房?jī)r(jià)！房?jī)r(jià)！被誰(shuí)綁架？一句“有泡沫的城市房?jī)r(jià)還在漲；沒泡沫的城市想漲也漲不上去”道出當(dāng)下——經(jīng)濟(jì)呈L型走勢(shì)時(shí)的中國(guó)尷尬“房事”。
一邊是投資增速與信貸社會(huì)融資下降，一邊是房地產(chǎn)銷售火爆，PPP訂單驟增。此間，貨幣政策傳遞回歸中性穩(wěn)健信號(hào)，其制約因素或緣自房?jī)r(jià)地價(jià)的暴漲。
這個(gè)時(shí)候，當(dāng)?shù)赝?、調(diào)控（調(diào)控辟謠）、假離婚、通宵排隊(duì)等字眼頻繁成為輿論熱詞的時(shí)刻，常常意味著房?jī)r(jià)上漲再次成為全社會(huì)最大焦點(diǎn)，沒有之一。
類似這樣的全民性話題，在過去很多年不斷地出現(xiàn)，人們對(duì)高房?jī)r(jià)的爭(zhēng)論起起落落。作為房市空頭和多頭的顯著代表，投行經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國(guó)忠和房地產(chǎn)商任志強(qiáng)的觀點(diǎn)在過去十年各有擁躉。任志強(qiáng)從一位曾經(jīng)的龍頭房企領(lǐng)導(dǎo)人變成中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)最有說服力的意見領(lǐng)袖。現(xiàn)在，無論是謝國(guó)忠還是任志強(qiáng)，各種討論中已經(jīng)聽不到他們的聲音。
然而，深圳、上海、北京的房?jī)r(jià)在過去一年中接力棒式的上漲，讓那個(gè)縈繞了中國(guó)房地產(chǎn)多年的話題再次被提出：房?jī)r(jià)是否存在泡沫？“房?jī)r(jià)是否有泡沫，需獨(dú)立觀察，綜合研判，客觀分析?！币晃蛔〗ú拷咏耸糠Q。
至少，泡沫的風(fēng)險(xiǎn)顯而易見。首先其對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的擠出效應(yīng)將導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)整體結(jié)構(gòu)的畸形。而一旦出現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)格大幅的下降，不良資產(chǎn)就會(huì)出現(xiàn)。從而連累整個(gè)金融體系和宏觀經(jīng)濟(jì)。日前，央行主管媒體發(fā)文稱，要警惕當(dāng)前部分城市樓市的“高燒”狀態(tài)，正在朝著泡沫化方向演變。
如此，問題有多嚴(yán)重？有無解決之策？
如果不能理性地辨析房?jī)r(jià)泡沫，又如何采取恰當(dāng)?shù)膽?yīng)對(duì)措施？
現(xiàn)實(shí)是，這的確有點(diǎn)難。
房?jī)r(jià)還在飆漲？！
其實(shí)，對(duì)市場(chǎng)泡沫的擔(dān)心主要來自于一線城市。然而，由于一線城市居民強(qiáng)勁的需求和資源支配能力，又切切實(shí)實(shí)通過市場(chǎng)交易讓房?jī)r(jià)步步攀升，這個(gè)泡沫是否存在成為爭(zhēng)議點(diǎn)。
全國(guó)房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)盟主席顧云昌說，這是一個(gè)非常矛盾的現(xiàn)象。房地產(chǎn)泡沫主要是在一線城市和部分二線城市，并不是全方位的泡沫，在我們一些四線城市，可以說基本沒有泡沫。但恰恰是有泡沫的城市，房?jī)r(jià)還在漲，是投資者最熱衷去的地方，沒有泡沫的城市希望漲也漲不上去。
按照經(jīng)濟(jì)學(xué)定義，所謂泡沫，指的是一種資產(chǎn)在連續(xù)的交易過程中陡然漲價(jià)，價(jià)格嚴(yán)重背離價(jià)值，在這時(shí)的經(jīng)濟(jì)中充滿了并不能反映物質(zhì)財(cái)富的貨幣泡沫。泡沫經(jīng)濟(jì)的兩大特征是：供給量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于需求量；市場(chǎng)價(jià)格脫離了實(shí)際使用者支撐。
