近兩年來，我國經(jīng)濟(jì)整體處于下滑階段，各行各業(yè)出現(xiàn)不同程度上的萎靡，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的歷史遺留去產(chǎn)能、去庫存、去杠桿、降成本、補(bǔ)短板，針對(duì)這五大任務(wù)，今年各地市也陸續(xù)出臺(tái)了相應(yīng)的政策。和過于追求GDP的增長，造成產(chǎn)能過剩、庫存滯銷。去年中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議明確提出2016年的主要任務(wù)：去產(chǎn)能、去庫存、去杠桿、降成本、補(bǔ)短板，針對(duì)這五大任務(wù)，今年各地市也陸續(xù)出臺(tái)了相應(yīng)的政策。筆者本篇文章主要針對(duì)“地產(chǎn)去庫存”模式的研究，甄別“半價(jià)購房”的可行性，以金融的方式幫助消化庫存地產(chǎn)。
庫存量大，房價(jià)卻在飆升
截止去年底，我國商品房待售面積7.2億㎡，施工面積（潛在庫存）高達(dá)73.6億㎡，合計(jì)80.8億㎡，按照2015年的銷售速度，去庫存至少需要6.3年。今年前三季度房地產(chǎn)企業(yè)施工面積已達(dá)71.6億㎡，年底有望突破80億㎡。如果考慮到自建房、小產(chǎn)權(quán)房、村改房及已批未開工土地等，庫存量將遠(yuǎn)高于目前的數(shù)據(jù)。
據(jù)國研中心測算，我國住宅需求峰值約為1200萬—1300萬套，每套按100㎡測算，住房需求峰值約為12—13億㎡，而目前的庫存量至少夠五六年消化的。
顯然，市場處于供過于求的狀態(tài)，但今年一二線城市再度上演瘋狂購房的情節(jié)，各地政府不得不出臺(tái)各種限購的政策，如北京在十一黃金周前一天推出樓市調(diào)控新政，首套購房首付不低于35%，非首套購房首付不低于50%。限購依然擋不住購房者的熱情，房產(chǎn)中介也相應(yīng)配套出各類偷梁換柱的玩法。
房價(jià)在一路飆升，購房卻如此瘋狂，是你的工資漲了、購買力強(qiáng)了嗎？據(jù)全球人力資源
咨詢公司怡安翰威特公布，2016年中國企業(yè)平均員工薪酬增長為6.7%，打個(gè)比方，你原本一年掙10萬塊錢，現(xiàn)在增長了6700塊，這你就敢搶房了？何況部分地區(qū)房價(jià)漲速高于薪酬漲速，何況你可能一年連10萬都掙不上，因此購買力與房價(jià)不匹配，工薪階層和一二線闖蕩的小白領(lǐng)們依然“望房興嘆”！
房價(jià)這么瘋長，地產(chǎn)商是不是掙得盆滿缽滿？事實(shí)并非如此。一二線城市的地產(chǎn)商的日子還算好過，三四線城市的中小地產(chǎn)商卻活得灰頭土臉。為了緩解生存危機(jī)，不惜背負(fù)大量高利貸，資金鏈壓得他們喘不過氣，拆東墻補(bǔ)西墻，指不定哪天就逃之夭夭了。從A股125家上市房企來看，前三季度凈利潤下滑的房企達(dá)44家，占比35%；上市房企總負(fù)債額高達(dá)4.48萬億，平均負(fù)債率高達(dá)77.59%，有29家房企負(fù)債率已超過80%，如萬科、綠地控股等。能從資本市場上撈錢的上市公司尚且如此，可見中小地產(chǎn)商的生意有多累，在市場價(jià)格和成本整體上浮，地產(chǎn)商連降價(jià)解壓的勇氣都沒有，一旦大幅降價(jià)，估計(jì)之前的購房者連售樓中心砸爛了。
金融助力地產(chǎn)，如何鑒別真假模式？
市面上，通過金融工具幫助購房的方向主要有兩類：一類是提供貸款，比如首付貸、裝修貸，二套貸等等，你現(xiàn)在沒錢，我借錢給你，除去炒房一族，普通老百姓采用這種方式購房后，綜合成本上升，但老百姓考慮的是房價(jià)不斷上漲，先通過各種貸款鎖定某一套房子的價(jià)格；另一類是幫助還貸，你把首付交上，以后的貸款我來還，這種模式聽起來天方夜譚，但確確實(shí)實(shí)可以做到，其本質(zhì)是金融資產(chǎn)配置后的價(jià)值倍增。
筆者以“后一類”為主，這類模式時(shí)近幾年興起，主要表現(xiàn)形式是有“半價(jià)賣房”、“公益賣房”、“公益補(bǔ)貼50%房價(jià)”等等，主要代表性模式有中盛模式、安養(yǎng)模式、華宇模式（以上三個(gè)模式名字均為化名，不具體指代企業(yè)）等。其表面操作手法類似，先由購房者交納首付并在銀行完成按揭，所有房款轉(zhuǎn)移給地產(chǎn)商；地產(chǎn)商向公益基金捐贈(zèng)一定比例的房款，公益基金通過資產(chǎn)運(yùn)作向購房者支付房貸補(bǔ)貼。
