衡量房地產(chǎn)泡沫的幾個指標看，也說明了當前中國房地產(chǎn)存在較大泡沫。從房價收入比看，深圳大概在28倍，上海約為21倍，北京在18倍，全國平均水平也超過8倍，大大高于3～6倍正常水平。與日本房地產(chǎn)泡沫高峰期時相比，東京其房價收入比也只有9倍左右。
從租售比看，一般認為價租比處在160～200時可能存在泡沫，高于200時已出現(xiàn)泡沫，高于250時出現(xiàn)嚴重泡沫。而中國一線城市的租售比已普遍超過500倍。
從空置房看，當前房地產(chǎn)庫存有多套數(shù)據(jù)，但從眾多城市不少小區(qū)存在低亮燈率到遍及大江南北鬼城看，中國諸多城市存在著大量的空置住房是一個不爭的的事實。
特別是從投資比看，更為明顯，房地產(chǎn)總投資占GDP比重2006年為10.2%，2013年攀升到制高點19.6%，2015年仍達18.7%。而在日本，在泡沫高峰期，該數(shù)值也從來沒有超過9%；在美國，它從來也沒超過7%。
某種程度上房地產(chǎn)已經(jīng)綁架了中國經(jīng)濟，房地產(chǎn)只是服務業(yè)一個子行業(yè)，然而，近年，房地產(chǎn)完成固定資產(chǎn)投資占全國固定資產(chǎn)投資總額的近四分之一，占服務業(yè)投資總額比重近一半；全國財政收入三成左右、地方財政收入50%以上來自房地產(chǎn)；全國信貸資金近三成及影子銀行資金四分之三流向房地產(chǎn)。房地產(chǎn)業(yè)不僅成為支柱產(chǎn)業(yè)，而且在不少地方實質(zhì)上已是主導產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)已經(jīng)到了大而不能倒的地步，資源錯配十分嚴重。
以至于前幾年巴菲特就說“中國的房地產(chǎn)市場就是在賭博，而且賭得很大，有一群人在大面積地豪賭”。美國前總統(tǒng)克林頓也告誡中國勿走美老路，靠房地產(chǎn)驅(qū)動限制經(jīng)濟增長，不要重蹈美國覆轍。
繼續(xù)維持房地產(chǎn)泡沫弊遠大于利
當前中國人口已步入嚴重少子化疊加快速老齡化的人口結構扭曲的新常態(tài)，由于人口的劇變將導致中國潛在生產(chǎn)率大幅下降，中國經(jīng)濟進入了下行通道，未來中國經(jīng)濟增長即不是u型、v型和w型，而是臺階式下滑。“十三五”期間，經(jīng)濟增速將維持中高速，“十四五”將下一個臺階，進入5%左右中速，2030年后又將再下一個臺階，進入3%左右低速。當前我國經(jīng)濟下行壓力較大癥結在于傳統(tǒng)增長模式難以為繼疊加人口危機爆發(fā)。
要實現(xiàn)“3個1億人”城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略目標，無疑房地產(chǎn)還將發(fā)揮重要作用，在上半年實現(xiàn)6.7%的增速中，房地產(chǎn)立下了汗馬功勞。在經(jīng)濟下行壓力較大背景下，從短期看，固然繼續(xù)維持房地產(chǎn)泡沫也有助于穩(wěn)增長、守底限，緩解地方債務危機等。但是，當前中國傳統(tǒng)增長模式已徹底難以為繼，根本出路在推動由出口導向、投資拉動的以制造業(yè)為中心（某種程度上講是以房地產(chǎn)為中心）的粗放型增長方式，向以內(nèi)需為主、消費拉動、創(chuàng)新驅(qū)動的以服務業(yè)為中心的集約型發(fā)展方式轉(zhuǎn)變，推動由制造大國向服務大國轉(zhuǎn)變，轉(zhuǎn)型發(fā)展刻不容緩。然而，較為嚴重的房地產(chǎn)泡沫極大阻礙了轉(zhuǎn)型發(fā)展步伐，從全局和從長遠看，繼續(xù)維持房地產(chǎn)泡沫得不償失、弊遠大于利：
抑制消費和內(nèi)需。在歐美等外部市場需求萎縮呈現(xiàn)中長期趨勢及國內(nèi)產(chǎn)能嚴重過剩情況下，傳統(tǒng)的出口導向、投資拉動已難以持續(xù)，急需盡快轉(zhuǎn)到內(nèi)需為主、消費拉動、創(chuàng)新驅(qū)動發(fā)展軌道上。但是房地產(chǎn)泡沫、高房價增加了居民的生活成本，削弱了消費能力，擠壓了消費空間，影響了消費擴張和升級。
