核心提示:目前市面上長(zhǎng)租公寓品牌崛起固然是一線城市逐步進(jìn)入存量房時(shí)代，房?jī)r(jià)進(jìn)一步走高、購(gòu)房門檻升級(jí)，但居住需求卻無(wú)法被替代而引發(fā)的資本提前布局。與以往不同，國(guó)內(nèi)投資者正在成為這一輪租賃市場(chǎng)的規(guī)則制造者。
在一線城市和熱點(diǎn)二線城市，資本近年來(lái)開(kāi)始加碼長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)。各類房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)也開(kāi)始加大在該領(lǐng)域的投入。
今年7月，世聯(lián)行擬定增20億元投向長(zhǎng)租公寓建設(shè)項(xiàng)目，還擬發(fā)起設(shè)立規(guī)模3100萬(wàn)元長(zhǎng)租基金，將投向上海商業(yè)物業(yè)。
日前，高和資本首個(gè)服務(wù)式高端公寓高和海德公館亮相上海，該項(xiàng)目是2015年高和資本從新世界手中收購(gòu)翻新而來(lái)，擬再出售。
鏈家研究院上海高級(jí)分析師錢寧羅指出，目前市面上長(zhǎng)租公寓品牌崛起固然是一線城市逐步進(jìn)入存量房時(shí)代，房?jī)r(jià)進(jìn)一步走高、購(gòu)房門檻升級(jí)，但居住需求卻無(wú)法被替代引發(fā)的資本提前布局。
但長(zhǎng)租公寓產(chǎn)品本身是高端服務(wù)式公寓與小業(yè)主公寓之間的折衷產(chǎn)品。與以往不同，國(guó)內(nèi)投資者正在成為這一輪租賃市場(chǎng)的規(guī)則制造者。
長(zhǎng)租公寓發(fā)展迅猛
陳勁松在世聯(lián)行2015年財(cái)報(bào)《致股東信》中明確表示，“如果說(shuō)過(guò)去的十年存量市場(chǎng)只集中在二手樓交易，那么規(guī)模高達(dá)兩百萬(wàn)億以上的存量資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、買賣、租賃和金融化，將會(huì)是中國(guó)房產(chǎn)下半場(chǎng)最值得關(guān)注的大市場(chǎng)?！?/p>
世聯(lián)行透露，此次長(zhǎng)租公寓建設(shè)項(xiàng)目將投資24.8億元，擬在經(jīng)濟(jì)相對(duì)發(fā)達(dá)、租房租賃需求強(qiáng)勁的一線、二線城市采用租賃方式建設(shè)13萬(wàn)間長(zhǎng)租公寓。
近年來(lái)攀升的房?jī)r(jià)令這類市場(chǎng)迎來(lái)更大機(jī)遇，核心城市的租賃市場(chǎng)也在水漲船高。
上海中原市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)， 7月租賃市場(chǎng)延續(xù)交易熱度，租客量較6月增長(zhǎng)1-2成，以上班族居多。中心區(qū)域房源供給較充足，租賃成交量上升；外圍區(qū)域如浦江鎮(zhèn)、松江、嘉定等，需求量集中在地鐵沿線，房源開(kāi)始供不應(yīng)求，租金也順勢(shì)上漲。
據(jù)住建部統(tǒng)計(jì)，目前我國(guó)通過(guò)市場(chǎng)租賃解決居住的總?cè)丝谶_(dá)到 1億人以上，年租金已突破1萬(wàn)億元。衛(wèi)計(jì)委發(fā)布的《中國(guó)流動(dòng)人口發(fā)展報(bào)告（2015）》顯示，2014年末我國(guó)流動(dòng)人口達(dá)2.53億人，預(yù)計(jì)至2020年將增加到2.91億人。
全國(guó)第六次人口普查數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前國(guó)內(nèi)89.5%的可出租房屋來(lái)自私人出租住宅，而在許多發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)，機(jī)構(gòu)出租房源往往能占到租賃總供給的25%-30%。
目前，白領(lǐng)公寓主要集中在一線城市以及發(fā)達(dá)的二線城市如成都、武漢、杭州，這些城市流動(dòng)人口多，租房需求旺盛，房屋供給充裕，給青年公寓培育了很好的土壤。
最早進(jìn)入長(zhǎng)租公寓的是房地產(chǎn)中介，如鏈家的自如寓品牌，根據(jù)鏈家上海自如寓品牌相關(guān)人士透露，從2011年-2016年，該品牌的客戶達(dá)到了50萬(wàn)人。
2016年上半年，隨著“商改租”等支持性政策出臺(tái)，開(kāi)發(fā)商、酒店管理公司等企業(yè)相繼涌入長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，規(guī)模效應(yīng)凸顯。
