2016年進(jìn)入8月，中國(guó)樓市是漲是跌，似乎成為更加難解的謎團(tuán)。
一方面房地產(chǎn)投資、銷售、房?jī)r(jià)等核心數(shù)據(jù)在達(dá)到峰頂后，出現(xiàn)連月回落的態(tài)勢(shì);另一方面，各地政策陸續(xù)收緊，房地產(chǎn)稅聲聲逼近，樓市似乎已經(jīng)進(jìn)入瘋狂倒計(jì)時(shí)。
資料圖中新社記者 泱波攝
國(guó)內(nèi)樓市真會(huì)掉頭向下?
自1998年以來(lái)，國(guó)內(nèi)樓市一路高歌猛進(jìn)，盡管有短期的回調(diào)和下降，但之后十有八九是以報(bào)復(fù)性反彈為結(jié)局。十幾年以前就有專家在大聲呼吁高房?jī)r(jià)風(fēng)險(xiǎn)，但政府各種調(diào)控手段祭出后，不但沒(méi)讓房?jī)r(jià)下降，反而越調(diào)越漲。唱空樓市的評(píng)論人士從來(lái)未能實(shí)現(xiàn)預(yù)言。
這是否意味著今后的樓市還會(huì)持續(xù)上漲呢?回答這個(gè)問(wèn)題，還得明了本輪房?jī)r(jià)為何上漲。
知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家吳敬璉認(rèn)為，目前房?jī)r(jià)過(guò)高，最主要的原因是貨幣超發(fā)和信用膨脹。社會(huì)上有多余的貨幣，而人們又不愿從事實(shí)業(yè)，就會(huì)導(dǎo)致人們?yōu)楸Ｖ翟谫Y產(chǎn)市場(chǎng)上尋求避風(fēng)港，造成房?jī)r(jià)高漲。
資料圖中新社記者 泱波攝
全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)創(chuàng)會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生也發(fā)現(xiàn)，無(wú)論是企業(yè)還是個(gè)人，都在持幣觀望，“唯一覺(jué)得還能夠放心的，只有買(mǎi)房子?！?/p>
天價(jià)“地王”密集 后續(xù)隱患涌現(xiàn)
在當(dāng)前貨幣超發(fā)的現(xiàn)狀下，許多企業(yè)甚至將土地作為“硬通貨”，這也解釋了為何一二線土地市場(chǎng)上天價(jià)“地王”密集出現(xiàn)，但仍然吸引眾多企業(yè)爭(zhēng)相競(jìng)逐。
今年是有史以來(lái)高價(jià)“地王”拍出最為集中的時(shí)期。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2016年上半年，全國(guó)主要城市出讓單宗土地超過(guò)10億元人民幣的地塊有219宗，其中109宗溢價(jià)率超過(guò)100%，167宗溢價(jià)率超過(guò)50%。
如果土地是面粉，房子是面包，那么流動(dòng)性可以說(shuō)是和面的水。今年，和面之水大量涌入一二線樓市無(wú)疑起到了推升面包價(jià)格的作用，面粉也變得供不應(yīng)求。
資料圖中新社發(fā) 張斌攝
后續(xù)還有一系列隱患，比如部分開(kāi)發(fā)商通過(guò)融資舉債、加杠桿等方式造“地王”，并且期望房?jī)r(jià)上漲從而解套，但地價(jià)虛高，勢(shì)必加大后續(xù)償債壓力，甚至可能造成“擊鼓傳花”式的風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)效應(yīng)。
越來(lái)越多開(kāi)發(fā)商坦言，現(xiàn)在一二線城市地價(jià)太高，企業(yè)陷入是否拿地的兩難。不拿地沒(méi)有項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，企業(yè)無(wú)法生存，但拿地就是一場(chǎng)賭博，一旦決策失誤可能也會(huì)讓企業(yè)陷入困境。
樓市走向：多個(gè)聲音觀點(diǎn)不同
面對(duì)當(dāng)前的市場(chǎng)形勢(shì)，不同的聲音傳達(dá)出截然不同的觀點(diǎn)。
一些人認(rèn)為，中國(guó)樓市下半場(chǎng)并不樂(lè)觀，而且風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越大。房?jī)r(jià)、地價(jià)的持續(xù)上漲只是讓泡沫累積越來(lái)越快，一旦泡沫破裂，則會(huì)引起十分可怕的后果。