當前中國居民消費率不到40%,遠低于美國70%以上的水平，不僅大大低于發(fā)達國家水平，也比同等收入國家水平低了很多。產(chǎn)生這種狀況原因是多方面的，除了社會保障體系不完善等外，顯然，高房價也是一個重要因素。
高房價帶來的住房消費透支了老百姓（603883）的所有積蓄，讓許多人淪為房奴，在沉重的房貸壓力下，使多數(shù)人不敢消費、謹慎消費，對這部分家庭的消費產(chǎn)生了巨大的擠出效應。對已購房居民來說，過高的首付款和月供支出明顯地擠出了他們的消費需求，紛紛削減了其他商品和服務的消費；準備購買商品房的居民因購房的準備以及儲蓄的增加擠占了消費；對租房的居民而言高房價帶來房租的增長，顯然也擠占了消費空間， 尤其對剛就業(yè)大學生而言，更是一個沉重負擔，房租支出占其工資收入從前幾年的不到兩成上升到目前的三成到四成，有些甚至高達工資收入一半以上。
造成實體經(jīng)濟空洞化。房地產(chǎn)的暴利，其虛幻財富效應顯現(xiàn)，使得房地產(chǎn)具有巨大的“虹吸效應”，將社會的資本、土地、 勞動力等主要生產(chǎn)要素都吸引到房地產(chǎn)行業(yè)里，造成房地產(chǎn)“一枝獨秀”，特別是實體經(jīng)濟不景氣，加劇了經(jīng)濟結構失衡，對整個經(jīng)濟造成巨大侵害。
過去十多年中國房地產(chǎn)的持續(xù)繁榮，不僅使房地產(chǎn)價格快速向全球最高峰靠攏，也使幾乎所有的國有企業(yè)和大型私營企業(yè)甚至不少高科技企業(yè)也參與到房地產(chǎn)開發(fā)中來。不少非房地產(chǎn)企業(yè)過多參與房地產(chǎn)，弱化了主業(yè)的發(fā)展，以及對其高額盈利的陶醉，于產(chǎn)業(yè)和企業(yè)而言，無不妨礙著對技術研發(fā)與改進、品牌建設的投入，導致了主業(yè)荒廢、競爭力下降。
同時高房價不僅提高了生產(chǎn)經(jīng)營的商務成本，也增加了居住成本，從而推高勞工工資，導致“中國制造”產(chǎn)品的價格競爭力不斷被削弱。
富士康、三星等外資制造基地已紛紛外遷。連華為這樣全球頂級的企業(yè)，也在深圳居大不易。今年上半年，民間投資僅增長2.8%，比去年同期放緩8.6個百分點，刷新了自2005年開始統(tǒng)計民間投資以來的最低紀錄。民間固定資產(chǎn)投資占全國固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）的比重為61.5%，比去年同期降低3.6個百分點。民間投資斷崖式銳減，與經(jīng)濟低迷、信心不足有關外，也與房地產(chǎn)泡沫對實體經(jīng)濟擠出效應密切相關。
作為推動中國經(jīng)濟增長的重要力量，民營經(jīng)濟近年來每年創(chuàng)造了60%左右的國內(nèi)生產(chǎn)總值，80%左右的社會就業(yè)，超過50%的財政稅收。民間投資更以超過社會投資的速度快速增長，占到全社會固定資產(chǎn)投資的60%以上。但從2015年四季度以來，民間投資增速出現(xiàn)了明顯回落現(xiàn)象。民間投資總量大，對消費和就業(yè)都有很強的帶動作用。這不僅關系到穩(wěn)增長，更影響著調(diào)結構；不僅影響當前，還會影響未來幾年的發(fā)展。
阻礙城鎮(zhèn)化進程。城鎮(zhèn)化是擴大內(nèi)需的重大潛力所在。目前中國城鎮(zhèn)化率達56.1%，實際城鎮(zhèn)戶籍人口39.9%，與發(fā)達國家80%水平相差甚遠，也大大低于同等收入水平國家。新型城鎮(zhèn)化的著力點在于實現(xiàn)人的城鎮(zhèn)化，在于農(nóng)民工轉(zhuǎn)變成市民、農(nóng)民變市民。高房價阻礙了城鎮(zhèn)化的提速，即使解決了城鄉(xiāng)分割的戶籍制度，面對高房價，城里人都要老少兩代甚至三代合力才能湊齊首付，更何況積蓄甚少的農(nóng)民，農(nóng)民工不僅買不起房也租不起房，農(nóng)民工很難轉(zhuǎn)變成市民，這將導致新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略目標存在難以實現(xiàn)的風險。
