去庫存是中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出的“三去一降一補(bǔ)”五大重點(diǎn)任務(wù)之一，關(guān)系到經(jīng)濟(jì)增長、社會(huì)穩(wěn)定、民生大計(jì)。
今年上半年來，北京、上海、廣州、深圳等地房地產(chǎn)漲勢迅猛，成為關(guān)注焦點(diǎn)。房地產(chǎn)關(guān)系到民生，關(guān)系到經(jīng)濟(jì)，關(guān)系到金融，它是構(gòu)成整個(gè)經(jīng)濟(jì)大廈的基石。去庫存目的，是要促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康可持續(xù)發(fā)展，要站在這個(gè)高度，對房地產(chǎn)市場進(jìn)行長遠(yuǎn)謀劃。
一、房地產(chǎn)去庫存最根本的目標(biāo)是確保行業(yè)健康、平穩(wěn)、可持續(xù)發(fā)展
改革開放以來，中國城市化進(jìn)程迅猛，造就異常火熱的房地產(chǎn)市場。從上世紀(jì)90年代開始，經(jīng)營城市理念逐漸風(fēng)行，首先營造環(huán)境，然后推高地價(jià)，進(jìn)而推高房價(jià)。房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮、房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，大大增加財(cái)政收入，為城市建設(shè)提供大量資金。這些年城市面貌日新月異，基礎(chǔ)設(shè)施大為改善，就是經(jīng)營城市的結(jié)果，客觀講是房地產(chǎn)行業(yè)的貢獻(xiàn)。
另外，房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈較長，對拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)作用很大。但凡事都有度，原則上講，凡是能夠工業(yè)化批量生產(chǎn)的物品，都不可能只漲不跌。盡管有些房地產(chǎn)項(xiàng)目地段不可復(fù)制，但價(jià)格上漲超過合理限度，那也不可持續(xù)。從2013年開始，不少城市供需關(guān)系出現(xiàn)轉(zhuǎn)折，只漲不跌神話動(dòng)搖，以至于去庫存成為當(dāng)前一項(xiàng)重要工作。
去庫存必須著眼于房地產(chǎn)市場長遠(yuǎn)、健康、可持續(xù)發(fā)展。過去傳統(tǒng)經(jīng)營城市的思路，也許在一段時(shí)間還管用，但長遠(yuǎn)看不可持續(xù)。
房地產(chǎn)是財(cái)富的基石，在居民財(cái)富中占比很高，是銀行貸款最主要的抵押物，房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)是保持房地產(chǎn)市場的健康、有序、可持續(xù)發(fā)展。房價(jià)暴漲暴跌，都是極其有害的。國外有深刻教訓(xùn)，美國的次貸危機(jī)，最初的標(biāo)的物就是房地產(chǎn)。隨著房地產(chǎn)不斷繁榮，民眾信心膨脹，銀行信心也膨脹，都相信房地產(chǎn)會(huì)上漲不會(huì)下跌，提供各種優(yōu)惠把貸款貸給老百姓買房，甚至貸給了根本沒有還款能力的購買者。金融機(jī)構(gòu)則把這些貸款，通過資產(chǎn)證券化方式，循環(huán)打包，在市場上出售。杠桿率不斷加大，接盤者根本不知道，甚至也不想知道標(biāo)的為何物。世界上沒有只漲不跌的物品，泡沫吹過了總是要破裂的，當(dāng)最基礎(chǔ)的標(biāo)的物出現(xiàn)下跌，在這基礎(chǔ)上建立起來的大廈就會(huì)轟然倒塌。違約的人多了，銀行不能缺乏流動(dòng)性，手里拿著大量的房子必須盡快變現(xiàn)。日本上世紀(jì)90年代房地產(chǎn)泡沫的遭遇也一樣。
地產(chǎn)開發(fā)貸、住房按揭貸、政府平臺(tái)公司貸款，以及各類企業(yè)貸款的抵押物有多少是跟房產(chǎn)、土地有關(guān)，這個(gè)比例非常驚人。過去我們擔(dān)心房地產(chǎn)價(jià)格上漲，今天更應(yīng)該擔(dān)心房地產(chǎn)價(jià)格下跌。泡沫一旦破裂，銀行貸款的重要基礎(chǔ)垮了，后果很嚴(yán)重，甚至?xí)l(fā)金融危機(jī)，這比單個(gè)企業(yè)甚至單個(gè)行業(yè)的危機(jī)要嚴(yán)重得多！
