文/周純
樓市火了，杠桿瘋了。
在這波瘋狂的樓市行情中，金融機(jī)構(gòu)無(wú)疑承擔(dān)了重要的角色。購(gòu)房者通過(guò)銀行按揭、房抵貸、消費(fèi)貸、網(wǎng)貸平臺(tái)借貸等各種杠桿渠道，最終如愿以償?shù)禺?dāng)上“房奴”。
中國(guó)工商銀行城市金融研究所《8月金融觀察》提到，樓市熱度依舊不減，如果將樓市與股市作對(duì)比，粗略估計(jì)目前樓市杠桿率已接近去年股市高點(diǎn)的2倍，隱含的風(fēng)險(xiǎn)較大。
各地政府已經(jīng)紛紛采取應(yīng)對(duì)措施，除了此前廈門、武漢、杭州等地先后出臺(tái)限購(gòu)限貸政策之外，9月30日，北京市政府也決定出手,抑制火熱的樓市交易，將首套房的首付比例由不低于30%提高到不低于35%，二套房首付比例提高到了不低于50%。
騰訊財(cái)經(jīng)曾以“你的房子杠桿加多大？”為話題發(fā)起問(wèn)卷調(diào)查，在回收的7808份有效問(wèn)卷中，71.8%的購(gòu)房者表示，除了銀行正常的按揭貸款之外，他們連首付都需要借款。
按揭貸款激增
多家商業(yè)銀行在2016年上半年業(yè)績(jī)報(bào)告中提到，上半年加大了個(gè)人住房貸款投放力度，助力房地產(chǎn)去庫(kù)存。據(jù)騰訊財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)，上半年工、農(nóng)、中、建、交五大行共計(jì)新增個(gè)人住房貸款1.46萬(wàn)億元，占全部新增個(gè)人貸款的88.6%。
此外，五大行的個(gè)人住房貸款均保持了兩位數(shù)的增幅。除了中國(guó)銀行之外，其他四家銀行的新增住房貸款，占到了全部新增個(gè)人貸款的九成及以上。
其中，以按揭貸款見(jiàn)長(zhǎng)的建設(shè)銀行，仍保持著個(gè)人住房貸款余額、新增均居同業(yè)第一的位置。2016上半年建設(shè)銀行個(gè)人住房貸款增加4077.82億元，增幅為14.7%；而2015年同期增加為2165.64億元，僅為今年上半年新增的一半。
工商銀行的新增住房貸款規(guī)模緊隨其后，達(dá)到3454億元。值得關(guān)注的是，在個(gè)人貸款大類下，工行的個(gè)人消費(fèi)貸款、個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款均呈減少趨勢(shì)，下降幅度在4%—5%。而個(gè)人住房貸款增長(zhǎng)13.7%，這導(dǎo)致工行上半年新增個(gè)人住房貸款超過(guò)了新增個(gè)人貸款，占比達(dá)到104.7%，在五大行中最高。
個(gè)人住房貸款上半年持續(xù)放量，是樓市行情火爆帶來(lái)巨大的需求，和銀行投入大量精力的結(jié)果。
浙商銀行總行個(gè)貸部人士向騰訊財(cái)經(jīng)表示，個(gè)人住房貸款利率收益并不高，銀行還是從綜合收益的角度出發(fā)，通過(guò)住房貸款切入來(lái)獲取客戶，從而帶動(dòng)銀行理財(cái)?shù)绕渌麡I(yè)務(wù)的發(fā)展。在他們看來(lái)，“一個(gè)能買房的客戶算是優(yōu)質(zhì)客戶?！?/p>
一家大型銀行風(fēng)險(xiǎn)管理部副總經(jīng)理也表達(dá)了類似的看法，他告訴騰訊財(cái)經(jīng)，銀行的新增住房貸款能占到新增個(gè)人貸款的9成以上，是近幾年都沒(méi)有出現(xiàn)的現(xiàn)象。銀行資金壓力也很大，因?yàn)樽》抠J款的收益很差，再按照基準(zhǔn)貸款利率八五折算，4%多的利率接近銀行理財(cái)產(chǎn)品的成本，“銀行差點(diǎn)就要虧本?！?/p>
而銀行之所以還愿意在個(gè)人房貸上投入大量精力，在他看來(lái)不外乎兩個(gè)原因，一是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)越來(lái)越少，而銀行有貸款規(guī)模的要求，目前房貸不良率水平還很低，屬于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)；二是房貸客戶是他們的目標(biāo)客戶，銀行可以通過(guò)房貸介入去做綜合營(yíng)銷。
