隨著樓市持續(xù)火爆，一些購房者加杠桿“花樣百出”，在其背后，銀行資金成為重要推手。近日，媒體發(fā)現(xiàn)“暗度陳倉”現(xiàn)象依然存在——表面以住房抵押形式為用戶提供消費(fèi)貸、信用貸、經(jīng)營(yíng)貸，實(shí)則高額貸款流入了房地產(chǎn)。個(gè)別銀行甚至牽手贖樓公司，想辦法幫助投資者填補(bǔ)首套房貸款“缺口”，贖出房產(chǎn)證后再度抵押套現(xiàn)，增值部分用于再度購買房產(chǎn)。分析人士指出，這部分資金的推波助瀾正加速催生房地產(chǎn)泡沫，一旦樓市逆轉(zhuǎn)，銀行資金安全將面臨挑戰(zhàn)。
住房抵押消費(fèi)貸流入樓市
前不久，華南地區(qū)某股份制銀行發(fā)布的一則廣告引起廣泛關(guān)注。廣告明確表示該行個(gè)人房產(chǎn)抵押貸款可以二押，即目前房子即便還在按揭，也可貸出升值的部分。雖然銀行官方宣稱，此類貸款資金僅可作為生意經(jīng)營(yíng)、消費(fèi)等使用，嚴(yán)禁用于房產(chǎn)資金墊付，然而實(shí)際情況與官方說法存在較大出入。
調(diào)查中，調(diào)查者對(duì)上述銀行客戶經(jīng)理明確表示，幾年前通過按揭在該行貸款購買了一套房產(chǎn)，目前房屋市值已經(jīng)翻倍，希望通過加按套現(xiàn)支付另一套房子的首付。在得知貸款目的是付另一套房子首付后，該客戶經(jīng)理仍然表示可貸出其中升值部分。即以經(jīng)營(yíng)貸名目申請(qǐng)，最高貸款額度為房屋評(píng)估凈值的七成，若以房子目前市值500萬元計(jì)算，減去此前欠下的一百多萬貸款最高可套現(xiàn)兩百萬元左右。該客戶經(jīng)理稱，經(jīng)營(yíng)貸原則上不能用于購房，實(shí)際上由于銀行難以監(jiān)控貸款流向，這種做法一般不會(huì)出現(xiàn)問題，為以防萬一，貸出去的錢最好轉(zhuǎn)到非本人賬戶使用。
不過，該銀行官方回應(yīng)稱，“對(duì)相關(guān)信用貸款本行有嚴(yán)格的審批和風(fēng)控流程，并嚴(yán)控貸款流向，禁止用于支付購房首付等國(guó)家禁止的用途。如有存在員工違規(guī)向客戶承諾的情況，一經(jīng)查實(shí)，將嚴(yán)肅處理”。
隨后，另一家上市股份制銀行的工作人員表示，如果是在該行做按揭，部分網(wǎng)點(diǎn)可做二押，以消費(fèi)貸形式貸出，最高額度為評(píng)估凈值的七成，最長(zhǎng)還款年限為十年，年利率為6.9%。該工作人員表示，消費(fèi)貸一般用于購買大額消費(fèi)品，原則上不用于房產(chǎn)資金墊付，“但錢到你手上，怎么花就是你的事，銀行也管不著”。
如果說默許信用貸款流入房地產(chǎn)尚屬“初級(jí)版”，那么另外一些銀行攜手貸款公司套現(xiàn)則是“進(jìn)階版”。
同樣對(duì)于調(diào)查者提出的二押需求，另一家總部位于北京的股份制銀行的某客戶經(jīng)理直接給出解決方案：如果有穩(wěn)定工作，可在該行以消費(fèi)貸形式貸款，最高額度為評(píng)估凈值的6.5成；如果采用等額本金付款，最長(zhǎng)年限為15年，年利率7.3%。但前提是，購房人需先跟貸款公司借錢把原先的住房貸款還了，拿到房產(chǎn)證再抵押才能獲得該行貸款。該客戶經(jīng)理還表示，如果沒有足夠的錢還貸款，其可代為介紹貸款公司。這一做法，同樣得到另一家總部位于華南的股份制銀行客戶經(jīng)理大力推薦。
加碼房貸推高樓市杠桿
某房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)人士透露，對(duì)于貸出去的錢，理論上銀行會(huì)要求貸款者提供票據(jù)以檢查資金流向，但實(shí)際操作中很少有銀行會(huì)檢查。即使銀行下定決心去查，要把這些錢款的去向完全監(jiān)管到位本身具有很大難度。此外，部分銀行信貸人員雖然對(duì)客戶的資金用途心知肚明，但為了業(yè)績(jī)?nèi)詴?huì)選擇睜一只眼，閉一只眼，有些甚至?xí)涂蛻舭b，以通過銀行的風(fēng)控系統(tǒng)的評(píng)估。
通過這種方式，銀行、貸款公司、購房者聯(lián)手助推了住房杠桿。房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士還透露，目前很多中介機(jī)構(gòu)都有下屬的擔(dān)保公司，能夠?yàn)橘彿空咛峁┦赘顿J或短期資金用于償還住房貸款，這些擔(dān)保公司與銀行機(jī)構(gòu)存在千絲萬縷的關(guān)系。
央行最近公布的信貸數(shù)據(jù)顯示，近幾個(gè)月，按揭貸款可謂“一枝獨(dú)秀”、“百廢房興”。某股份制銀行內(nèi)部人士表示，“資產(chǎn)荒”的陰影下，銀行資金沒有更好的投向，投向國(guó)企資金雖然安全但利率相對(duì)較低，投向中小企業(yè)又唯恐不良率攀升。相較而言，個(gè)人住房按揭貸款是一個(gè)相對(duì)優(yōu)質(zhì)的選擇。未來，各銀行將持續(xù)在房貸領(lǐng)域發(fā)力。“但不能忽視的是，部分銀行為了搶奪房貸的市場(chǎng)份額，在貸款發(fā)放上確實(shí)比較激進(jìn)，甚至不惜違反政策明文規(guī)定，變相加高了購房杠桿，加速催生房地產(chǎn)泡沫?！?/p>