前瞻產(chǎn)業(yè)研究院在發(fā)布的報(bào)告中指出：未來(lái)公寓行業(yè)會(huì)面臨整合和洗牌，現(xiàn)階段強(qiáng)勢(shì)的二房東在部分區(qū)域仍會(huì)選擇做“小而美”，但隨著行業(yè)的供應(yīng)鏈和資金鏈相繼成熟，優(yōu)質(zhì)公寓企業(yè)可能會(huì)選擇用兼并或加盟的手段擴(kuò)張自己。在2015年-2016年，公寓行業(yè)才會(huì)真正經(jīng)歷市場(chǎng)考驗(yàn)，真正的跨區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展才能引領(lǐng)行業(yè)在發(fā)展中走向成熟。
資本洼地：盤活存量
在房地產(chǎn)進(jìn)入存量時(shí)代的當(dāng)下，更多投資方開(kāi)始將目光轉(zhuǎn)向這一領(lǐng)域。而長(zhǎng)租公寓作為重資產(chǎn)，在拓展項(xiàng)目、改造房屋時(shí)也需要大量資金支持。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，2012年至2014年，大量長(zhǎng)租公寓開(kāi)始獲得投資。2014年運(yùn)營(yíng)商類長(zhǎng)租公寓融資數(shù)量增長(zhǎng)最為顯著，而2015年平臺(tái)企業(yè)獲投數(shù)量激增。
截至目前，相關(guān)的投融資事件有50余起。27家公寓企業(yè)獲投，融資總規(guī)模約合人民幣60億（未公布明確金額的投資未列入統(tǒng)計(jì)范圍）。其中13家為平臺(tái)類，14家是公寓運(yùn)營(yíng)商。實(shí)現(xiàn)億級(jí)融資企業(yè)共7家；獲投千萬(wàn)的企業(yè)最多，達(dá)10家。
長(zhǎng)租市場(chǎng)密集融資集中在2014年下半年至2015年上半年，2015年下半年由于國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速疲態(tài)顯現(xiàn)，公寓融資也逐漸放緩；2016年3月起逐漸回暖。2015年，一些長(zhǎng)租公寓企業(yè)開(kāi)始全國(guó)布局。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者不完全統(tǒng)計(jì)，前述投資中涉及70余家投資方，有9家參與投資了同一個(gè)企業(yè)的多輪融資。其中，華平投資、中國(guó)平安、IDG資本、晨興資本參與了被投企業(yè)截至目前的全部融資階段。
另?yè)?jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者獨(dú)家獲悉，魔方金服近期將披露完成新一輪融資。魔方金服成立4個(gè)月便獲得3家風(fēng)投機(jī)構(gòu)千萬(wàn)級(jí)Pre-A輪融資。
截至目前魔方金服已與8個(gè)城市的100多家品牌公寓、酒店、創(chuàng)客空間及黃金地段商業(yè)地產(chǎn)建立合作。合作的長(zhǎng)租公寓超20萬(wàn)間，發(fā)行產(chǎn)品總規(guī)模超過(guò)1個(gè)億。
前述推出高端公寓項(xiàng)目的高和資本，一直以來(lái)就是通過(guò)收購(gòu)核心區(qū)域的商業(yè)物業(yè)，進(jìn)行升級(jí)改造，再通過(guò)旗下基金自持運(yùn)營(yíng)，獲取回報(bào)。
高和資本執(zhí)行合伙人蘇鑫認(rèn)為，一二線城市的存量時(shí)代已經(jīng)來(lái)臨，核心地段高端公寓面臨產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的升級(jí)換代。但由于上海存量房較多，如何促進(jìn)核心區(qū)域建筑的更新?lián)Q代是提升其價(jià)值的關(guān)鍵。海德公館作為其全國(guó)范圍內(nèi)首個(gè)公寓改造項(xiàng)目，對(duì)舊城區(qū)的改造具有重要意義。
2012年10月，位于上海市靜安區(qū)的原中華企業(yè)大廈被高和資本以7.9億元收購(gòu)。這座曾經(jīng)的“億元樓”由于租客輪換等原因納稅能力衰減。高和資本收購(gòu)后通過(guò)外立面、室內(nèi)公共區(qū)域、樓宇硬件等方面的提升和改造，尤其是資產(chǎn)管理能力的提升，使得靜安高和大廈的租金從4.0元/平方米·天一躍升至7.0元-7.5元/平方米·天，被譽(yù)為當(dāng)年上海寫字樓市場(chǎng)租金增長(zhǎng)最快的項(xiàng)目。
當(dāng)前，上海核心地段高端公寓面臨產(chǎn)品結(jié)構(gòu)換代，高和資本正抓住這一機(jī)會(huì)。據(jù)了解，目前該片區(qū)在售項(xiàng)目的均價(jià)在10萬(wàn)左右，而據(jù)高和相關(guān)人士透露，海德公館將采取底價(jià)入市策略。