弱化創(chuàng)新動力。創(chuàng)新能力不足，特別是缺乏核心技術等使中國處于全球產(chǎn)業(yè)鏈中低端，并帶來嚴重的環(huán)境污染。目前，中國勞動力優(yōu)勢開始喪失，資源環(huán)境約束不斷增強，只有大力推動創(chuàng)新，才能以能源資源使用效率提高和勞動生產(chǎn)率提升應對要素投入增長的放緩，以全要素生產(chǎn)率的提升應對經(jīng)濟潛在增長率的下降。而房地產(chǎn)的暴利，讓企業(yè)和社會無心于研發(fā)和技術投入，制約了社會經(jīng)濟發(fā)展向創(chuàng)新驅(qū)動轉(zhuǎn)變步伐，這將使中國喪失國際競爭力。過去十多年中國的經(jīng)濟增長居世界之最，GDP總量已位居全球第二，但在此期間并沒有產(chǎn)生出世界級的技術品牌，這與房地產(chǎn)泡沫的興盛與膨脹有著很大關系。
制約生育。人口已是中國發(fā)展的最大短板，人口結構失調(diào)已成為我國社會經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展主要制約因素。鼓勵生育特別是全面鼓勵生育二胎，提高生育率和生育量，構建相對健全人口結構，為發(fā)展提供新動力，是實現(xiàn)中國夢的關鍵一招。然而高房價大大增加了百姓的負擔，不僅削弱了消費能力，而且，還嚴重制約了生育。
孕育金融危機風險。銀行資本既是房地產(chǎn)投資過熱的制造者，又是風險的最終承受者。此外，大量資金沉淀在房地產(chǎn)，造成了實體經(jīng)濟貧血，這也是近年來實體經(jīng)濟出現(xiàn)融資難、融資貴一個重要因素。一旦房地產(chǎn)泡沫破滅，房價、地價將大幅度下降，銀行的抵押物房產(chǎn)、土地價值將大幅縮水，銀行將承擔極大風險甚至面臨破產(chǎn)。
拉大貧富差距。房地產(chǎn)泡沫最顯著的惡果是它的社會財富再分配效應，表現(xiàn)為土地擁有者通過非生產(chǎn)性方式對社會附加價值創(chuàng)造者的財富剝奪。高房價成了貧富差距的助推器，房地產(chǎn)的暴利，拉大了有房階層和無房階層、房多者和房少者財產(chǎn)差距，房地產(chǎn)泡沫是當前社會財富分配加劇失衡的最大因素。前幾年，世界銀行報告顯示，美國是5%的人口掌握了60%的財富，而中國則是1%的家庭掌握了全國41.4%的財富，中國的財富集中度甚至大大超過了美國，成為全球兩極分化最嚴重的國家之一。中國的基尼系數(shù)，1978年為0.317，2000年越過0.4的國際公認的警戒線后逐年攀升，2008年達到最高點0.491，之后逐步回落，2013年仍達0.462。
激化社會矛盾。房地產(chǎn)泡沫、高房價問題不僅關系到社會財富分配，更關系到社會公平的實現(xiàn)，已成為當今中國政治經(jīng)濟生活中基本矛盾的主要根源，成為危害中國經(jīng)濟增長和社會穩(wěn)定的一顆毒瘤。房價過高不但抬高了城市商務成本，降低了競爭力，而且擴大和加劇了貧富差距、城鄉(xiāng)差別，導致社會兩極分化越來越嚴重，嚴重影響民生和社會穩(wěn)定，滋生社會不滿情緒，成了社會矛盾最集中和最易激化的導火線。
房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的原因
某種程度上講，房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生與膨脹是傳統(tǒng)粗放型增長方式的產(chǎn)物，當前房地產(chǎn)泡沫日益嚴重，其產(chǎn)生的原因是多方面的，主要有以下幾個方面：
