2016年上半年，是2010年不斷推出限購以來，中國房地產(chǎn)政策環(huán)境“最寬松”的時期。從中央到地方，一系列重磅的樓市刺激政策輪番出臺，全國范圍內(nèi)“去庫存”已成當務(wù)之急。樓市刺激政策主要涉及信貸、稅收、購房補貼等各類實質(zhì)性環(huán)節(jié)，甚至購房契稅也史無前例作出調(diào)整放松，強勁地支撐了市場的全面復(fù)蘇。
但進入樓市下半年，決策層的思路開始出現(xiàn)新的變化。
去庫存：從加快到有序引導(dǎo)
7月26日，被視為觀察宏觀政策方向最佳窗口的中共中央政治局會議召開，在分析研究當前經(jīng)濟形勢的基礎(chǔ)上，部署下半年經(jīng)濟工作。
會議對于政策的定調(diào)仍然是“積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策”，并明確了落實“去產(chǎn)能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板”五大重點任務(wù)，并首次提及了“抑制資產(chǎn)泡沫”。
值得注意的是，多位房地產(chǎn)業(yè)人士在接受《國際金融報》記者采訪時認為，作為一個半年的總結(jié)會議，其實代表了宏觀政策的方向，對于下半年房地產(chǎn)有很大意義。
“當下的一二線城市地王頻出，房價飆升，基本就可以定義為資產(chǎn)泡沫?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉對記者表示。
對于“五大重點任務(wù)”中的“去庫存”，中共中央政治會議上的描述為：“去庫存和補短板的指向要同有序引導(dǎo)城鎮(zhèn)化進程和農(nóng)民工市民化有機結(jié)合起來?！倍?016年經(jīng)濟工作會議上，對去庫存的表述是：“通過加快農(nóng)民工市民化，擴大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場?！?/p>
在張大偉看來，對“去庫存”的用詞從“加快”到“有序引導(dǎo)”，其中的變化值得推敲。
“過去全面寬松的趨勢已經(jīng)出現(xiàn)了變化，在市場分化的基礎(chǔ)下，調(diào)控政策也開始了明顯的分化。在未來的‘去庫存’上，房地產(chǎn)調(diào)控政策將不僅是分城施策，更多地會升級到一城一策、一城多策?！睆埓髠フf。
在同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉看來，中央層面已經(jīng)開始注意到城市之間樓市分化越來越明顯，尤其是對房價上漲過快與“地王”頻現(xiàn)的城市來說，進入下半年之后，其樓市走勢將受到各方面的不確定性因素影響。
張宏偉向記者透露，下半年國家會嚴控“地王”，雖然政策沒有出，但是會提前預(yù)警。據(jù)他介紹，國土資源部等多部委已經(jīng)向熱點城市部署研究防止“地王”頻現(xiàn)、防范地價異常的應(yīng)對措施。
在信貸政策方面，張宏偉認為，“收信貸”降杠桿為下半年熱點城市樓市降溫。通過提高二套房首付比例“降杠桿”成為未來核心二三線城市樓市政策的重要特征。
房價：下半年漲幅可能走弱
那么，隨著政策層面的變動，下半年的樓市會如何走？
在嚴躍進看來，從2016年的房價走勢來看，今年下半年房價將會繼續(xù)上漲，但漲幅會弱于今年上半年。
“換而言之，房價沒有下跌的趨勢，總體繼續(xù)會上漲，只不過后續(xù)若信貸政策收緊，市場交易會下跌，這個時候，房價漲幅會比較小?！眹儡S進說，對于部分房價漲幅小的三四線城市，購房節(jié)奏加快或放緩本身問題不大，而省會城市房價上漲的速度會加快，這是需要警惕和注意的。
中國社科院最新發(fā)布的《中國住房2016中期報告》預(yù)測，2016年下半年到2017年上半年，房地產(chǎn)市場可能會迎來一個短期調(diào)整期。持續(xù)的政策刺激與有力的制度變革的力度，決定調(diào)整幅度和時間提前或者延后，調(diào)整可能遲到，但不會缺席。
中國社科院認為，未來市場分化將從“少數(shù)城市熱、多數(shù)城市冷”轉(zhuǎn)向兩極分化進一步加劇。東部城市、一二線城市和經(jīng)濟、交通、環(huán)境好的大都市周邊城市以及三線中心城市將升溫，其他三四線及以下城市將持續(xù)較冷。
樓市：調(diào)整期或遲到，但不缺席
張宏偉認為，從以往出現(xiàn)過熱階段的樓市表現(xiàn)來看，每當市場過熱的時候，全國性的調(diào)控政策勢必會出臺，為樓市降溫。但如今，樓市調(diào)控政策基調(diào)轉(zhuǎn)為“分城施策”，也就意味著，哪個城市當前出現(xiàn)過熱的狀況，哪個城市或?qū)⒚媾R調(diào)控的風險。所以，對于一二線熱點城市來說，隨著相關(guān)政策的出臺，樓市會進入調(diào)整期，甚至個別房價上漲過快的城市會出現(xiàn)下跌。
以上海為例，為了抑制去年下半年以來的房價上漲，3月25日，“史上最嚴”上海樓市新政“滬九條”發(fā)布，調(diào)控措施進一步收緊了信貸政策，同時限購政策門檻進一步提高，非滬籍居民繳納社保及稅務(wù)的要求從兩年提高到5年。
張宏偉認為，政策面收緊加之現(xiàn)在市場的價格和量有所透支，市場應(yīng)該會在下半年到明年進入調(diào)整期，“但進入調(diào)整期的時間點可能會因外一些額外市場因素的影響而有所推遲”。
對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，長江證券研報認為，從短期來看，在銷售火熱和融資暢通雙重利好疊加之下，房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)狀況大幅好轉(zhuǎn)，資金壓力明顯緩解。但是從長期來看，房地產(chǎn)企業(yè)高杠桿運行仍然面臨較高的償債壓力以及財務(wù)風險。
同花順數(shù)據(jù)顯示，截至7月22日，滬深兩市已有62家上市房企公布了半年報預(yù)告，其中，利潤預(yù)增的公司有17家（含預(yù)增13家、略增4家），占比近三成。
與此同時，銷售業(yè)績的好轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)上市公司目前資金較為寬裕。數(shù)據(jù)顯示，上市房企2016年一季度末貨幣資金達到6423億元，同比大幅增長77%，短期借款和一年內(nèi)到期的非流動負債則環(huán)比下降5%，短期償債壓力大幅緩解，上市房企的貨幣資金覆蓋率已經(jīng)由2014年末的0.84上升至2016年一季度末的1.14。
“中國房地產(chǎn)市場進入‘白銀時代‘之后，市場繁榮度開始下降，行業(yè)的周期性、波動性可能會成為未來房地產(chǎn)市場一大特點，高杠桿、高增長帶來的巨大財務(wù)風險不容忽視，其對房企的打擊可能是致命的。”長江證券認為，降低負債水平、規(guī)避財務(wù)風險，可能成為未來房地產(chǎn)企業(yè)需要研究的課題。