模式運(yùn)作圖
此模式前半部分的購房流程與常規(guī)無異，重頭戲在后面，被捐贈(zèng)機(jī)構(gòu)公益基金以及如何保證持續(xù)為購房者完成多年的購房補(bǔ)貼，公信力與風(fēng)控成為此模式成敗的關(guān)鍵點(diǎn)，據(jù)此，筆者剖析當(dāng)前市場上較有代表性的三類模式——中盛模式、安養(yǎng)模式、華宇模式。
中盛模式，購房者首付30%，按揭70%，待地產(chǎn)商收到所有款項(xiàng)后，向中盛捐贈(zèng)30%的房款，中盛再配置40%的款項(xiàng)，30%+40%的資金等同于70%的按揭款，用于購買保險(xiǎn)。假設(shè)100萬的房子，地產(chǎn)商捐贈(zèng)30萬，中盛自己拿出40萬，用70萬購買保險(xiǎn)，以此保障為購房者還貸20年。筆者一年前曾深度研究過這個(gè)模式，從理論上似乎沒有太大問題，但從一年來市場面的反映來看，該模式落地率較低。首先，地產(chǎn)商捐贈(zèng)30%，捐贈(zèng)比例過大，地產(chǎn)商的利潤大幅壓縮甚至沒利可圖，無奈之下，地產(chǎn)商只能抬高房價(jià)；房價(jià)抬高后，購房者即使想買，但在銀行內(nèi)很難通過評(píng)估、辦理按揭。山東、浙江、深圳等多地區(qū)因此中斷運(yùn)作。其次，地產(chǎn)商捐贈(zèng)對(duì)象是中盛，即在一個(gè)私企中設(shè)立基金池，公信力何在？所配置40%的款項(xiàng)也很難辨別真?zhèn)巍Ａ硗?，后端購買的保險(xiǎn)是香港保險(xiǎn)，雖然收益率較高，但需要投保資金出境，受到國家外匯管制等政策限制。而且，該保險(xiǎn)是一張大額保單，將多個(gè)購房者放在一張保單上，而不是每個(gè)購房者對(duì)應(yīng)一張保單，購房者僅是保險(xiǎn)受益人而不是受保人。實(shí)操過程中，需要湊保單，在購房者數(shù)量不足時(shí)，極難操作。
華宇模式，是國內(nèi)較早發(fā)起運(yùn)作購房補(bǔ)貼的基金，后來者多是沿著華宇模式進(jìn)行開拓創(chuàng)新。華宇模式早期推出過為客戶在5年托底20%房款、10年托底25%房款、20年托底50%房款，最高補(bǔ)貼可高達(dá)60%以上，如此大規(guī)模的補(bǔ)貼方式甚是吸引眼球，在南方一帶很受推崇。此時(shí)，網(wǎng)上有人扒出了華宇的“前世今生”，華宇模式所依托的公益基金載體是一個(gè)地方性的基金會(huì)。基金會(huì)類型是非公募基金會(huì)，非公募意味著不得面向公眾募捐，而目前的捐贈(zèng)模式表面是地產(chǎn)商，但穿透后仍是社會(huì)公眾，從一定程度上打了法律擦邊球。重點(diǎn)是原始基金數(shù)額是二百萬，僅符合非公募基金注冊(cè)的最低標(biāo)準(zhǔn)，二百萬能給幾套房子托底呢？有傳聞稱華宇一開始是與中國人壽合作的險(xiǎn)種，后來也演變成中國人壽深圳分公司與其僅有的戰(zhàn)略合作關(guān)系。但不可否認(rèn)的是，華宇模式給地產(chǎn)去庫存和平價(jià)購房帶來了新的創(chuàng)新思路，讓更多金融工具向地產(chǎn)靠攏，嘗試解決房價(jià)貴與地產(chǎn)商資金鏈難題，所以在市場探索期的失誤無可厚非。
安養(yǎng)模式，是國內(nèi)購房補(bǔ)貼模式較為豐富的模式，目前以現(xiàn)金補(bǔ)貼、實(shí)物補(bǔ)貼、保險(xiǎn)保單補(bǔ)貼三大類為主，也可依據(jù)房產(chǎn)情況，混搭三種補(bǔ)貼。很多地產(chǎn)商乍一看，認(rèn)為安養(yǎng)模式與上述兩種模式極其類似，只是補(bǔ)貼方式多了幾種罷了。其實(shí)不然，安養(yǎng)模式所依托的公益基金載體是全國性的公募公益型基金（全國性基金可使用“中國”“中華”“國家”等字眼），可面向全國公眾公開募捐，其市場范圍與地區(qū)性基金或非公募基金有較大差異，公信力不可小覷。