一是指導思想上偏差。從1998年住房制度改革以后，由于片面追求房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化，過分強調(diào)其經(jīng)濟功能，弱化了民生屬性、社會屬性，尤其是保障性住房嚴重缺位，保障性住房無論是建設速度還是規(guī)模都嚴重滯后于社會發(fā)展的需求，導致了房地產(chǎn)市場存在投資、投機性房產(chǎn)過剩與居住性住房短缺并存格局。
二是“唯GDP”論思想。個別地方官員對GDP增速的盲目攀比是吹大房地產(chǎn)泡沫的重要推手。在“唯GDP”論思想的指導下，不少地方政府普遍存在著嚴重的“投資饑渴癥”，不顧市場、只求政績地鋪攤子、上規(guī)模，過分倚重投資拉動，而房地產(chǎn)投資則是靠投資拉動經(jīng)濟增長“見效”最快的發(fā)展模式。
三是土地財政。實行分稅制后，土地出讓金成為地方財政重要來源，2013年，來自土地、房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)的租、稅、費收入合計為6.6萬多億元，這些收入，絕大部分歸屬地方政府，為地方財政貢獻了五成以上的收入。其中土地使用權出讓收入高達4.1萬多億元。房價與地價互為推動、互相支撐，推高房價遂成為地方政府增加非稅收入的基本途徑，因而，對地方政府而言抑制高房價、房地產(chǎn)泡沫就一直缺少內(nèi)在動力。
四是寬松的貨幣環(huán)境。廣義貨幣量M2由2000年末的13.84 萬億元增加到2015年底140.65萬億元，增長了9.2倍，M2/GDP由2000年的1.39提高到2015年的2.08，高得離譜，是歐美國家的兩倍多，貨幣超發(fā)十分嚴重。
五是通貨膨脹和通貨膨脹預期。貨幣超發(fā)造成通貨膨脹和通貨膨脹預期。近10多年來，人民幣呈現(xiàn)對外升值、對內(nèi)貶值的現(xiàn)象，截至2013年底，相對2005年7月匯率形成機制改革前，人民幣對美元累計升值了35.7%。投資房地產(chǎn)成為人們對抗通貨膨脹的有效投資工具。
六是稅收制度缺失。稅收制度設計不合理是產(chǎn)生房地產(chǎn)需求膨脹的重要原因?，F(xiàn)有房地產(chǎn)稅收體系，房產(chǎn)既無保有稅也無遺產(chǎn)稅，持有環(huán)節(jié)基本沒有什么稅負，而交易環(huán)節(jié)卻稅負很重，造成持有和閑置住宅的維護成本不高，使房產(chǎn)淪為投資、投機工具，導致了房地產(chǎn)投資、投機盛行，造成社會資源的極大浪費及帶來激化社會矛盾等一系列問題。
七是投資渠道狹窄。尤其股市制度不完善，重融資、輕投資，財務造假、內(nèi)幕交易盛行，使人們望而卻步或深套其中。
八是教育與房地產(chǎn)捆綁。商品房產(chǎn)權綁定學位，不僅破壞了公立義務教育一視同仁的原則，還助推了房產(chǎn)泡沫。
九是美聯(lián)儲寬松的貨幣政策。2007年，次貸危機爆發(fā)后，為了轉(zhuǎn)嫁自身經(jīng)濟風險，美聯(lián)儲經(jīng)歷三次量化寬松政策后，累計超發(fā)3萬億美金，造成熱錢在全球泛濫，特別是流入到以中國為首的發(fā)展中國家，推升了發(fā)展中國家的股市泡沫、房地產(chǎn)泡沫等資產(chǎn)泡沫。
實現(xiàn)房地產(chǎn)市場軟著陸已到關鍵歷史節(jié)點
隨著中國改革轉(zhuǎn)型發(fā)展開啟新篇章、人口結構的轉(zhuǎn)變及美聯(lián)儲寬松貨幣政策的退出，房地產(chǎn)泡沫賴以存在的制度條件和貨幣基礎已經(jīng)發(fā)生動搖，支撐高房價的動力正在減弱并逐步走向衰竭。
經(jīng)過三十多年艱辛努力，中國GDP總量已位居全球第二，人均GDP達8000美元，邁進了中等收入國家行列。目前，已告別了高增長階段，進入了中高速、中速增長周期，繼續(xù)采取趕超戰(zhàn)略，既無必要，資源環(huán)境也難以承載。當前，在全球發(fā)展中，6%左右的增速已經(jīng)是相當高的增速了，全社會要積極調(diào)整預期，提高對經(jīng)濟下行底限的容忍度。改革是有成本的，為了長期的繁榮發(fā)展，要勇于承受短期經(jīng)濟下滑代價。多年來，中國穩(wěn)增長的核心目標是保就業(yè)，保就業(yè)固然與增速有關，但與經(jīng)濟結構關聯(lián)度更大。服務業(yè)是就業(yè)的蓄水池，只要深化改革，引導好投資方向，加快服務業(yè)發(fā)展，就能有效解決就業(yè)問題。只要短期經(jīng)濟增速不滑出6%的下限，就無需擔憂。
