放緩拿地和擴(kuò)張步伐、維持資金安全已成為企業(yè)的共同選擇。對(duì)于現(xiàn)有存貨，有公司擬嘗試通過平價(jià)跑量的方式，借助當(dāng)前的市場(chǎng)慣性，盡快實(shí)現(xiàn)去化。長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，出于穩(wěn)健和安全考慮，房企將在戰(zhàn)略上更加注重多元化布局；此外，資產(chǎn)管理的概念將更為行業(yè)所風(fēng)行。
一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺(tái)，正促使企業(yè)重新思考生存策略問題。
自9月30日晚間至10月9日的10天里，全國共有21個(gè)城市出臺(tái)樓市調(diào)控政策，以限購、限貸為主。這也將今年以來的房地產(chǎn)調(diào)控推向一個(gè)高潮。至此，房地產(chǎn)調(diào)控的力度之大、范圍之廣，達(dá)到近三年來之最。
這種變化不僅意味著新一輪政策緊縮期的到來，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入“白銀時(shí)代”，企業(yè)的生存策略問題也更加緊迫地提上日程。
短期來看，今年以來誕生的多宗高價(jià)地項(xiàng)目，將面臨并不明朗的前景；長(zhǎng)期來看，不斷提高的拿地成本、不斷降低的利潤率、不斷激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，也將考驗(yàn)企業(yè)的應(yīng)對(duì)能力。與一榮俱榮的“黃金時(shí)代”不同，優(yōu)勝劣汰的叢林法則將更多地體現(xiàn)出來。
“沉睡的隱患”
“不拿高價(jià)地，放緩擴(kuò)張腳步”，這是北京某上市房企為公司定下的短期運(yùn)營策略。今年8月，該公司曾著手對(duì)政策和市場(chǎng)進(jìn)行研判，并認(rèn)為調(diào)控政策收緊將是大勢(shì)所趨，市場(chǎng)也將于明年出現(xiàn)降溫。隨后的變化證實(shí)了這種判斷，但比預(yù)期來得更早。
之所以做出這種預(yù)判，是因?yàn)閺B門、蘇州、南京等地均在8月出臺(tái)今年第二輪收緊政策?！巴粋€(gè)城市連續(xù)收緊調(diào)控，往往意味著大環(huán)境要變了?！鄙鲜龇科筘?fù)責(zé)人向媒體表示。
該房企今年曾在蘇州獲取兩宗高價(jià)地，因此對(duì)市場(chǎng)的風(fēng)吹草動(dòng)十分敏感。
中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，截至10月11日，今年全國共誕生213宗總價(jià)超過10億、溢價(jià)率超過100%的地塊。按照中原地產(chǎn)首席分析師張大偉的觀點(diǎn)，對(duì)于一二線城市來說，如果未來一年房?jī)r(jià)不漲超過50%，未來三年房?jī)r(jià)上漲不超過100%，這些“地王”都將面臨巨大的入市難度。
在大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士看來，即使按照正常的市場(chǎng)周期，這些高價(jià)地就有可能“踩空”，如今的調(diào)控則在加大這種危險(xiǎn)。
同策機(jī)構(gòu)指出，房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)后，多面臨未來12個(gè)月或者更長(zhǎng)時(shí)間的收緊期。從市場(chǎng)表現(xiàn)來看，本輪樓市的觸底期應(yīng)該在2017年下半年——根據(jù)正常的房地產(chǎn)開發(fā)周期，今年誕生的大批高價(jià)地項(xiàng)目，將在此時(shí)入市銷售。
上海某知名房企相關(guān)負(fù)責(zé)人將這些高價(jià)地稱作“沉睡的隱患”，“現(xiàn)在看來，如果企業(yè)資金充裕，也沒有什么問題。但從趨勢(shì)看，市場(chǎng)周期正在下行，調(diào)控力度加大，資金監(jiān)管更加嚴(yán)格，前景很難預(yù)料。”該人士向媒體表示。
不僅如此，由于需求端受到嚴(yán)重制約，整體銷售的下滑恐不可避免，并危及企業(yè)的資金來源。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1-8月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金91573億元。其中，定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款兩項(xiàng)合計(jì)占比達(dá)到44.9%，二者的增速分別達(dá)29.7%和52.2%。
該人士表示，放緩拿地和擴(kuò)張步伐、維持資金安全已成為企業(yè)的共同選擇。對(duì)于現(xiàn)有存貨，該公司擬嘗試通過平價(jià)跑量的方式，借助當(dāng)前的市場(chǎng)慣性，盡快實(shí)現(xiàn)去化。
上海易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向媒體表示，由于需求結(jié)構(gòu)發(fā)生改變，重點(diǎn)布局在長(zhǎng)三角的企業(yè)受調(diào)控影響較大，項(xiàng)目定價(jià)和銷售策略都需要改變。
