(香港–2017 年 5 月 9 日) 連綿不斷的車流于五一小長假期間于廣東省佛山三水區(qū)出現(xiàn)，大家都是前往大灣區(qū)的旅游新熱點–佛山新昌廣場奧特萊斯。 建筑面積約 10 萬平方米的佛山新昌奧特萊斯由新昌集團控股有限公司(股份代號： 00404.HK)傾力打造， 設(shè)有冰雪世界、 奧萊零售、萌寵天地、休閑娛樂等 8 大娛樂消閑購物區(qū)域， 于今年 4 月 28 日開始試營業(yè)后首個周末已吸引超過500,000 人次到訪。
佛山新昌奧特萊斯為游客帶來許多驚喜，其中全國最大的彈床主題樂園特別受小朋友歡迎。 此外，另一個大受歡迎的景點就是保持零下 15° C 極寒狀態(tài)的冰雪主題樂園，即使在炎炎夏日，游客都可以在室內(nèi)暢游冬季樂園。 在奧特萊斯當(dāng)然少不了購物，項目在試營業(yè)期間提供超過 200 個國際及內(nèi)地品牌， 令人目不睱給。
佛山新昌奧特萊斯是新昌集團實現(xiàn)新昌小鎮(zhèn)愿景的第一步， 集團將在佛山三水區(qū)蘆苞鎮(zhèn)發(fā)展一個全新的綜合生活及休閑社區(qū)，包含高品質(zhì)住宅、零售商場、溫泉度假村、養(yǎng)老住宅區(qū)。
新昌集團控股有限公司執(zhí)行董事兼聯(lián)席行政總裁蔡健鴻工程師表示： 「 佛山三水自古以來已是著名的長壽養(yǎng)生之鄉(xiāng)， 我們相信新昌小鎮(zhèn)項目將有助于三水區(qū)成為具吸引力的居住及旅游目的地，促進本地經(jīng)濟發(fā)展，創(chuàng)造就業(yè)機會。 」
項目將于 5 月 29 日正式開幕，屆時將有 400 個國際及內(nèi)地品牌供消費者選擇。 佛山新昌奧特萊斯將為大灣區(qū)的主要目標(biāo)客戶群帶來一站式旅游、度假、休閑、購物、娛樂概念的周末及假日好去處， 成為大灣區(qū)的矚目景點。
佛山新昌奧特萊斯位于大灣區(qū)廣東省佛山三水區(qū)蘆苞鎮(zhèn)， 距離廣州市中心區(qū) 40 公里， 一小時內(nèi)的車程連系珠三角經(jīng)濟圈主要城市–廣州、深圳、珠海、東莞、中山、云浮、肇慶、惠州、清遠、江門，交通便捷， 地理環(huán)境優(yōu)越。
(圖片一 車流)大量游客于五一小長假期間涌至佛山新昌奧特萊斯， 佛山三水區(qū)出現(xiàn)連綿不斷的車流。
(圖片二 游人如鯽)佛山新昌奧特萊斯于今年 4 月 28 日開始試營業(yè)， 首個周末已吸引超過 500,000人次到訪。
(圖片三 休閑娛樂設(shè)施)全國最大的彈床主題樂園是最受游客歡迎的休閑娛樂設(shè)施之一。
有關(guān)新昌集團控股有限公司
新昌集團控股有限公司(「新昌」)(股份代號：00404.HK) 于 1939 年在香港成立，是亞洲歷史最 悠久的建造集團之一，提供全面建造、房地產(chǎn)及相關(guān)服務(wù)，業(yè)務(wù)涵蓋樓宇建造、土木工程、機電 工程、建造管理、鐵路系統(tǒng)及房地產(chǎn)開發(fā)。多年來，新昌致力拓展多元化的建造業(yè)務(wù)，參與興建 香港多條橋梁及鐵路項目、大型住宅、甲級商廈、酒店及休閑項目、現(xiàn)代化醫(yī)院和大學(xué)設(shè)施等。 新昌成功將其專業(yè)優(yōu)勢延伸至澳門、中國內(nèi)地及海外地區(qū)?，F(xiàn)時，新昌正在積極探索國家「一帶 一路」政策帶來的新機遇。展望未來，集團的長遠業(yè)務(wù)將拓展至開發(fā)優(yōu)質(zhì)的綜合生活社區(qū)、養(yǎng)老 服務(wù)及酒店等多元化領(lǐng)域。