政績考核制度是指揮著地方領導的思考與行為方式的指揮棒。不以GDP論英雄，完善發(fā)展成果考核評價體系，糾正單純以經(jīng)濟增長速度評定政績的偏向，十八屆三中全會已在完善政績考核指標體系方面做出了部署，“唯GDP至上”將成為歷史。
土地財政也不可持續(xù)，一方面城市土地出讓有竭盡之時，另一方面土地財政是典型的與民爭利行為，也危及國家糧食安全。土地財政所得就是百姓所失，農(nóng)地與非農(nóng)用地巨大的差價嚴重侵害了失地農(nóng)民利益。此外，高地價推高了高房價，最終買單者還是普通民眾。
目前中國的存貸利率己處于歷史上最低時期，隨著要素市場化改革的推進，利率將市場化，存款利率將大幅度上漲，意味著貸款利率提高，開發(fā)商和購房者的成本就會大大增加，房地產(chǎn)需求就會大大萎縮。
近年，美國已開始逆轉(zhuǎn)量化寬松政策，意味著過去多年的外匯猛進趨勢要逆轉(zhuǎn)了。自從上世紀70年代布雷頓森林體系解體以來，美國交替利用弱勢美元周期與強勢美元周期，進行全球財富再分配。利用弱勢美元周期打造全球金融市場泡沫，尤其是以中國為代表的新興市場資產(chǎn)泡沫，然后，再利用強勢美元擠泡沫。次貸危機爆發(fā)后，美國通過量化寬松政策轉(zhuǎn)嫁危機，同時，大力調(diào)整經(jīng)濟結構，積極去房地產(chǎn)化、金融化，推動再工業(yè)化，強化高科技發(fā)展，近年美國經(jīng)濟已基本實現(xiàn)再平衡，經(jīng)濟呈現(xiàn)實質(zhì)性復蘇，并結束史上最長的弱勢美元周期，開啟了擠泡沫剪羊毛的強勢美元新周期。美元逐步走強將使“熱錢”流出，加上中國自身的流動性不能再多發(fā)了，流動性趨于緊張將成為一種常態(tài)，這將對房地產(chǎn)價格會帶來很大沖擊。
人口數(shù)量與結構變化是驅(qū)動房地產(chǎn)市場發(fā)展的一個基本要素，對房地產(chǎn)市場會產(chǎn)生長期趨勢性的影響。青壯年尤其青年是購房的主要推動力量，20～44歲的青壯年勞動力，2010年達到峰值后開始逐年減少，2015年比2010年減少了0.25億人，2020年將比2010年減少0.68億人、下降幅度達12%，到2030年只有4.49億人將比2010年減少1.20億人、下降幅度達21%；其中20 ～34歲的青年，2022年至2025年4年間，每年將凈減1100萬人以上，到2030年將比2010年減少1.04億人、下降幅度達32%、總量只有2.21億人。由于老齡化提速，2023年至2025年間，我國人口將進入負增長。上世紀80年代末第三次人口出生高峰帶來的婚配高峰已在2014年～2015年產(chǎn)生拐點，24—28歲男性，到2020年將比2010年減少1450萬人、下降幅度達23%。人口結構的巨變將給勞動力供給、消費需求、社會創(chuàng)新及房地產(chǎn)格局帶來重大影響。盡管城鎮(zhèn)化的推進，會對房地產(chǎn)有較強的支撐，但這主要是保障性住房的需求，總的來說，青壯年尤其青年人口的大幅減少，對房地產(chǎn)需求就會大大縮小。
在投資、投機市場，沒有只跌不漲，也沒有只漲不跌的。是泡沫終究會破滅，縱觀從17世紀的郁金香狂熱到日本房地產(chǎn)泡沫和上世紀末的互聯(lián)網(wǎng)熱潮，及前幾年的黃金泡沫，可以得出只要是泡沫就沒有不破滅的結論。
