當(dāng)樓市比較好的時(shí)候，土地?fù)碛性蕉啵乐翟礁?；?dāng)樓市開(kāi)始出現(xiàn)調(diào)整，現(xiàn)金擁有最多，市值最高。
包括金地在內(nèi)的公司，眼下恰恰就是錢(qián)多得流油的階段。金地的一季報(bào)顯示，僅僅一季度金地賬面上的現(xiàn)金，就比去年年底激增了20％，擁有超過(guò)180億元。而如果統(tǒng)計(jì)1—7月金地拿地的總金額和同一時(shí)期的銷售金額可以發(fā)現(xiàn)，金地手上的現(xiàn)金還在增加。前7月金地累計(jì)的銷售金額達(dá)到了520億元。但同期拿地的金額是多少呢？粗略統(tǒng)計(jì)大概是不到170億！而這170億還不都是金地自己出，有些地，比如上海的祝橋鎮(zhèn)的“地王”，是引入其他合作伙伴一起開(kāi)發(fā)的。
千萬(wàn)別高估調(diào)控的效果
不只是金地變“摳”，比金地更財(cái)大氣粗的主，上半年在買(mǎi)地這件事上也很吝嗇。保利前7月的銷售額是1227.71億，可累計(jì)拿金地金額，筆者匡算也就200多億。就這200多億，保利還準(zhǔn)備引入其他投資方一塊干。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，能夠進(jìn)一步證明目前房企有多保守。前7月，商品房累計(jì)銷售額57569億元，但開(kāi)發(fā)投資只有55361億元。投資額低于銷售額，也說(shuō)明房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)從快速擴(kuò)張，轉(zhuǎn)向了攻守平衡，甚至有開(kāi)始收縮的傾向。要知道，前7月的土地購(gòu)置面積只有11167萬(wàn)平方，土地成交價(jià)款只有3448億元，分別是同期銷售面積的1/7和同期銷售額的不到1/10。
因?yàn)闆](méi)有擴(kuò)張的訴求，房地產(chǎn)全行業(yè)都在過(guò)“不差錢(qián)”的生活。開(kāi)發(fā)資金80%自己解決，只有20%要貸款。也因?yàn)椴徊铄X(qián)，才有那么多開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)、惜售，價(jià)格瘋著漲。按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的這組數(shù)據(jù)，就是以后政策有波動(dòng)，給開(kāi)發(fā)商的貸款都停了，甚至銀行逼著開(kāi)發(fā)商還錢(qián)，企業(yè)降價(jià)賣(mài)房的壓力也不大。
越是調(diào)控的城市反而越值得買(mǎi)？
實(shí)際上，雖然房地產(chǎn)公司花錢(qián)比原來(lái)吝嗇，但是對(duì)那些真正有價(jià)值的城市，他們還是會(huì)愿意花錢(qián)。
金地光上海祝橋一塊地，就用了占公司上半年拿地總金額80%左右的銀子（上半年金地拿的主要集中在上海、南京、杭州、蘇州、東莞這些長(zhǎng)三角、珠三角城市，中西部除武漢外基本沒(méi)有參與拿地）。
保利的情況和金地相似，雖然保利在中西部城市布局更多，但是總拿地金額只有20%左右。
把更多的資金，集中在長(zhǎng)三角、珠三角、京津冀的熱門(mén)城市已經(jīng)成為企業(yè)的普遍選擇。
而這其中的一個(gè)重要原因是只有在這些城市，房地產(chǎn)才能變成為金融資產(chǎn)。鏈家研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)曾公布了他們對(duì)上海二手房流通率的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),大概是3%,已經(jīng)接近香港、紐約等國(guó)際城市。而深圳的這一數(shù)據(jù)在5%—6%。
較高的交易流通率，讓上海、深圳等多地的房地產(chǎn)，具備了金融投資屬性，成為一種金融機(jī)構(gòu)可以投資，可以變現(xiàn)的資產(chǎn)，而這也就是它們想要的資產(chǎn)。
歌斐資產(chǎn)房地產(chǎn)基金合伙人譚文虹說(shuō)：“目前的地產(chǎn)基金正在回歸本源。由于開(kāi)發(fā)銷售的傳統(tǒng)盈利模式受到不斷擠壓，房地產(chǎn)的投資會(huì)逐漸轉(zhuǎn)向到持有型物業(yè)的領(lǐng)域，機(jī)構(gòu)逐漸成為投資的主要參與者，尤其是保險(xiǎn)公司?！?/p>
歌斐資產(chǎn)除了持有目前交付的歌斐中心外，還計(jì)劃在上海再收購(gòu)一些商用物業(yè)。而歌斐資產(chǎn)背后的金主，主要就是保險(xiǎn)資金和上市公司。他們非常看好上海、深圳這些全球性城市的投資物業(yè)投資預(yù)期收益。
熱門(mén)城市的泡沫沒(méi)有你想象的那么大
通過(guò)研究國(guó)家統(tǒng)計(jì)局關(guān)于樓市銷售金額、投資金額、拿地金額以及房企的實(shí)際賬面現(xiàn)金，可以得出：房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)在很健康。
從上海、深圳這些城市，金融機(jī)構(gòu)大量購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)資源的現(xiàn)象，可以得出另一個(gè)結(jié)論：整個(gè)市場(chǎng)的需求還處于剛剛釋放階段，金融資本流入樓市，還僅僅只是處于初期。
那么，為什么很多人覺(jué)得樓市泡沫眼中呢？
之前，經(jīng)濟(jì)學(xué)家張五常說(shuō)，樓市是否健康，很大程度上取決于人們對(duì)未來(lái)收入的預(yù)期。之前，日本的房?jī)r(jià)泡沫崩潰，是因?yàn)槿毡救藢?duì)收入高增長(zhǎng)的預(yù)期出現(xiàn)了非常大的改變，于是日本房?jī)r(jià)開(kāi)始出現(xiàn)了大的崩潰。不僅僅日本，全世界其他很多地方，房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅下跌，都和居民收入增長(zhǎng)放緩，甚至出現(xiàn)下滑有關(guān)。
但在我們周圍，很難發(fā)現(xiàn)有小伙伴，認(rèn)為未來(lái)工資會(huì)不漲，甚至?xí)热ツ晔杖脒€差。很多人都在說(shuō)，要么不跳槽，要跳槽，就要拿比現(xiàn)在高2—3倍的工資。
有這樣的收入預(yù)期在，你會(huì)相信，接下去房?jī)r(jià)會(huì)有暴跌？