再次強(qiáng)調(diào)：調(diào)控的目標(biāo)，是保持房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)、有序、可持續(xù)發(fā)展；必須堅(jiān)持的原則，是因城施策，一城一策；調(diào)控的主體責(zé)任者，是各級地方政府。各地要把各類地產(chǎn)庫存包括已建成、在建以及已售出土地情況統(tǒng)計(jì)清楚，對未來人口增加、需求情況做科學(xué)分析預(yù)測，在此基礎(chǔ)上有針對性地制定政策。切忌一說去庫存，恨不得把所有的措施都加上去，恨不得一夜之間就把庫存消化掉，結(jié)果又炒起一個(gè)泡沫。
從房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析，目前是有效調(diào)控的合理時(shí)機(jī)。因?yàn)楝F(xiàn)在房地產(chǎn)市場總體供需矛盾不像前幾年那么突出，炒作空間收窄，可預(yù)測性提高。
目前，政府對房地產(chǎn)的調(diào)控手段和可用工具比較多。前些年，房價(jià)持續(xù)上漲控制不住，根本原因是供需關(guān)系。一方面有強(qiáng)烈的市場需求，另一方面受18億畝的耕地紅線限制，土地供應(yīng)有限，供需關(guān)系不能通過市場的方式自動(dòng)調(diào)節(jié)，出現(xiàn)了房價(jià)猛漲。
當(dāng)然房價(jià)高漲也是一個(gè)貨幣現(xiàn)象，十年左右時(shí)間M2（廣義貨幣）從不到20萬億元增加到超過140萬億元，房地產(chǎn)承擔(dān)了貨幣最主要蓄水池作用。但從2012、2013年房地產(chǎn)供需關(guān)系發(fā)生轉(zhuǎn)折性改變之后，現(xiàn)在調(diào)控房地產(chǎn)市場手段增多了，最基本的手段就是控制土地供應(yīng)閘門。政府部門可以根據(jù)市場需求關(guān)系的變化，靈活把控土地閘門，有序釋放土地供應(yīng)。
房地產(chǎn)有兩重屬性，一個(gè)是市場屬性，另一個(gè)是民生屬性，政府要為買不起房的低收入階層提供居住地方。適時(shí)調(diào)節(jié)政府保障房和商品房的比例，對保持房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展具有重要作用。市場需求高時(shí)，多釋放保障房用地，增加保障房供應(yīng)，抑制市場過熱；市場需求弱時(shí)，適當(dāng)減少保障房用地的供應(yīng)，以求市場回暖。政府通過對供求關(guān)系的把握，可以引導(dǎo)百姓對房地產(chǎn)的理性消費(fèi)，減少投機(jī)行為。
可以預(yù)見房地產(chǎn)市場必然出現(xiàn)分化，我省有近七千家房地產(chǎn)商，不到1萬人就有一家房地產(chǎn)商。房地產(chǎn)是資金密集行業(yè)，隨便弄塊地蓋房子就能賣出、賺錢的時(shí)代已經(jīng)過去，房地產(chǎn)市場正發(fā)生深刻分化，房地產(chǎn)商之間并購重組的浪潮顯現(xiàn)，部分規(guī)模小、實(shí)力弱的房地產(chǎn)商甚至倒閉。一些小的房地產(chǎn)商及時(shí)退出，這符合市場經(jīng)濟(jì)的規(guī)律，對金融等行業(yè)的沖擊也比較小，關(guān)鍵是要處理平穩(wěn)。
二、房地產(chǎn)調(diào)控的總原則是“一城一策”
全國房地產(chǎn)市場形勢千差萬別，省內(nèi)各個(gè)城市情況也分化明顯。因此，房地產(chǎn)市場調(diào)控，絕不能一個(gè)政策管全省，要堅(jiān)持“一城一策”。
房地產(chǎn)關(guān)系到民生，關(guān)系到經(jīng)濟(jì)，關(guān)系到金融，是構(gòu)成經(jīng)濟(jì)大廈的基石。要站在這個(gè)高度，對房地產(chǎn)市場進(jìn)行長遠(yuǎn)謀劃。去庫存目的，就是要促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康可持續(xù)發(fā)展。如果背離了這個(gè)原則，后果很嚴(yán)重。
房地產(chǎn)市場調(diào)控的目標(biāo)是什么？不是把庫存完全消化掉，適當(dāng)庫存也有必要，沒有庫存就會(huì)出現(xiàn)前些年的狀況，房子一蓋好就開始搶。這對企業(yè)來講是好事，處于供不應(yīng)求狀態(tài)。但對市場來講，對老百姓來講，并不是好事。庫存究竟多少合適？一個(gè)城市一個(gè)情況，要根據(jù)自己情況判斷，政府管理者應(yīng)該心中有數(shù)。