從國際上看，發(fā)達國家房地產(chǎn)泡沫高峰出現(xiàn)基本與城鎮(zhèn)化同步，因而，房價大幅下跌與城鎮(zhèn)化率有關。當一個國家城鎮(zhèn)化率超過60%的時候，房價大幅下跌就可能發(fā)生。美國房價波動時候城鎮(zhèn)化率超過70%；日本房產(chǎn)泡沫破滅是因為城鎮(zhèn)化率超過67%；歐洲出現(xiàn)這種情況也是城鎮(zhèn)化率超過65%。但是，中國房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生與膨脹大大超前于城鎮(zhèn)化、工業(yè)化水平。用國際上通用的城鎮(zhèn)化率指標來測算中國樓市崩潰點則不合適。
由于中國房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生與膨脹大大超前于城鎮(zhèn)化、工業(yè)化、現(xiàn)代化水平，為了確保順利實現(xiàn)現(xiàn)代化發(fā)展目標，在當前，應壯士斷腕，立即刺破房地產(chǎn)泡沫是十分必要的，這有助于改革轉(zhuǎn)型發(fā)展順利推進，當前是實現(xiàn)房地產(chǎn)市場軟著陸最后關鍵節(jié)點。去房地產(chǎn)化，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場軟著陸，會在某種程度上影響GDP短期增長，但是，擔心因去房地產(chǎn)化而造成中國經(jīng)濟出現(xiàn)硬著陸則是多余的。
這是因為，目前中國存在市場化程度低、服務業(yè)發(fā)展滯后、城鎮(zhèn)化水平低下及創(chuàng)新能力不足的發(fā)展瓶頸。上述四大領域不僅與發(fā)達國家差距較大，而且在市場化、服務業(yè)發(fā)展、城鎮(zhèn)化方面也比同等收入水平的國家存在較大差距。這些既是差距也是潛力所在。今后，中國在市場化、服務業(yè)化、城鎮(zhèn)化及創(chuàng)新能力等方面上具有較大提升空間，將有效推動中國發(fā)展。通過全方位的深化改革，將有效釋放市場化、服務業(yè)化、城鎮(zhèn)化和創(chuàng)新的潛力，激發(fā)一切勞動、知識、技術、管理、資本的活力競相迸發(fā)，調(diào)動一切創(chuàng)造社會財富的源泉充分涌流，推動社會經(jīng)濟長期持續(xù)健康發(fā)展，中國有能力、有信心實現(xiàn)全面建成小康社會奮斗目標。
由于人口結構的嚴重失調(diào)，未來勞動力供應量將急劇下降，造成中國在現(xiàn)代化進程推進中，過早喪失了勞動力比較優(yōu)勢，屆時既無發(fā)達國家的技術優(yōu)勢和資本優(yōu)勢，又無發(fā)展中國家的低成本勞動力優(yōu)勢。在全面小康社會建成之后，中國將面臨著經(jīng)濟大幅度滑坡和陷入中等收入陷阱及難以實現(xiàn)現(xiàn)代化的三重風險。
特別是，成功跨越中等收入陷阱是實現(xiàn)現(xiàn)代化的重要門檻，當前及2020 年后，我國進入了跨越中等收入陷阱重大節(jié)點。人口再生產(chǎn)是社會再生產(chǎn)的必要條件，至今世界上還沒有一個國家或地區(qū)在人口結構處于少子化即0～14歲人口占總人口比重在20%以下情形下能由中等收入演變成發(fā)達經(jīng)濟體。目前，我國0～14歲人口占總人口比重為16.5%，65歲及以上老年人口占全國人口比重10.5% ，由于未富先少、未富先老，造成我國在跨越中等收入陷阱上先天不足。至今，全球成功跨越了中等收入陷阱，由中等收入演變成發(fā)達經(jīng)濟體的國家并不多。不能跨越中等收入陷阱的原因主要是產(chǎn)業(yè)無法有效升級、創(chuàng)新能力不足以及貧富差距大等。而房地產(chǎn)泡沫則大大放大了這些短板，這將使我國成功跨越中等收入陷阱的幾率大大降低。即使成功跨越了中等收入陷阱，還將出現(xiàn)跨越之后經(jīng)濟發(fā)展停滯不前的局面。