某新房事業(yè)部研究總監(jiān)表示，開發(fā)貸款和購房貸款的同比增幅從去年9月份開始出現(xiàn)剪刀差，二者背離程度日益擴(kuò)大。這說明房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正在去杠桿，降低開發(fā)貸款增加的幅度，平抑財(cái)務(wù)成本；而居民正在不斷加大杠桿進(jìn)入樓市，而且愈演愈烈。這其中的風(fēng)險(xiǎn)也是若隱若現(xiàn)。
2012年以來，居民購房杠桿率也在持續(xù)上升。這個(gè)杠桿率是以居民戶每年新增中長(zhǎng)期人民幣貸款（主要是房貸）的累計(jì)值與全國(guó)商品住房的累計(jì)銷售額的比值計(jì)算的。到2016年7月，杠桿率已經(jīng)到達(dá)0.63。可以大致判斷，全國(guó)范圍內(nèi)，購房的平均首付已經(jīng)低至不到五成。
高杠桿聚集高風(fēng)險(xiǎn)
多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一些銀行不惜違反監(jiān)管明文規(guī)定推出種種高杠桿類產(chǎn)品，正契合還未“上車”的投資者極度恐慌的心理，不斷尋找各種加杠桿途徑，加速擁抱房地產(chǎn)。
加杠桿買房最簡(jiǎn)單粗暴的結(jié)果就是能帶來大量資金周轉(zhuǎn)。某業(yè)內(nèi)人士算了一筆賬，比如，二押批下來100萬，按20年還款，每月大約需還款7000元。真正用來湊房子首付的可能只有80萬左右，留下20萬用以支付二押本息，可以支撐20個(gè)月左右。然而根據(jù)一線城市的樓市行情，20個(gè)月房?jī)r(jià)若實(shí)現(xiàn)較大增值，屆時(shí)貸款者將得以順利套現(xiàn)。
該總監(jiān)認(rèn)為，即使從資產(chǎn)避險(xiǎn)的想法出發(fā)，房地產(chǎn)也是一個(gè)較好的選擇。“廣義貨幣供應(yīng)量（M2）7月稍稍回落到10.2%，8月隨即回調(diào)至11.4%。可見貨幣寬松的趨勢(shì)并未發(fā)生實(shí)質(zhì)性變化，貨幣價(jià)值必然會(huì)持續(xù)被稀釋。在這種經(jīng)濟(jì)背景下，居民就會(huì)有針對(duì)財(cái)產(chǎn)的避險(xiǎn)需求，會(huì)主動(dòng)撬動(dòng)杠桿購房?！?/p>
近日，上海銀監(jiān)局下發(fā)相關(guān)規(guī)定，表示將進(jìn)一步規(guī)范銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)的合作管理。對(duì)于有給購房者提供或參與首付款或尾款等融資、曾制造或參與制造假按揭等5項(xiàng)違規(guī)行為的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，立即終止與其合作關(guān)系，將其列入黑名單報(bào)送上海市同業(yè)公會(huì)。
業(yè)內(nèi)人士評(píng)價(jià)，該項(xiàng)通知的出臺(tái)體現(xiàn)了監(jiān)管部門對(duì)于樓市高杠桿的擔(dān)憂。就個(gè)人住房抵押貸款而言，首付款所能給予金融機(jī)構(gòu)的安全邊際是以住宅價(jià)格不發(fā)生明顯變動(dòng)為前提。如果房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)大幅下滑，將會(huì)觸發(fā)銀行大規(guī)模處置住宅抵押物。即使不發(fā)生銀行大規(guī)模處置住宅抵押物，住宅不動(dòng)產(chǎn)名義價(jià)值下降，也會(huì)抑制借款人家庭的消費(fèi)，影響到宏觀總需求。
中航證券分析師符旸認(rèn)為，銀行敢于為投資者高杠桿購房大開綠燈，是基于對(duì)未來房?jī)r(jià)長(zhǎng)期走高趨勢(shì)不變的判斷。短期內(nèi)，房貸仍是銀行比較優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，目前購房者大多具備一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力，但長(zhǎng)此以往，一旦政策上出現(xiàn)變化，樓市聞風(fēng)而動(dòng)，會(huì)導(dǎo)致銀行機(jī)構(gòu)出現(xiàn)較大風(fēng)險(xiǎn)。
深圳某地產(chǎn)研究中心負(fù)責(zé)人表示，樓市持續(xù)加杠桿，會(huì)導(dǎo)致越來越多的貨幣資源集中流入樓市，推高房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交量和價(jià)格?！叭魏我粋€(gè)市場(chǎng)都無法只增不降，一旦房?jī)r(jià)下跌，高杠桿的房產(chǎn)將大幅縮水，不少購房者將面臨繼續(xù)還貸的資金壓力甚至放棄還貸，進(jìn)而引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)。美國(guó)次貸危機(jī)即是高杠桿作用的例證。”