半年報(bào)顯示，五大行個(gè)人住房貸款的不良率約在0.4%左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于銀監(jiān)會(huì)公布的商業(yè)銀行上半年1.75%的平均不良率。
“房抵貸”升溫
銀行投入精力在做的，除了按揭貸款之外，還有“房抵貸”業(yè)務(wù)。
“房抵貸”是指借款人以房產(chǎn)抵押作為擔(dān)保，向銀行申請(qǐng)一次性或循環(huán)使用的貸款，貸款用途規(guī)定僅用于消費(fèi)或者經(jīng)營(yíng)。
一位股份行中層人士向騰訊財(cái)經(jīng)介紹，“房抵貸”是銀行在房地產(chǎn)時(shí)長(zhǎng)上行期通常會(huì)開(kāi)展的業(yè)務(wù)，主要是針對(duì)購(gòu)房者釋放出來(lái)的那部分房貸做二次抵押，各家銀行的叫法不一，部分銀行稱之為“整體抵押”。
舉例來(lái)說(shuō)，假設(shè)購(gòu)房者的房產(chǎn)評(píng)估價(jià)為500萬(wàn)元，銀行按照6折給予他300萬(wàn)元的信貸額度，購(gòu)房者首次只用了200萬(wàn)元住房貸款，剩下的100萬(wàn)元額度則隨時(shí)可以用，此外，200萬(wàn)元房貸釋放出來(lái)的部分（即購(gòu)房者已經(jīng)還完的那部分），也可以繼續(xù)申請(qǐng)貸款。
據(jù)他介紹，這類“房抵貸”產(chǎn)品額度一般是房產(chǎn)評(píng)估值的6—7折，利率較普通的住房貸款要高，一般至少為基準(zhǔn)利率上浮10%，這也是銀行有動(dòng)力做這一業(yè)務(wù)的原因。
此外，雖然“房抵貸”的用途要求，只能用于個(gè)人消費(fèi)或者經(jīng)營(yíng)，不能用于購(gòu)房。但據(jù)上述人士介紹，實(shí)際操作過(guò)程中并沒(méi)有那么嚴(yán)格，例如他們銀行不會(huì)限制30萬(wàn)元以下貸款的用途，有的銀行門檻甚至是50萬(wàn)元。
目前“房抵貸”的規(guī)模有多大？尚不得而知。上述大型銀行風(fēng)險(xiǎn)部人士對(duì)騰訊財(cái)經(jīng)表示，各家銀行統(tǒng)計(jì)的口徑不一樣，“房抵貸”在他們銀行是一個(gè)大的框架，會(huì)分成就業(yè)類、消費(fèi)類、住房類等等，有的銀行則干脆不叫房抵貸，因此沒(méi)有量化統(tǒng)計(jì)。
不過(guò)，從部分銀行公布的數(shù)據(jù)可見(jiàn)一斑。中信銀行上半年業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，截至報(bào)告期末，該行房抵貸余額2283.99億元，比上年末增長(zhǎng)48.7%，上半年增量占全部個(gè)人貸款增量的66.70%；房抵貸不良率0.47%，低于個(gè)人貸款平均水平。
此外，據(jù)財(cái)新網(wǎng)報(bào)道，農(nóng)行、建行、民生、中信、平安、華夏、招行均推出了“房抵貸”產(chǎn)品。其中，農(nóng)行發(fā)放給單一客戶“房抵貸”的額度上限是1000萬(wàn)元；華夏銀行“房抵貸”最高可貸2000萬(wàn)元。
網(wǎng)貸平臺(tái)“助攻”
銀行之外，不少網(wǎng)貸平臺(tái)也在從事跟房貸相關(guān)的業(yè)務(wù)，雖然上半年“首付貸”業(yè)務(wù)遭到叫停，但像贖樓貸、賣房貸、房抵貸甚至房地產(chǎn)眾籌等產(chǎn)品，依然活躍。
網(wǎng)貸之家首席研究員、盈燦咨詢總經(jīng)理馬駿向騰訊財(cái)經(jīng)介紹，據(jù)網(wǎng)貸之家不完全統(tǒng)計(jì)，今年1-8月有773家網(wǎng)貸平臺(tái)從事房貸業(yè)務(wù)，累計(jì)成交量為1256.5億元，約占行業(yè)成交量的10.33%，平均借款期限5.24個(gè)月，綜合收益率為10.96%。
而2015年同期的房貸業(yè)務(wù)交易量?jī)H為650億元，2016年1-8月同比增長(zhǎng)了93%。
據(jù)騰訊財(cái)經(jīng)查詢，從成立之初就開(kāi)始涉足房貸業(yè)務(wù)的搜易貸，目前官網(wǎng)上提供賣房貸、贖樓貸兩項(xiàng)業(yè)務(wù)。根據(jù)他們公開(kāi)的數(shù)據(jù)，2016年第二季度，旗下的房貸交易金額為9.5億元，環(huán)比上升了45.3%。