判斷房地產(chǎn)發(fā)展趨勢，有兩個(gè)基本要素：一是人口會(huì)不會(huì)持續(xù)增長？對外來人口有沒有吸引力？二是經(jīng)濟(jì)前景、財(cái)富是否持續(xù)聚集？如果一個(gè)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景不好，企業(yè)將來有可能遷走，老百姓收入增長預(yù)期不理想，地方財(cái)富沒有聚集能力的話，未來房地產(chǎn)不可能增長。
武漢市房地產(chǎn)調(diào)控有別于省內(nèi)其他城市，主要任務(wù)還不是去庫存。從長遠(yuǎn)看，人口和財(cái)富集聚兩個(gè)要素，武漢市都具備，但是房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)是一樣的，經(jīng)營城市也要把握好“度”。從長遠(yuǎn)來看，過高的房價(jià)會(huì)增加生活成本，不利于城市競爭力提高。所以房地產(chǎn)調(diào)控去庫存，“一城一策”必須要強(qiáng)調(diào)。
從政府角度講，未來人口增加、經(jīng)濟(jì)增長，不能說可以非常嚴(yán)格掌控，但至少可以控制在預(yù)期范圍內(nèi)。也就是說，現(xiàn)在我們有條件對房地產(chǎn)市場進(jìn)行比較精準(zhǔn)調(diào)控。最重要是調(diào)節(jié)供需關(guān)系，一是土地供應(yīng)，庫存周期超過兩年的要暫停土地供應(yīng)；二是保障房與商品房的比例。總之“一城一策”就是做到心中有數(shù)，各個(gè)城市要成立專班分析本市房地產(chǎn)市場情況，調(diào)控房地產(chǎn)市場要有長遠(yuǎn)目標(biāo)，有針對性制定政策，避免猛踩油門、剎車，避免大起大落。
棚戶區(qū)改造為消化庫存提供了非常好的政策機(jī)遇。國開行、農(nóng)發(fā)行的棚戶區(qū)改造貸款利率低，期限25年，地方要積極爭取。今年我省棚戶區(qū)改造任務(wù)是40萬套，住建部鼓勵(lì)貨幣化安置，原則上不低于50%。用好棚戶區(qū)政策性貸款，對改造舊城、改善民生、改善城市形象、去庫存都有大益處，各地要積極爭取棚戶區(qū)改造的政策支持。
要用足用活公積金。公積金貸款利率低，我省公積金貸款的做法走在全國前列，公積金貸款資產(chǎn)證券化的做法受到了住建部表彰。目前長沙、南昌、武漢三個(gè)城市已打通使用公積金，貸款政策越來越寬松，購房、付房租和裝修都可以用公積金貸款。除了武漢，省內(nèi)很多城市公積金賬戶余額還很大，要想辦法把沉淀的公積金用足用活。
要充分挖掘客戶需求，特別是發(fā)揮常住人口和戶籍人口相差部分人口的購房潛力。這其中有很多是大學(xué)生，未來收入有保障；還有部分人有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，愿意從農(nóng)村搬到城里來。要發(fā)揮金融手段在去庫存方面的作用，農(nóng)行推出的“農(nóng)民安家貸”，實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)營銷。但凡事有一個(gè)度，不要做過頭，不要去搞零首付，不要去搞首付貸，一時(shí)痛快，將來不可收拾。
要切實(shí)降低房地產(chǎn)業(yè)的負(fù)擔(dān)。地方政府可以在自身權(quán)力范圍內(nèi)，根據(jù)當(dāng)?shù)貛齑媲闆r，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)擔(dān)適當(dāng)調(diào)整，如減免和清理交易過程中的稅費(fèi)。目前城市中的庫存主要在偏遠(yuǎn)地方，各級政府要加大公共設(shè)施的配套，完善道路、交通、綠化、學(xué)校等設(shè)施。根據(jù)市場變化對規(guī)劃作適當(dāng)調(diào)整，對房型結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，滿足老百姓實(shí)際需求。創(chuàng)造條件發(fā)展租賃市場，要鼓勵(lì)企業(yè)把空置房產(chǎn)改造后變成租賃房，在物業(yè)管理等方面作一些政策性規(guī)定，規(guī)范其發(fā)展。
