去庫存的重要性正在被提升至前所未有的高度，這可能導(dǎo)致不僅一二線城市城市房價上漲，三四線城市也要上漲了。
具體來看看吧：
1、發(fā)放購房補(bǔ)貼
其中發(fā)放購房補(bǔ)貼的方式已經(jīng)被諸多中小城市采用。大部分城市都給了農(nóng)民買房300元/平米，其他居民200元/平米的補(bǔ)貼。不過從目前實(shí)施的情況來看，作用并不大，主要是因?yàn)閾?dān)心房價進(jìn)一步下跌。再加上大多數(shù)三四線城市需求本身不足，買房增值的空間甚至保本的風(fēng)險都很大。
2、先租后售
至于先租后售的方式，則主要由房企來完成，不過這種方式極大地考驗(yàn)了房企的現(xiàn)金流，在缺乏足夠政策支持的情況下，房企是不愿意冒這種風(fēng)險的。
一位小開發(fā)商直言：先租后售的方式去庫存完全由開發(fā)商來完成幾乎不可能。原因很簡單，開發(fā)商是按照賣房的預(yù)期收入來開發(fā)項目，結(jié)果只能獲得租金收入，誰能接受？在租售比嚴(yán)重超標(biāo)的情況下，出租一套房的收入遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及賣一套房的效率。對于非本地的大房企來說，先租后售的去庫存方式無疑是要讓他們充當(dāng)起中小城市運(yùn)營商的角色。說得直白一點(diǎn)，大開發(fā)商不愿意被長期套牢在中小城市，只要有機(jī)會，他們一定會選擇及時出逃。
如果說這種方式具備一定的可行性，那一定是得有“金主”參與進(jìn)來。換言之，他們希望ZF來幫他們擔(dān)保。因?yàn)橄茸夂笫鄣姆绞?，決定了開發(fā)商去庫存必定是漫長的過程，中間存在的不確定性太多。沒有第三方的擔(dān)保，誰也不愿意做。萬一放農(nóng)民進(jìn)來租住，人數(shù)多了，租金反而收不上來，能按照市場法則來驅(qū)趕他們嗎？農(nóng)民可是“光腳的不怕穿鞋的”。
3、共有產(chǎn)權(quán)
其實(shí)這種方式早就有過，這次重提則增加了新的內(nèi)涵。
早在2014年房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)入低迷的時候，北京、上海、深圳、成都、黃石、淮安六個城市就開展了一次共有產(chǎn)權(quán)房試點(diǎn)。只不過當(dāng)時共有產(chǎn)權(quán)房試點(diǎn)，很大原因是為了解決困難市民們的住房問題，而這次重提共有產(chǎn)權(quán)則是在庫存問題徹底爆發(fā)出來后。
顯然，這次的共有產(chǎn)權(quán)有了新的內(nèi)涵。因?yàn)樵诮?jīng)過半年的努力后，去庫存仍然不見效果，拖得越久風(fēng)險越大。筆者以為，這次ZF的角色不僅是裁判員了，而且是運(yùn)動員了。ZF掏錢與三四線城市的居民一起買房，產(chǎn)權(quán)共享。這里一個潛在的邏輯是要與居民們一起共享收益共擔(dān)風(fēng)險。
這意味著什么？意味著未來三四線城市的房價將得到極大的信用支撐。因?yàn)闊o論是ZF還是購房者都不希望房價下跌，ZF花的是納稅人的錢，如果房價下跌不好交代；而居民自然也不希望房價下跌，花較少的錢就能享受房價上漲帶來的財富增值，這無疑充滿了美好的想象。
這是給三四線居民們釋放的一個強(qiáng)烈信號：去庫存你們不再是單打獨(dú)斗，有ZF替你們擔(dān)保，進(jìn)城買房不但能享受市民待遇，還能享受房價上漲的紅利。
同樣，共有產(chǎn)權(quán)房最大的問題是房價下跌的風(fēng)險。而且這種風(fēng)險可能不是內(nèi)生的，而是來自于外部。如果房價上漲的領(lǐng)頭羊們滯漲了，誰還會來買中小城市的房子？
而且，在筆者看來，共有產(chǎn)權(quán)房制度的公平性可能也會受到質(zhì)疑。ZF資金的直接介入意味著納稅人的資金介入，稅收本該用于公共服務(wù)，而為了完成去庫存和一部分人的住房和財富增長問題，讓全體納稅人來共擔(dān)房價下跌的風(fēng)險顯然是不合理的。
共有產(chǎn)權(quán)房在西方有著更合理的方式。以英國為例，居民入住共有產(chǎn)權(quán)房，如果他只有50%的產(chǎn)權(quán)，那么他得為另外50%的產(chǎn)權(quán)付租金。原因很簡單，他沒有獲得剩下那50%的產(chǎn)權(quán)。這種方式在一定程度上就避免了ZF資金的風(fēng)險，還能降低購房者完全買下一套房的壓力。未來他們也可以掏錢買下剩余這50%的產(chǎn)權(quán)，房子就完全歸個人所有了，ZF資金也可以獲得相應(yīng)收益。
但從目前來看，我們的共有產(chǎn)權(quán)房顯然沒有這種設(shè)計。其背后的邏輯仍然是房價上漲。只有房價上漲，所有的風(fēng)險會化為機(jī)遇。才能刺激居民來買房去庫存，才能加快城鎮(zhèn)化。
如果房價維持目前的水平行不行呢？
筆者認(rèn)為應(yīng)該不行。因?yàn)槟壳胺績r上漲是很多普通人財富增長的主要渠道，如果房價不能上漲，買套不是100%產(chǎn)權(quán)的房子圖什么呢？難道就是為了住進(jìn)城里？如果房價不上漲，中小城市的房子有多大吸引力？
房價上漲才給了農(nóng)民進(jìn)城買房致富的希望，一套100萬的房子，首付20萬，現(xiàn)在只需要10萬元（另外10萬元ZF替你掏了）就能住進(jìn)去，房價上漲了還能坐享財富增值。換你，你不干嗎？
所以，如果共有產(chǎn)權(quán)房大規(guī)模推行，未來中小城市的房價可能會迎來一波漲幅。事實(shí)上，我們從昨天公布的這些措施中已經(jīng)能看到更加積極的救市跡象了，與上述幾點(diǎn)措施同時進(jìn)行的還有，鼓勵開發(fā)商展開兼并重組，大力發(fā)展相關(guān)配套設(shè)施等。
一句話，維持房價上漲，才有想象空間。