不過(guò)也有專家認(rèn)為，目前樓市處在一個(gè)短周期的回落階段，這個(gè)階段會(huì)持續(xù)一年半左右，樓市會(huì)持續(xù)降溫，銷售也會(huì)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。但樓市下行的時(shí)期恰恰是購(gòu)買(mǎi)力重新積蓄的階段，降溫過(guò)后，房地產(chǎn)市場(chǎng)又會(huì)如“不倒翁”一般出現(xiàn)反彈回漲的情形。
除了供求關(guān)系之外，國(guó)內(nèi)樓市還極大地受到政策影響。政府要“穩(wěn)增長(zhǎng)”，那么房地產(chǎn)這棟大樓不能倒。如此不難看出，一旦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資再次跌入谷底，那么政策的寬松和鼓勵(lì)可能卷土重來(lái)。但房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的地方則可能同時(shí)出臺(tái)降溫政策，掐滅泡沫生成的苗頭。處于爭(zhēng)議中的房產(chǎn)稅也有可能被視為降溫退燒的利器，在一二線樓市率先推出。
中國(guó)城市“地王潮”未退
盡管近月來(lái)樓市銷售、投資雙雙放緩，但中國(guó)多地土地市場(chǎng)依然熱度不減。
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，8月上半月，武漢、合肥、成都、上海等地再次拍出10宗溢價(jià)率超過(guò)100%的高價(jià)地(單塊地總價(jià)高于10億元人民幣)。
前7個(gè)月，全國(guó)總價(jià)超過(guò)10億元人民幣的地塊(住宅和商業(yè)類)多達(dá)257宗，其中，溢價(jià)率超過(guò)100%的“地王”合計(jì)128宗。加入8月上半月的數(shù)據(jù)后，今年以來(lái)，中國(guó)已有近140塊高價(jià)地溢價(jià)率超過(guò)100%。
另一家研究機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)反映出類似的趨勢(shì)。據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì)，截至7月份，包括北京、上海、廣州、深圳在內(nèi)的四大一線城市已連續(xù)3個(gè)月住宅用地平均溢價(jià)率超過(guò)100%(過(guò)去幾年，宅地平均溢價(jià)率不足50%)。其中7月份，一線城市住宅用地成交樓面均價(jià)為每平方米30330元，再創(chuàng)新高。
偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析認(rèn)為，北上廣深等一線城市，經(jīng)過(guò)了逾20年的高速投資開(kāi)發(fā)建設(shè)，城市可供開(kāi)發(fā)建設(shè)的新增用地?cái)?shù)量越來(lái)越少，土地供應(yīng)量逐步回落。2016年上半年一線城市的住宅用地成交數(shù)量?jī)H50宗，是2010年至今最少的半年。但土地成交價(jià)格卻持續(xù)上漲。
胡景暉認(rèn)為，即便地少，但是為了遠(yuǎn)離三四線城市庫(kù)存高的風(fēng)險(xiǎn)，更多的開(kāi)發(fā)企業(yè)還是選擇重返一線城市，在“僧多粥少”的情況下，使得一線城市每塊土地的競(jìng)奪都異常激烈，尤其是優(yōu)質(zhì)宅地，自然成為各大開(kāi)發(fā)企業(yè)競(jìng)奪的焦點(diǎn)，高溢價(jià)自然也成為樓市常態(tài)。
這種“房?jī)r(jià)高、土地價(jià)更高”的狂熱還在向周邊蔓延。南京、廈門(mén)、合肥等核心二線樓市接棒“一線”成為房?jī)r(jià)上漲的“領(lǐng)頭羊”，而土地市場(chǎng)的熱度也隨之傳導(dǎo)。
資料圖中新社記者 泱波攝
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，在前期一線城市以及南京、蘇州等核心二線城市之外，“地王潮”開(kāi)始向其他城市蔓延。近期，天津、武漢、鄭州、杭州、成都等均出現(xiàn)了一波“地王”扎堆的情況。
地王究竟有多貴?張大偉還給出了一個(gè)更為形象的對(duì)比。據(jù)其統(tǒng)計(jì)，截至上周，有306家A股上市公司發(fā)布半年報(bào)，其合計(jì)總利潤(rùn)為510.16億元。而這300多家公司半年的利潤(rùn)總和僅夠買(mǎi)下今年前7個(gè)月土地市場(chǎng)上成交總價(jià)最貴的4塊地。