另外一家由新浪、易居中國(guó)打造的互聯(lián)網(wǎng)房地產(chǎn)金融服務(wù)平臺(tái)房金所，目前提供包括房抵貸、房產(chǎn)眾籌在內(nèi)的十多種房貸類產(chǎn)品，截至2016年7月8日，房金所累計(jì)成交額達(dá)20億元。
房金所官網(wǎng)介紹，房產(chǎn)眾籌是一款融合折扣買房和投資理財(cái)?shù)慕鹑诋a(chǎn)品。假設(shè)有一套市值100萬(wàn)元的房源，開(kāi)發(fā)商五折提供該房源，那么將針對(duì)此房源籌資50萬(wàn)元，共放籌500份，即1000元一份。若此套房源最終以7折優(yōu)惠（總價(jià)70萬(wàn)元）成功拍賣，每籌將有1400元收益，而眾籌最終獲益將達(dá)到20萬(wàn)元，收益率高達(dá)40%。
據(jù)中國(guó)證券報(bào)、證券時(shí)報(bào)多家媒體9月29日?qǐng)?bào)道，深圳市規(guī)劃國(guó)土委下發(fā)《關(guān)于開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)專項(xiàng)整治工作的通知》，旨在規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序，降低房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。
據(jù)悉專項(xiàng)整治共涉及五大領(lǐng)域，其中包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)是否存在利用互聯(lián)網(wǎng)從事金融業(yè)務(wù)、與互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)合作開(kāi)展金融業(yè)務(wù)及以“股權(quán)眾籌”等名義從事非法集資活動(dòng)的行為，是否存在墊資購(gòu)房首付、開(kāi)展“首付貸”、“眾籌炒樓”、“眾籌購(gòu)房”或其它“加杠桿”房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的行為。
銀行風(fēng)險(xiǎn)幾何？
工商銀行城市金融研究所8月金融觀察預(yù)測(cè)，隨著樓市進(jìn)入“金九銀十”的傳統(tǒng)旺季，市場(chǎng)供需兩端整體將持續(xù)上行，百城住宅均價(jià)的上漲趨勢(shì)有望延續(xù)。
對(duì)于銀行而言，持續(xù)放量的房貸業(yè)務(wù)是否也蘊(yùn)藏著一定的風(fēng)險(xiǎn)？
多位銀行業(yè)人士對(duì)騰訊財(cái)經(jīng)表示，目前來(lái)看，房貸的不良率很低，風(fēng)險(xiǎn)可控。按照銀行以評(píng)估價(jià)的6-7折授信方法計(jì)算，即便是房?jī)r(jià)下跌30%—40%，對(duì)銀行來(lái)說(shuō)風(fēng)險(xiǎn)仍可控。
一位曾在大型股份行風(fēng)控部門工作的人士告訴騰訊財(cái)經(jīng)，銀行的風(fēng)險(xiǎn)管理體系中強(qiáng)調(diào)的是組合管理，意味著任何一種產(chǎn)品都不能占比過(guò)高。如果每家銀行的某一項(xiàng)業(yè)務(wù)占比都很高，就容易出問(wèn)題，例如此前的政府平臺(tái)貸款，和鋼鐵業(yè)貸款。
在他看來(lái)，判斷風(fēng)險(xiǎn)的標(biāo)準(zhǔn)是，這項(xiàng)業(yè)務(wù)的占比突然從排名中游躍居到前三名，例如，此前銀行個(gè)人貸款的占比一般維持在30%左右，突然提高到40%，這其中又主要是個(gè)人住房貸款增加所致?！斑@個(gè)時(shí)候就應(yīng)該引起高度重視了?！?/p>
騰訊財(cái)經(jīng)梳理銀行上半年業(yè)績(jī)報(bào)告發(fā)現(xiàn)，以四大行為例，雖然四大行普遍呈公司貸款占比減小，個(gè)人貸款占比增加的趨勢(shì)，但個(gè)人貸款占比的增幅均控制在2個(gè)百分點(diǎn)以內(nèi)。目前個(gè)人貸款占比最高的為建行，占比34.89%，同比增加1.83個(gè)百分點(diǎn)。