歷史留給我們的時間已經(jīng)不多了，如果不能有效把握現(xiàn)在到2020年間這段人口紅利末梢期的戰(zhàn)略機遇期，攻堅克難、加快改革，及時進行轉(zhuǎn)型發(fā)展，擺脫對房地產(chǎn)的依賴，對社會資源要素進行全面再調(diào)整再布局，釋放各種發(fā)展?jié)摿?，大幅度提高全要素生產(chǎn)率，確保社會經(jīng)濟持續(xù)健康發(fā)展。而是繼續(xù)沉溺于土地神話，投鼠忌器、首鼠兩端，縱容繼續(xù)吹大泡沫，將耽誤時機、喪失機遇，屆時房地產(chǎn)泡沫破滅不可避免，經(jīng)濟不僅存在硬著陸風險，甚至還將面臨崩潰的風險，這將斷送中國發(fā)展好局。
幾點對策建議
提高對房地產(chǎn)市場實現(xiàn)軟著陸重要性和緊迫性的認識。房地產(chǎn)泡沫持續(xù)膨脹，不僅是重要的經(jīng)濟問題，也是重大的民生問題，更是重大的社會問題和政治問題。衣食住行是百姓的基本需求，安居才能樂業(yè)，樂業(yè)才能筑夢興邦。中國人多地少，又是社會主義國家，房子只能是居住品、普通消費品，而不能是投資品更不能是投機品，偏離這一方向，必然要付出沉重代價。是泡沫終究會破滅，是泡沫越早破滅越好。因為泡沫的出現(xiàn)扭曲了市場價格體系，導致了資源的無效配置，泡沫持續(xù)時間越長，資源錯配的損失就越大，泡沫破滅越早，對整體經(jīng)濟的沖擊就越小。
在房地產(chǎn)泡沫破滅之前，當前應壯士斷腕盡快擠壓泡沫，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場軟著陸，這是最佳的選擇，也是最理想的結果，既有效刺破泡沫，又不嚴重影響實體經(jīng)濟，且避免更大問題的出現(xiàn)。否則，即使花大力氣能繼續(xù)維持房地產(chǎn)泡沫至2020年，由于2020年之后青壯年尤其青年人口急劇大量下降，房地產(chǎn)泡沫將難以維持。屆時房地產(chǎn)泡沫破滅與人口危機全面爆發(fā)相疊加，將重創(chuàng)中國經(jīng)濟，屆時將面臨經(jīng)濟大幅度滑坡和陷入中等收入陷阱，這絕非危言聳聽，日本就是前車之鑒，屆時全球發(fā)展也將受到?jīng)_擊與挑戰(zhàn)。
因此，要以全球的視野和戰(zhàn)略眼光，從全局和戰(zhàn)略的高度，進一步增強促進實現(xiàn)房地產(chǎn)市場軟著陸的使命感、責任感和緊迫感，黨和政府應應把促進實現(xiàn)房地產(chǎn)市場軟著陸盡快擺上重要議事日程及時進行研究部署，權衡利弊，果斷決策，強化房地產(chǎn)的民生屬性，綜合治理，使房地產(chǎn)由暴利回歸到正常，使住房逐漸回歸消費品屬性，促進房地產(chǎn)健康發(fā)展；全社會要增強危機意識，形成堅決去房地產(chǎn)化和加快改革的共識，釋放各種發(fā)展?jié)摿?，加快推動?jīng)濟轉(zhuǎn)型發(fā)展，盡快擺脫對房地產(chǎn)的依賴，推動經(jīng)濟發(fā)展切實轉(zhuǎn)到創(chuàng)新驅(qū)動軌道上，大幅度提高全要素生產(chǎn)率。
加快建立健全房地產(chǎn)市場長效機制。實現(xiàn)房地產(chǎn)市場軟著陸不僅要去庫存，還要降房價。房地產(chǎn)稅有利于改變?nèi)藗儗τ诜康禺a(chǎn)發(fā)展的預期、改變房地產(chǎn)脫離其本來屬性，變?yōu)橥顿Y品、投機品的趨勢。對房子征收房產(chǎn)稅是國際慣例，何況中國是社會主義國家，這也是完善市場經(jīng)濟體制的基礎性工作，當務之急，要特事特辦，加快房地產(chǎn)稅立法并及時推進改革。十八屆三中全會已對房地產(chǎn)稅改革作出部署，當前要抓緊落實。著力整合房地產(chǎn)開發(fā)、流轉(zhuǎn)、保有環(huán)節(jié)稅收和各類收費，統(tǒng)籌推進房地產(chǎn)稅費改革，降低交易環(huán)節(jié)稅費，減輕普通老百姓購房成本，大幅度提高保有成本，降低投資、投機收益預期，抑制囤房炒房，保證社會公平，增加地方稅源，使地方政府逐漸和土地財政相剝離。要充分運用市場手段，大力推進不動產(chǎn)實名登記，并及時開展全國聯(lián)網(wǎng)工作。同時，要進一步建立健全購租并舉的住房制度，解決了低收入階層的基本住房需求。加快建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場，加大對一線和部分二線城市住房土地供應，花大力氣興建廉租房、公租房，補上保障性住房短板，盡快形成保障性住房和商品房的供應雙軌制，最大程度地保障居民的住房需求，特別是要降低農(nóng)民工在城市的居住和生活成本，促進候鳥型農(nóng)民工在城市落地生根實現(xiàn)真正的城鎮(zhèn)化。