同策機(jī)構(gòu)給出了類似建議：根據(jù)歷年房企銷售規(guī)律，為沖刺業(yè)績(jī)，企業(yè)應(yīng)該在四季度平價(jià)跑量，不宜漲價(jià)。到明年四季度的市場(chǎng)調(diào)整期，則需要“以價(jià)換量”。
該機(jī)構(gòu)還指出，房企應(yīng)做好財(cái)務(wù)安全工作，尤其是對(duì)現(xiàn)金流的管理。投資拿地后，要嚴(yán)控開工和銷售節(jié)奏。同時(shí)控制擴(kuò)張節(jié)奏，合理選擇城市布局。這些措施都有助于應(yīng)對(duì)即將到來的全球經(jīng)濟(jì)周期、貨幣政策與樓市小周期疊加的樓市“冬季”。
規(guī)模概念弱化
在今年銷售旺盛、企業(yè)利潤率有回升跡象的情況下，很多從業(yè)者并不愿意將市場(chǎng)稱為“冬季”。但隨著“白銀時(shí)代”到來，增量市場(chǎng)變小、行業(yè)洗牌加劇的趨勢(shì)已確定無疑。
業(yè)內(nèi)人士就曾警示，去年下半年以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)升溫，給了企業(yè)喘息的空間。但千萬不要認(rèn)為危機(jī)已過，因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)的運(yùn)行有周期性，這波周期到了高點(diǎn)后一定會(huì)下滑，屆時(shí)市場(chǎng)的洗牌會(huì)更加慘烈。
主流觀點(diǎn)認(rèn)為，在經(jīng)歷了超過20年市場(chǎng)化進(jìn)程后，房地產(chǎn)企業(yè)的“馬太效應(yīng)”愈加凸顯，中小企業(yè)追趕大企業(yè)的難度也越來越大。與此同時(shí)，由于新房市場(chǎng)規(guī)模萎縮，未來將有大量公司遭遇兼并整合，甚至退出該行業(yè)，“優(yōu)勝劣汰”的過程亦不可避免。
根據(jù)易居克而瑞統(tǒng)計(jì)，2015年銷售排行中，銷售額規(guī)模越小，企業(yè)間差距也越來越小。這也說明，房企向上攀爬的步伐越來越難，向下滑落的速度則可能很快。
在這種背景下，中小房企面臨的生存壓力顯得更加嚴(yán)峻。按照上述上海房企人士的觀點(diǎn)，由于熱點(diǎn)城市土地獲取難度加大、土地成本提高，單個(gè)項(xiàng)目沉淀的資金規(guī)模越來越大，一旦熱點(diǎn)城市市場(chǎng)大幅降溫，有可能出現(xiàn)“一個(gè)項(xiàng)目拖垮一個(gè)區(qū)域公司”的現(xiàn)象，并進(jìn)而影響到企業(yè)的全盤規(guī)劃。
因此，該人士認(rèn)為，這類房企的戰(zhàn)略將會(huì)變得更加謹(jǐn)慎，甚至保守。為分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)可能會(huì)引入合作方，共同開發(fā)一些高風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目（近年來的合作開發(fā)風(fēng)潮愈演愈烈，大型房企也不例外）。企業(yè)在區(qū)域布局中也會(huì)更加謹(jǐn)慎，擴(kuò)張步伐將不可避免地放緩。
也即，與以往的“規(guī)模為王”不同，為保證生存，企業(yè)可能在規(guī)模擴(kuò)張上做出妥協(xié)。
對(duì)于大型房企來說，經(jīng)過多年積累，雖已占據(jù)品牌、資本、布局、戰(zhàn)略的制高點(diǎn)，但并非高枕無憂。
根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，前述213宗高溢價(jià)地塊中，有40%被19家企業(yè)獲得，多數(shù)為大型房企。這也意味著，這些企業(yè)在獲得大量土地資源的同時(shí)，也積聚了高價(jià)地帶來的風(fēng)險(xiǎn)。
這類風(fēng)險(xiǎn)可能會(huì)拖住部分企業(yè)的腳步，使之?dāng)U張步伐有所放緩。且在我國房地產(chǎn)發(fā)展史上，一線房企掉隊(duì)的案例并不鮮見。
中原地產(chǎn)認(rèn)為，大型房企仍有繼續(xù)擴(kuò)張規(guī)模、擴(kuò)大領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)的空間，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略來看，“規(guī)?！钡母拍钫谌趸?。其中，萬達(dá)就將今年的銷售目標(biāo)從1600億下調(diào)至1000億元。
按照多數(shù)受訪者的觀點(diǎn)，整個(gè)行業(yè)將有兩點(diǎn)變化。其一，出于穩(wěn)健和安全考慮，房企將在戰(zhàn)略上更加注重多元化布局。除恒大、萬達(dá)等大型房企實(shí)施多元化布局外，目前已有多家小型房企將產(chǎn)業(yè)鏈延伸到商業(yè)地產(chǎn)、物業(yè)管理、股權(quán)投資、金融、能源、醫(yī)療等領(lǐng)域。
其二，不同于傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)，資產(chǎn)管理的概念將更為風(fēng)行。在輕資產(chǎn)策略下，REITs等房地產(chǎn)基金的前景被普遍看好，資產(chǎn)證券化等手段也將更多地被使用。
