隨著房地產行業(yè)出現(xiàn)新的變化，拿地、建房、銷售的模式面臨革新，附加價值、衍生價值等被行業(yè)所重視。而旅游地產兼具房地產開發(fā)和旅游項目開發(fā)運營，成為很多傳統(tǒng)房企創(chuàng)新發(fā)展的方向。
事實上，過去一年，旅游地產成為房企大佬角力的重要戰(zhàn)場，強者愈強，弱者愈弱，并購、轉型、退出成為行業(yè)的關鍵詞。根據克而瑞旅游地產事業(yè)部今年5月發(fā)布的《中國旅游地產發(fā)展報告(2015—2016年)》白皮書顯示，2015年中國新增的736個旅游地產項目中以房地產開發(fā)與建設為主營業(yè)務的企業(yè)約占80%，且以萬達、碧桂園、恒大、綠地、新華聯(lián)、萬科、中弘等大型房企為主。
房企大佬為何紛紛涉足旅游地產領域?明源地產研究院院長劉策在接受長江商報記者采訪時表示：“房地產企業(yè)紛紛轉向旅游地產領域原因在于，一方面?zhèn)鹘y(tǒng)地產遇到了困境，體現(xiàn)在規(guī)模和利潤，規(guī)模受到了地產開發(fā)8萬億天花板的限制，利潤包括凈資產收益率、利潤率這幾年都在直線下滑，特別是在2015年和2016年的上半年都已經降到了個位數(shù)。另一方面，由于能規(guī)避市場調控風險、龐大的市場規(guī)模以及政策紅利天然的傳染性，旅游地產成為房企救贖與重生的新陣營?！?/p>
旅游地產成新藍海
2010年以來，在旅游產業(yè)持續(xù)高速增長與房地產業(yè)結構調整的共同作用下，中國旅游地產在全國范圍內得以快速發(fā)展，專業(yè)研究機構克而瑞發(fā)布的《中國旅游地產發(fā)展報告(2015—2016年)》顯示，近幾年旅游地產開發(fā)持續(xù)升溫，2015年全年旅游地產實際完成投資額高達9302億元，創(chuàng)歷史新高。但旅游地產項目數(shù)量增速則大幅回落，全年新增旅游地產項目數(shù)量僅為736個，增長9.2%。
從旅游地產開發(fā)企業(yè)數(shù)量的變化來看，2015年新增的736個旅游地產項目分別由601家企業(yè)投資開發(fā)，截至2015年底開發(fā)和運營有旅游地產項目的企業(yè)共有5297家，同比2014年減少27家。
對此劉策認為：“旅游地產本身成為了一個新的發(fā)展藍海，核心因素主要在三個方面。一是旅游地產地價低，利潤空間相對大;二是國內旅游地產做得好的很少，除了華僑城之前有一些涉獵之外，其他企業(yè)基本上都沒涉足過旅游地產，因此競爭者很少，提前進入可以占據一個有利的位置;三是居民生活水平提高致消費升級，旅游成為居民新的出行方式。”
普遍面臨投資周期長回報慢
實際上，除了收購項目融合、落地存在風險之外，對恒大、碧桂園、融創(chuàng)等轉型旅游地產的房企自身來說，持有型物業(yè)開發(fā)運營并非戰(zhàn)略訴求，亦非其所擅長。但市場對旅游項目中可銷售物業(yè)購買態(tài)度越來越理性，銷售正成為越來越嚴重的問題。
比如，“旅游+地產”為代表的華僑城在旅游地產上押下重注。公司積極向“地產+旅游”模式轉型，推廣“成片綜合開發(fā)”模式。華僑城一位內部人士告訴長江商報記者：“公司近年來更加專注于旅游度假地產、文化創(chuàng)意地產、會議休閑地產、綜合商業(yè)地產等經營性物業(yè)開發(fā)與運營，倡導‘游樂讓生活更精彩’?！?/p>
不過，記者了解到，近年來其模式受到嚴重挑戰(zhàn)，其旅游業(yè)務起色不大。2015年，華僑城房旅游綜合業(yè)務對營業(yè)收入的貢獻比重由2013年的49.46%降至38.41%，毛利率也由49.39%降至42.51%。對此，華僑城內部工作人員向記者坦言：“主要在于作為第二、第三居所的旅游地產需求并不像之前想象的那么大，推進很困難。面臨的長期資金投入、緩慢回報周期，是這個行業(yè)普遍面臨的問題?！?/p>