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65歲的主席兼董事總經(jīng)理郭炳聯(lián)終于按捺不住，開啟講話模式。他張口便幽默表示：“有些地是中資(企業(yè))沒興趣的，那些地價錢合理得多。”
2月最后一日，香港灣仔新鴻基中心53樓，新鴻基地產(chǎn)發(fā)展有限公司召開2016/17中期業(yè)績會。地點沒變，但輿論對這家老牌港企的關(guān)注方向迅速變遷——
對新鴻基取得光鮮業(yè)績的追逐，已成老生常談：截至2016年底，營業(yè)額按年升32.78%，純利按年升40.3%至206.59億港元。對郭氏家族第三代郭基泓、郭基輝的八卦，已是明日黃花。兩位后輩在臺上靜候至最后，都無人公開提及其私人問題。
業(yè)績會所有焦點，幾乎都集中于一個近期頻繁出現(xiàn)在香港土地市場的群體——內(nèi)地房企。香港地政總署披露的最新數(shù)據(jù)顯示，2016年5月至2017年2月，香港賣地總面積為31.4萬平方米，賣地總價1020.6億港元，內(nèi)資企業(yè)占一半。
內(nèi)地房企從去年下半年起已在香港掀起一波拿地高潮。其中，海航僅在三個月內(nèi)便斥資198億港元競得啟德三幅地皮，龍光聯(lián)合合景泰富以168.55億港元拿下鴨脷洲住宅地皮并刷新地王紀(jì)錄。就在2月28日新鴻基召開業(yè)績會之際，路勁及平安不動產(chǎn)剛剛聯(lián)合投得黃竹坑站第一期物業(yè)發(fā)展項目。
相比之下，作為目前香港規(guī)模前列的房企之一，新鴻基近年鮮有成功拿地。公開資料顯示，新鴻基最近一次在香港拿地是在去年5月5日，以3.5億港元獲得葵涌商貿(mào)地——這恰好是在內(nèi)地房企大舉入港拿地前夕。
在當(dāng)天業(yè)績會約半小時的問答環(huán)節(jié)里，為數(shù)不多的提問機會基本都涉及香港土地市場的情況。據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體不完全統(tǒng)計，至少有8位提問者先后提及“中資投地”“地皮價格”“土地政策”等關(guān)鍵詞。
實際上，內(nèi)房企赴港拿地近年來多有發(fā)生，新鴻基管理層并非第一次被問及。半年前有媒體提及此事，該公司副董事總經(jīng)理黃植榮給出了外交辭令式的回復(fù)：“香港是一個開放的公開市場?！彼煌嵝?，公司財力雄厚，“可以有機會買到很多好的地皮”。
半年后，黃植榮重新面對這種提問時，盡管依然強調(diào)香港市場的自由公開，對于新鴻基自身的表述卻有所不同。
他直言新鴻基嚴(yán)格遵守財政紀(jì)律，要求有合理回報才選擇投標(biāo)土地，暗指目前市場上的“土地價格過貴”這一現(xiàn)象。為保持持續(xù)的銷售貨值，該公司目前除了投地，已開始采取農(nóng)業(yè)地皮更改用途的渠道吸納土儲。
在提問者再度提及地價而黃植榮重申合理回報后，65歲的主席兼董事總經(jīng)理郭炳聯(lián)終于按捺不住，開啟講話模式。他張口便幽默表示：“有些地是中資(企業(yè))沒興趣的，那些地價錢合理得多?！迸_下報以一笑。