兩大特征分別反映了中國(guó)三四線城市和一線城市的樓市狀態(tài)。人們普遍聚焦的是，國(guó)內(nèi)一線城市的房屋價(jià)格已經(jīng)成為普通居民難以承受之重。
盡管二三線城市因?yàn)檫^去房屋供給量過多而處于去庫(kù)存的階段，但是房?jī)r(jià)收入比更能直觀反映房?jī)r(jià)給居民帶來實(shí)際影響。按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局和人民銀行數(shù)據(jù)，北上廣深四個(gè)一線城市的房?jī)r(jià)收入比近五年來維持在20左右，而二三線城市的房?jī)r(jià)收入比不到10，全國(guó)整體的房?jī)r(jià)收入比略超過7。
事實(shí)上，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)言人盛來運(yùn)在8月份統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)發(fā)布會(huì)上表示。確實(shí)房?jī)r(jià)還在上漲，但漲幅在回落。他認(rèn)為，一線城市和一些二線城市房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭初步得到遏制。
這與很多大中城市的民眾普遍感受不同。
從去年下半年開始，房?jī)r(jià)再度飆升的輿論和情緒，從深圳、上海、北京和一些二線城市依次傳遞。最早是在全國(guó)去庫(kù)存運(yùn)動(dòng)中，深圳房?jī)r(jià)卻以年增幅40%的水平異軍突起，隨之而來的是京滬兩地的學(xué)區(qū)房搶房潮，而后離婚買房潮、房屋交易黃牛號(hào)被叫到天價(jià)的荒誕現(xiàn)象更是占據(jù)市場(chǎng)炒作熱點(diǎn)。
更令市場(chǎng)恐慌的是房屋生產(chǎn)資料——土地價(jià)格的飆升。中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，8月份單月全國(guó)單宗土地超過10億的地塊合計(jì)有65宗，其中溢價(jià)率超過100%的地王高達(dá)46宗，8月可以說是成為歷史上地王最密集的月份。而整個(gè)上半年，全國(guó)已出現(xiàn)219宗“地王”，已經(jīng)成為有史以來地王出現(xiàn)最密集的年份。
其中，一線城市住宅土地已經(jīng)出現(xiàn)了全面地王的現(xiàn)象，從地價(jià)同比幅度看，2016年已經(jīng)出讓的69宗住宅土地平均土地樓面價(jià)為20415元每平米，相比2015年的11533元每平米上漲了77%。
很多人相信，大量發(fā)行的貨幣成為推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的主因。8月12日央行公布的貨幣信貸數(shù)據(jù)顯示，住戶部門（指?jìng)€(gè)人群體）的中長(zhǎng)期新增貸款4773億元，占7月全部新增貸款比例超過100%。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)更令人吃驚：1至7月份個(gè)人按揭貸款13305億元，增長(zhǎng)54.6%。
來自市場(chǎng)和供給端的種種證據(jù)，直接引向了一個(gè)話題。房?jī)r(jià)是否已經(jīng)成為人們不可承受之重？
在海通證券[股評(píng)]長(zhǎng)期分析房地產(chǎn)分析師姜超認(rèn)為，從長(zhǎng)期看，支撐房?jī)r(jià)的決定因素還是宏觀經(jīng)濟(jì)。從房?jī)r(jià)與GDP的關(guān)聯(lián)性看。根據(jù)海通證券的統(tǒng)計(jì)，美國(guó)過去50年新房銷售均價(jià)年均漲幅為6%，而過去50年美國(guó)的名義GDP年均增速也恰為6%左右，兩者大致相當(dāng)。而2005-2016年，全國(guó)新房?jī)r(jià)格的年均漲幅為8.3%，同期 GDP名義增速為13.4%，全國(guó)經(jīng)濟(jì)增速遠(yuǎn)超同期房?jī)r(jià)漲幅。