深化財稅體制改革。當前中國發(fā)展中諸多問題如投資消費失衡、收入分配失調(diào)、產(chǎn)能過剩嚴重、房地產(chǎn)泡沫、地方債務過大等都與現(xiàn)存的財稅體制不合理密切相關。要深化財稅體制改革，構建與轉(zhuǎn)型發(fā)展相適應的現(xiàn)代財稅體制。有效理順中央地方關系，尤其要進一步理順中央地方財政收入的分配比例和稅源結構，實現(xiàn)事權與財力相匹配。同時改變財政支出的軟預算狀況并相應調(diào)整財政職能，徹底改變地方財政對房地產(chǎn)的高度依賴狀況。
貨幣政策應回歸中性。貨幣寬松是產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的重要推手。當前經(jīng)濟下行是結構性，不是周期性，光靠傳統(tǒng)的刺激政策是保不了中長期增長的，而且會帶來更嚴重的結構問題。根本出路要抓緊推進結構性改革，培育新動力，提高提高全要素生產(chǎn)率。
完善政績考核機制。加快建立健全符合轉(zhuǎn)型發(fā)展的政績考核機制，糾正單純以經(jīng)濟增長速度評定政績的偏向，加大資源消耗、生態(tài)效益、科技創(chuàng)新、新增債務等指標的權重，更加重視勞動就業(yè)、居民收入、社會保障。依靠制度來約束地方政府官員的短期行為，約束一些地方政府幻想通過刺激房地產(chǎn)片面發(fā)展來獲得更多的財政收入和拉動經(jīng)濟增長。
教育應與房地產(chǎn)脫鉤。教育與房地產(chǎn)捆綁也是固化房地產(chǎn)泡沫一大推手，在倡導二孩甚至全面鼓勵生育下，繼續(xù)把教育與房地產(chǎn)捆綁已不合時宜。
大力發(fā)展服務業(yè)。去房地產(chǎn)化，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場軟著陸，會影響GDP短期增長，產(chǎn)生較大規(guī)模失業(yè)人員和減少地方財政收入。只要深化改革，引導好投資方向，加快服務業(yè)發(fā)展，就能有效吸納因化解房地產(chǎn)泡沫而下崗的人員，并保持持經(jīng)濟的平穩(wěn)增長。當前要加快破除服務業(yè)的行業(yè)壟斷和行業(yè)壁壘，掃清服務業(yè)發(fā)展的體制機制障礙，放寬市場準入，鼓勵社會資本尤其要引導從房地產(chǎn)行業(yè)退出的資本投向研發(fā)、信息、文化、醫(yī)療等其他服務業(yè)，解決長期來其他服務業(yè)發(fā)展資金不足困境，煥發(fā)服務業(yè)發(fā)展生機活力。
加快健全多層次資本市場體系。特別是要加快完善股市各項制度建設，盡快清除股市的偽市場化，發(fā)揮股市在資源配置中的基礎性作用，進一步拓寬居民財產(chǎn)保值增值渠道，積極引導從房地產(chǎn)行業(yè)退出的投資、投機資本進入股市，促進經(jīng)濟發(fā)展，使股市真正成為經(jīng)濟的晴雨表。
加大金融市場監(jiān)管力度。要嚴防信貸資金違規(guī)進入房地產(chǎn)市場，以及使用杠桿，助漲房地產(chǎn)泡沫，放大金融風險，嚴控房地產(chǎn)泡沫破滅引發(fā)金融危機的風險。
加強輿論引導。多年來，樓市邊調(diào)邊漲、越調(diào)越漲，固化了樓市的牛市思維，放大了市場風險，增加了治理難度。世上沒有只漲不跌的市場，泡沫吹得越大，泡沫破滅就越快、越慘烈，當前，要綜合治理引導房地產(chǎn)市場步入大的調(diào)整周期，釋放房地產(chǎn)泡沫，實現(xiàn)軟著陸。要強化輿論引導，使社會各界客觀、理性認識房地產(chǎn)市場調(diào)整，并做好思想心理準備。