安養(yǎng)模式采用多樣的補(bǔ)貼方式增加了購房者的選擇空間：如現(xiàn)金補(bǔ)貼是20年支付購房者50%的房款，月付或季付，通過資產(chǎn)配置，購房者每月的房貸壓力大大降低；保險(xiǎn)保單補(bǔ)貼是20年后一次性償還50%的房款，保單是一對(duì)一的保單，每年收益足以覆蓋房貸基準(zhǔn)利率，且收益隨著參保時(shí)間增長而增長，20年后購房者持保單到保險(xiǎn)公司兌付，這類更適合于長期投資者；實(shí)物補(bǔ)貼是一大實(shí)質(zhì)性創(chuàng)新，購房時(shí)當(dāng)即返還購房者房款50%的購物券，涵蓋裝修、家具、家電、汽車等配套產(chǎn)品，采用實(shí)物補(bǔ)貼方式的樓盤，安養(yǎng)總部會(huì)在樓盤所在地設(shè)立專門的實(shí)體店面，供購房者挑選。這種補(bǔ)貼模式整合了地產(chǎn)下游產(chǎn)業(yè)鏈，響應(yīng)了國家去庫存的政策號(hào)召，拉動(dòng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，相信在后期會(huì)受到各地政府的廣泛支持。三種補(bǔ)貼方式都有所傾向，購房者可依據(jù)需求進(jìn)行組合。安養(yǎng)模式下，地產(chǎn)商僅需捐贈(zèng)20%的房款，且可獲得一定的稅務(wù)減免。但安養(yǎng)模式目前由中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)（國家建設(shè)部主管的協(xié)會(huì)）統(tǒng)一指導(dǎo)和監(jiān)督，僅對(duì)部分優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)商開放，對(duì)地產(chǎn)商的資質(zhì)及建筑質(zhì)量審核嚴(yán)格，部分小地產(chǎn)商和不良地產(chǎn)商會(huì)被拒之門外。
模式延伸
從上述三種模式可以看出，購房者還貸周期多是20年。20年，會(huì)發(fā)生什么？20年間會(huì)有多少企業(yè)起起伏伏、或生或死？有哪些是可以真正相信的呢？保險(xiǎn)可以信任，在我國保險(xiǎn)公司是不允許破產(chǎn)的，購房者手持保單就是保障；政府可以信任，即使各地政府存有不公現(xiàn)象，但老百姓仍然信任政府，這種公信力仍然影響深遠(yuǎn)。因此，筆者更認(rèn)可安養(yǎng)模式，筆者認(rèn)為該模式未來能夠有多個(gè)方向延伸，真正引領(lǐng)市場去庫存。
第一，安養(yǎng)模式與地方政府結(jié)合的產(chǎn)業(yè)基金模式。國內(nèi)三四線城市房產(chǎn)庫存壓力巨大，地產(chǎn)商可將捐贈(zèng)款捐贈(zèng)給政府，由政府發(fā)起成立產(chǎn)業(yè)基金并委托專業(yè)的機(jī)構(gòu)管理運(yùn)作，補(bǔ)貼當(dāng)?shù)刭彿空?。想必老百姓一定?huì)痛哭流涕地感謝惠民利民的好政府。
第二，安養(yǎng)模式與上市公司結(jié)合的并購基金模式。對(duì)安養(yǎng)模式進(jìn)行一定程度上的升級(jí)，可以運(yùn)用于部分商業(yè)地產(chǎn)中，激活周邊商圈。上市公司可在前期通過定增方式低價(jià)購入，待庫存消化完畢，商圈激活，上市公司獲得利潤及市值收益。
第三，安養(yǎng)模式與產(chǎn)業(yè)鏈結(jié)合的產(chǎn)業(yè)鏈去庫存模式。安養(yǎng)模式落地實(shí)物補(bǔ)貼，目前涵蓋家電、裝修、家具、汽車等，未來可以整合房地產(chǎn)下游多條產(chǎn)業(yè)鏈，甚至擴(kuò)大至購房者的衣食住行，而大規(guī)模的資源整合下，其價(jià)格必然親民，受眾群體增加。從整個(gè)產(chǎn)業(yè)的角度看，這不單是幫了購房者和地產(chǎn)商，而是真正在踐行去庫存、去產(chǎn)能的政策號(hào)召，拉動(dòng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)增長。
結(jié)語：
有人說，金融支持實(shí)業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)化，也有人說，沒有實(shí)業(yè)的金融就是泡沫。筆者作為一只金融狗，始終認(rèn)為金融能夠成為一種造福百姓的工具，用專業(yè)的方式調(diào)整價(jià)值鏈條、配置資產(chǎn)組合，房價(jià)中太多泡沫、太多杠桿，金融卻是最擅長玩杠桿的行業(yè)，一物降一物，半價(jià)的房子真不是夢！