另外，從房地產(chǎn)杠桿來看，央行行長(zhǎng)周小川在幾個(gè)月前提供的數(shù)據(jù)，中國(guó)的住房抵押貸款占到整個(gè)商業(yè)貸款比例不到20%，而西方國(guó)家能達(dá)到40%~50%。住房貸款存在進(jìn)一步發(fā)展的空間。
這兩個(gè)維度的數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)的地產(chǎn)泡沫程度有限。
但是從一線城市和二三線城市的房?jī)r(jià)漲幅來看，兩者出現(xiàn)分化。北京、上海、深圳在過去十年中房?jī)r(jià)年度平均漲幅達(dá)到15%~20%。而大部分二線城市的漲幅不到10%。
由于一線城市的樓市已經(jīng)進(jìn)入存量市場(chǎng)為主的階段。以二手房的房?jī)r(jià)漲幅更能體現(xiàn)出房?jī)r(jià)上漲的直觀感受。據(jù)統(tǒng)計(jì)，與14年末相比，深圳二手房?jī)r(jià)累計(jì)漲幅為66%，北京二手房?jī)r(jià)漲幅為48%，上海二手房?jī)r(jià)漲幅為39%。而這與這些城市10%左右的GDP增長(zhǎng)水平、人均收入增長(zhǎng)水平完全脫離。
易居房地產(chǎn)研究院日前發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2015年，全國(guó)35個(gè)大中城市（商品房）房?jī)r(jià)收入比均值為10.2。其中深圳為27.7，上海為20.8，北京為18.1，而廈門（16.6）、福州（14.7）等強(qiáng)二線城市也在趕超。
如果與世界上房?jī)r(jià)最貴的大城市做橫向的對(duì)比：紐約的房?jī)r(jià)收入比為8、東京10、倫敦12、首爾7.7。不難看出，一線城市的房?jī)r(jià)收入比已經(jīng)達(dá)到了國(guó)際前列。
泡沫在聚集
由于中國(guó)大量三四線城市仍然處于去庫(kù)存的周期，房地產(chǎn)泡沫是否存在的討論，也因此集中在部分房?jī)r(jià)飆漲的城市。
但過去所有唱空中國(guó)房地產(chǎn)的聲音都沒有應(yīng)驗(yàn)，說明去論證泡沫、和驗(yàn)證泡沫何時(shí)崩潰絕非易事。在房?jī)r(jià)十多年穩(wěn)步上漲的現(xiàn)實(shí)面前，人們對(duì)房?jī)r(jià)泡沫的愈發(fā)謹(jǐn)慎。大量的學(xué)界和業(yè)界意見領(lǐng)袖用“看不懂”代替了“必然崩盤”的字眼，這種變化耐人尋味。
經(jīng)濟(jì)學(xué)家趙曉的觀點(diǎn)是，泡沫肯定是有的，全世界20個(gè)房?jī)r(jià)最貴的城市中國(guó)就占了一半。
“但泡沫大不大還有何時(shí)崩潰不好說，只有當(dāng)泡沫崩潰的時(shí)候，我們才知道又發(fā)生了一次泡沫?！?/p>
中城聯(lián)盟第十屆輪值主席、朗詩(shī)集團(tuán)董事會(huì)主席田明說，有些城市房?jī)r(jià)不錯(cuò)，地價(jià)更不錯(cuò)，但不可持續(xù)。它其實(shí)反映的問題是中國(guó)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)比較差，錢又比較充裕，還能投進(jìn)去的只有一二線城市的房地產(chǎn)項(xiàng)目和土地，但是太多的錢涌向了這些地方，導(dǎo)致了價(jià)格上升，特別是地價(jià)上升比房?jī)r(jià)更快，這樣的景象讓我們很警覺。
趙曉認(rèn)為，要判斷房?jī)r(jià)的天花板，一要考慮到中國(guó)尚未完成的城鎮(zhèn)化，二是居民房貸杠桿仍存在發(fā)展的空間。
如果說一二線城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)到了看不懂的地步，那么除了這些高能級(jí)城市自身具有強(qiáng)大的人口資源吸附能力外，是什么原因造成高房?jī)r(jià)？
了解這些，才能判斷是否存在泡沫。