就內(nèi)地房企高價投地給新鴻基的影響，郭炳聯(lián)并未回應(yīng)，僅委婉表示公司在香港經(jīng)營三四十年，很多風(fēng)浪都見過。在講話過程中，他多次使用“算得過帳”形容管理層對投地價格的態(tài)度。“公司每次都有投標(biāo)，但會繼續(xù)(堅持)算得過帳才投標(biāo)?！?/p>
某種意義上，這也是目前香港房企主流開發(fā)模式的一個縮影。在過去相當(dāng)長一段時間內(nèi)，港企利用大量銀行資金快速買地、蓋樓、賣房的快周轉(zhuǎn)模式被普遍傳至內(nèi)地，以致于誕生萬科、恒大、碧桂園等近4000億級企業(yè)。但自金融危機以來，受到?jīng)_擊的港企逐漸告別高周轉(zhuǎn)，轉(zhuǎn)而追求穩(wěn)定現(xiàn)金流及高額利潤。
即便如此，如今內(nèi)地房企頻繁赴港拿地，仍給以新鴻基為代表的香港老牌房企帶來一定困擾。郭炳聯(lián)提及，去年香港賣地達上千億港元，公司若想維持市場份額，投入資金約為200億港元，并對此認為壓力不大。不過他坦承，補充土儲在下半年未必有信心，需把時間拉長至一兩年。
轉(zhuǎn)機或許出現(xiàn)在香港政府對推地逐漸趨松的態(tài)度上。觀點地產(chǎn)新媒體了解，2月23日，香港特區(qū)政府發(fā)展局局長公布未來兩年供地計劃，共涉及28幅住宅用地、3幅商業(yè)及1幅酒店用地，同比大幅增加。
對此郭炳聯(lián)亦自嘲稱，政府拿出這么多地賣，新鴻基“勤力一點”，即便五幅投中一幅，無論如何都是有機會的。
而被問及傾向于拍賣還是投標(biāo)時，郭炳聯(lián)不忘辣評一番香港土地市場：“投標(biāo)好一點，讓那些高投標(biāo)的可以"癲價"?！彼ΨQ，“等"癲標(biāo)"中完先”，再決定是否下標(biāo)。
以下為新鴻基地產(chǎn)發(fā)展有限公司2016/17中期業(yè)績會現(xiàn)場問答實錄：
現(xiàn)場提問：新鴻基一直看好香港市場，預(yù)期今年的樓價走向是怎樣的？政府出“辣招”已經(jīng)有幾個月，公司如何評論其成效？另外，中資投地比較踴躍，新鴻基也有投標(biāo)但就是投不到（地），對此有沒有感到心灰意冷？
雷霆(副董事總經(jīng)理)：從統(tǒng)計來看，近期樓價的指數(shù)的確有所上升。但大家知道，受“辣招”影響，其實成交的基數(shù)比較低，所以統(tǒng)計數(shù)據(jù)未必就反映實際的市場情況。上一年年底時出臺了新“辣招”，其實11月、12月的成交略受影響，但到了1月、2月過年，新盤的銷售普遍都挺理想，可以看到市場逐漸適應(yīng)新趨勢。
現(xiàn)在的一手市場是買家主導(dǎo)，以首次置業(yè)和換樓客為主，這類買家不受新的稅制影響，加上一手市場同樣受惠于二手市場業(yè)主普遍較惜售，形成了一手樓完全主導(dǎo)了銷售市場。
同時近期都可以看到，包括新鴻基在內(nèi)的發(fā)展商投地也不容易，地價也繼續(xù)高企。我們都不容易投到地皮，普遍都非常珍惜手上的樓盤，也會繼續(xù)以合理的市價推盤。整體而言，相信今年的樓市都會是健康平穩(wěn)，全年來看，預(yù)計會有一個溫和上升(過程)。
黃植榮(副董事總經(jīng)理)：至于中資的問題，香港是一個很自由開放的市場，多一些行家參與是好事。正如上個星期，特區(qū)政府發(fā)展局局長也宣布了，政府將會多賣一些地，這方面會做得很好。