不難看出，伴隨著傳統(tǒng)房地產萎靡，一路猛進的旅游地產問題逐漸暴露。對此，劉策告訴記者，要做好旅游地產，企業(yè)要具備產業(yè)運營能力，包括對產業(yè)的認識和整個產業(yè)供應鏈上的整合。而且旅游地產需要幾百億上千億的投入，很多企業(yè)很難匹配大規(guī)模的投資和長期回報的要求。
劉策認為，旅游地產發(fā)展到今天，想要從激烈競爭中脫穎而出，就需要不斷地進行模式和產品創(chuàng)新，通過資源整合，實現(xiàn)旅游地產去住宅化和投資化。
旅游地產“并購轉型”主題突出
2015年中國旅游地產在升溫中變革，房地產與旅游需求疊加，旅游地產“并購轉型”主題突出。
記者從中國旅游飯店業(yè)協(xié)會、世界酒店聯(lián)盟獲悉，2015年中國房地產業(yè)加快轉型，在旅游投資勢頭強勁情況下，萬達、恒大等全國主要房地產企業(yè)加快布局旅游產業(yè)，旅游綜合體、旅游度假區(qū)、高星級酒店等大型旅游項目成為房地產轉型新目標。
此外，在2015年旅游地產收購市場上，表現(xiàn)最活躍的還是“并購王”恒大集團，分別在青島、貴陽、惠陽、?？?、三亞等地并購6個旅游地產項目。截至2015年12月，恒大旗下旅游地產項目達32個。
以48個旅游地產項目數(shù)量位居全國榜首的碧桂園在收購市場也相當活躍，2015年收購了天津海昌天瀾、深圳太東集團、瓊海寶蓮城、樂東波波利海岸等4個旅游地產項目。
劉策向記者分析：“對旅游地產來說，本身對規(guī)?；陀斜容^高的要求，通過并購快速實現(xiàn)規(guī)?；莻€理想選擇。從財務上來說，直接收購現(xiàn)成的沒有太大問題的項目，從決定收購到完成收購，整個過程不會超過一年，風險會很低。而且它的原始土地成本比較低?！?/p>
房企多元化開發(fā)折射行業(yè)變局
在利潤下降、庫存上漲的“白銀時代”，過去單一的開發(fā)模式已遇到瓶頸，更多的房企開始走多元化之路。
而目前旅游地產儼然已經成為轉型的“香餑餑”。多位專家認為，旅游地產前景廣闊，而且不良的旅游地產項目正逐漸被淘汰，實力雄厚且堅持深耕旅游地產市場的企業(yè)也可以通過并購、合作等方式來獲得資源條件良好的項目，從而實現(xiàn)規(guī)?；?、產業(yè)化的發(fā)展。
事實上，除了旅游文化，城市商業(yè)、退休養(yǎng)老、O2O……不斷涌現(xiàn)的新領域，使得嗅覺敏感的房企迅速拓展開發(fā)思路。業(yè)內認為，多元化能規(guī)避房企風險，未來企業(yè)將會更加細分，在地產產業(yè)鏈上也會更加的延伸。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉對長江商報記者表示：“對于進入旅游地產或其他領域的許多房企而言，企業(yè)開發(fā)新領域地產是迫于生存壓力，他們熱衷的是‘地產’而非‘旅游’、‘互聯(lián)網’、‘養(yǎng)老’。在當?shù)卣闹С窒拢髽I(yè)拿地成本低得難以想象。而開發(fā)商更關注以開發(fā)旅游、養(yǎng)老等名義而帶來的土地增值，實現(xiàn)周邊商業(yè)地產和住宅的高回報，因此，從短期內來看，勢必會出現(xiàn)新領域和地產脫節(jié)的現(xiàn)象。從中長期來看，對于開發(fā)新領域地產的企業(yè)來講，由于開發(fā)能力、運營能力等綜合實力方面的差異，僅僅做‘地產’的這類企業(yè)也勢必會被洗牌或淘汰，企業(yè)的轉型之路自然也就到此為止?！?/p>
在他看來，轉型已經成為一種趨勢，但房企的嘗試也還是未知之數(shù)。如果房企沒有及時調整布局策略，沒有利用好多元化融資渠道支持公司轉型，房企極有可能在轉型道路上面臨“生死劫”。