海通證券姜超團(tuán)隊(duì)就北京、上海、深圳過去十年（2005年~2016年）的房?jī)r(jià)進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)其房?jī)r(jià)實(shí)際上超過當(dāng)?shù)豨dp增幅，而與地方存款總額增幅高度重合。
在該周期內(nèi)，上海的存款總額年均增速15.6%，同期年均房?jī)r(jià)上漲12.3%。北京的存款總額年均增速 15.5%，同期年均房?jī)r(jià)上漲13.9%。深圳的存款總額年均增速19%，同期年均房?jī)r(jià)上漲19.5%。
2015年，作為國(guó)內(nèi)金融中心的京滬深存款總額增幅均出現(xiàn)了一個(gè)脈沖，分別達(dá)到30%、42%和57%。深圳在存款增幅上的領(lǐng)先，也對(duì)應(yīng)這這一輪由其領(lǐng)漲一二線城市房?jī)r(jià)的現(xiàn)實(shí)。
由此海通證券這次研究得出結(jié)論是，北上廣深房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)上漲的神話來自貨幣支撐。和中國(guó)房?jī)r(jià)關(guān)聯(lián)度最高的不是經(jīng)濟(jì)、土地，而是貨幣指標(biāo)，無論M2增速，還是總存款增速，都和房?jī)r(jià)走勢(shì)高度一致。
但將房?jī)r(jià)僅歸結(jié)于貨幣政策難免有些一元論。如果說貨幣的泛濫和瘋狂涌入一線城市樓市加劇了強(qiáng)勁的需求，那么合理的土地供給則是住房市場(chǎng)供給平衡和平穩(wěn)運(yùn)行的基礎(chǔ)。一個(gè)區(qū)域的土地短期供應(yīng)過多會(huì)導(dǎo)致庫(kù)存，供應(yīng)過少會(huì)推高地價(jià)和房?jī)r(jià)。
中國(guó)社科院世界經(jīng)濟(jì)與政治研究所研究員張斌就認(rèn)為一線城市的房?jī)r(jià)根本推手在于土地供給。據(jù)其統(tǒng)計(jì)，四個(gè)一線城市2009年住宅用地超過2000萬(wàn)平方米，到2015年下降到1455萬(wàn)平方米；而與此相對(duì)應(yīng)的住宅樓面均價(jià)從不足6000元上升到11000元。
不過，經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者統(tǒng)計(jì)了2011~2015年京滬深三個(gè)城市的住宅用地供應(yīng)情況，結(jié)論是計(jì)劃供應(yīng)土地面積逐年遞減，但土地出讓金總額卻呈明顯上升趨勢(shì)。其中北京市連續(xù)幾年都未完成住宅供應(yīng)指標(biāo)，其中2011年、2014年僅完成住宅用地供應(yīng)指標(biāo)約50%。
與之對(duì)比的是更加依賴土地財(cái)政的三四線城市，記者對(duì)近年來溫州、蕪湖、沈陽(yáng)、常州、無錫等去庫(kù)存壓力較大的城市的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這些城市均超量供應(yīng)土地，建造新城，導(dǎo)致了階段性的供過于求。更有甚者在去庫(kù)存政策前，房?jī)r(jià)較高位出現(xiàn)腰斬。
房產(chǎn)界人士任志強(qiáng)的觀點(diǎn)是：政府把土地作為商品進(jìn)行買賣，把土地的收益當(dāng)做非納入預(yù)算的小金庫(kù)，本身存在制度問題。因此土地價(jià)格在房?jī)r(jià)中占到60%、70%?！氨热纾瑸槭裁醋≌膬r(jià)格要比商業(yè)的價(jià)格高？因?yàn)閷?duì)政府來說，住宅只能是一次性的投入，后期沒有稅收。地方政府寧愿給你折價(jià)，也希望你蓋更多的寫字樓，因?yàn)楸澈笥懈喽愂铡！鳖愃七@樣的動(dòng)機(jī)，使得住宅用地的供應(yīng)跟不上。
何去何從
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人盛來運(yùn)說，房地產(chǎn)市場(chǎng)分化調(diào)整的走勢(shì)是今后一個(gè)時(shí)期的主基調(diào)。不過很多觀察者表示，在泡沫化傾向面前，風(fēng)險(xiǎn)需要正視。
