樓市與所有市場一樣，其市場價格從根本上來說都應(yīng)該是由供求關(guān)系來決定的。理性看來，供求均有下降，樓價不應(yīng)飆升??？
眾所周知，商品房早已是市場經(jīng)濟體制下的一種資產(chǎn)，北上廣深一線城市的商品房更是一種優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。因此它也是一種貨幣現(xiàn)象。
這不得不與貨幣超發(fā)有關(guān)。M2與名義GDP增速的裂口不斷擴大。2015年，中國名義GDP增速6.4%，比2014年下滑1.7個百分點，但M2增速不降反升，從2014年的12.2%上升至2015年的13.3%。M2與名義GDP增速的裂口擴大至6.9%。近年來中國每年M2廣義貨幣的年均增加量大概在13%-14%之間，這就是說，每年貨幣的新增投放量是經(jīng)濟增長的一倍以上，那么基本上每過5年到6年左右，整個中國的貨幣總量會翻一番。房價自然可能翻一番。
然而，一味地依靠政府投資、而效益跟不上去的時候依靠超發(fā)貨幣維持政府投資的發(fā)展模式，會讓持續(xù)發(fā)展陷入瓶頸，因此領(lǐng)導(dǎo)層改變發(fā)展模式的決心很大。
當然，改變中國發(fā)展模式不可能在一天之內(nèi)完成。中國經(jīng)濟雖然從長期看是下行的，但是不能讓其失速，在改變發(fā)展模式的同時，舊的模式———政府投資、超發(fā)貨幣等手段還是會繼續(xù)用一下的。這些舊手段只要是有節(jié)制地使用，人民幣資產(chǎn)價格就不會在經(jīng)濟增長減速的情況下增大泡沫翻一番。
另一方面，本輪房價瘋漲有個特點，那就是漲速快。這明顯是政策刺激而成。今年2月2日首付比例下調(diào)和2·19契稅及營業(yè)稅調(diào)整后，房價在春節(jié)后跳漲。時滯的縮短凸顯了貨幣現(xiàn)象和購房者預(yù)期的快速變化。雖然部分政策和一線城市關(guān)系不大，但影響了購房者預(yù)期。使得本來就更體現(xiàn)貨幣現(xiàn)象的一線樓價飛速上漲，連帶了二線尤其是北上廣深鄰近的二線城市樓價瘋漲。
不管是貨幣政策還是財政政策，對經(jīng)濟發(fā)展是有作用的，但歸根結(jié)底其作用還是有限的。如果違背經(jīng)濟客觀規(guī)調(diào)控，其結(jié)果往往適得其反。中國經(jīng)濟下行是客觀事實，中國樓市從整體上需要去庫存也是事實。但調(diào)控必須順勢而為，切忌市場大起大落。
明白這個道理，本輪樓市很可能只是樓市泡沫的繼續(xù)放大，一旦貨幣有節(jié)制地超發(fā)，鑒于樓市區(qū)域性極強，北上廣深中心城區(qū)的房價5年后可能仍然堅挺，但也僅此而已。不光二三線城市的樓價可能會跌，就是北上廣深不緊挨地鐵的非中心城區(qū)的房價也不會漲多少的。