房地產(chǎn)過去波瀾壯闊的行情無疑得益于中國(guó)城鎮(zhèn)化。但業(yè)內(nèi)的普遍預(yù)計(jì)是，中國(guó)城鎮(zhèn)化大概還要十幾年就能夠完成，房地產(chǎn)的空間大概也就在5~10年間。
更值得警惕的是，高房?jī)r(jià)占據(jù)了金融等社會(huì)核心資源，占據(jù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)的空間，加劇了中國(guó)經(jīng)濟(jì)的畸形和惡化，放任自流的結(jié)果必然是遭到反噬。
其實(shí)對(duì)大多數(shù)普通人而言，幾乎沒有更多的選擇。資本管制導(dǎo)致海外配置資金的辦法只是杯水車薪。這也就解釋了為什么那么多資金涌入“相對(duì)安全”的一線樓市。
田明認(rèn)為，一線樓市在全國(guó)樓市中，風(fēng)險(xiǎn)較小，這是全球主要房地產(chǎn)市場(chǎng)的普遍規(guī)律。但同時(shí)，一線城市風(fēng)險(xiǎn)小也是相對(duì)的概念，泡沫破裂帶來的風(fēng)險(xiǎn)將是系統(tǒng)性的。另外，即便是一線城市，不同的區(qū)位，不同的房屋業(yè)態(tài)也有較大的差異。
經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)采訪的多位業(yè)內(nèi)人士均表示，防范房?jī)r(jià)泡沫風(fēng)險(xiǎn)，一是從供給側(cè)入手，從制度入手去解決土地供應(yīng)問題，另外一個(gè)則是房地產(chǎn)杠桿要降下來。
供給側(cè)改革，主要是土地。全國(guó)房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)盟主席顧云昌認(rèn)為，目前全國(guó)樓市所以出現(xiàn)嚴(yán)重分化，和土地供應(yīng)密不可分?！斑^去若干年把房子蓋錯(cuò)了地方，該蓋的地方?jīng)]有指標(biāo)、沒有土地，不該蓋的地方拼命蓋。土地資源的配置、土地供應(yīng)的節(jié)奏非常重要，這屬于供給側(cè)改革?！薄半m然我們提出要控制大城市，實(shí)際上是政府一方的意愿，但事實(shí)上是老百姓[股評(píng)]決定的，就業(yè)環(huán)境好不好，資源配置好不好，大家都想來這里就業(yè)，但是你沒有土地供應(yīng)，肯定是房?jī)r(jià)大漲，房?jī)r(jià)大漲的背后就是容易形成泡沫?！鳖櫾撇f。
其次，從需求端看，銀行也意識(shí)到了房貸杠桿過快增長(zhǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。比如在熱點(diǎn)城市提高了首付，提高了借貸的比例，比如說對(duì)首付貸這樣的產(chǎn)品進(jìn)行了處理，目的也在于控制和遏制杠桿，防范風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步放大。
中國(guó)人民銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬駿曾做了一個(gè)測(cè)算，過去十幾年當(dāng)中，杠桿率上升1/3的來源是房?jī)r(jià)的上漲。由此，他建議在房地產(chǎn)領(lǐng)域采取很多措施抑制泡沫過度的成長(zhǎng)，抑制過度的金融資源流入到房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中去。
央行主管媒體《金融時(shí)報(bào)》日前發(fā)文稱，“當(dāng)前的中國(guó)經(jīng)濟(jì)中的高杠桿問題，在很大程度上，也與房地產(chǎn)市場(chǎng)有關(guān)。部分城市樓市的“高燒”狀態(tài)，正在朝著泡沫化方向演變。要警惕房地產(chǎn)市場(chǎng)的資產(chǎn)泡沫一旦破裂，其引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)和對(duì)經(jīng)濟(jì)金融造成嚴(yán)重傷害?！?/p>