新鴻基對每一幅地都會積極研究，但公司會進行商榷，嚴(yán)格遵守財政紀(jì)律，投地的時候都是一定有合理回報才會去投。
但是要再重申，集團除了去投地，還有其它的渠道吸納地塊。新鴻基有農(nóng)(業(yè))地，或者其它可以更改用途的土地，其實目前還有幾幅地在和政府洽談。也趁著這個機會提提，公司有一兩幅地接近銷售階段，亦即接近交易完成的階段，會在適當(dāng)?shù)臅r間宣布。
現(xiàn)場提問：管理層提到，接下來在農(nóng)（業(yè)）地方面有更改用途的計劃，是否可以透露是哪些用地接近完成，可以為新鴻基貢獻的土地儲備有多少？另外目前地價越來越高，是否會提前去補地價以維持盈利水平？
雷霆：重申一點，其實新鴻基會嚴(yán)守自身的財政紀(jì)律，追求合理的回報。
至于剛剛提到有幾幅(在洽談)土地，公司一直在和政府談，當(dāng)達到合理的價錢時就會有所進展?，F(xiàn)在可以講的是，已經(jīng)有兩幅地處于接近完成階段，在合適的時間會宣布的。今天就不方便透露。
郭炳聯(lián)(主席兼董事總經(jīng)理)：我想補充一點，也不是每一幅地都是很高價錢的。有些地是中資沒有興趣的，那些地價錢都是合理得多。
現(xiàn)場提問：現(xiàn)在越來越多的發(fā)展商開發(fā)迷你戶型，新鴻基將來住宅產(chǎn)品的部署會是怎么樣的？雖然現(xiàn)在政策上計劃推這么多土地，但公司會不會擔(dān)心土地政策或樓市稅制等方面有變數(shù)？
黃植榮：現(xiàn)在所謂的小戶型，政府是有關(guān)注的。正如我上一次記者招待會提到，香港家庭成員的構(gòu)成，都是一兩口人居多，從市場需求而言，單位面積的需求也變小。公司要以市場為主導(dǎo)，迎合這一社會趨勢。
另外一方面，其實新鴻基也不是只做小戶型，公司什么產(chǎn)品都有做，也會傳承公司的品質(zhì)和質(zhì)量。
雷霆：其實過去幾年，政府推地都是很積極的。近期新盤開售也很頻密，可以看到市民在各區(qū)的物業(yè)方面有更多的選擇，這是好事。
至于一般稅制補貼，視乎買家的身份以及樓盤的性質(zhì)?，F(xiàn)在的一手市場都是買家主導(dǎo)，以首次置業(yè)和換房客為主，這兩批人都不會受新的印花稅影響。比如新鴻基近期開售的樓盤二期，95%以上是買家，基本上補貼稅制的成分很少。包括這個月開售的樓盤，大部分是中小型單位，這類單位受新稅制影響也比較小。
除此以外，現(xiàn)在非香港買家只占非常小的比例。因此整體上說，這一次印花稅對實質(zhì)的樓市買賣影響不大。
現(xiàn)場提問：新鴻基是否覺得現(xiàn)在的香港地皮貴了？這么多內(nèi)地企業(yè)來香港投地，會拉高香港地皮價格。而剛剛管理層都是回答，這方面會通過加快農(nóng)地的轉(zhuǎn)換（彌補）。
黃植榮：其實我可以再重復(fù)這個問題。
香港是一個自由開放的市場，房地產(chǎn)市道有起有落。新鴻基都有堅持自己對市場的判斷和研究，正如剛剛所說，公司很積極、用心研究每一幅地皮，對市場、客人有需求才會去競標(biāo)。
短期而言，他們(中資)有自己的判斷，覺得(地價)這么高都可以做，也有能力做。正如郭先生所說，還有很多未必是他們喜歡，或者未必是他們有的渠道，新鴻基有其它渠道做到。這方面公司有自己的判斷。
郭炳聯(lián)：另外，我也是很歡迎政府繼續(xù)供應(yīng)多一些土地出來賣，因為香港始終需要多些土地供應(yīng)。
現(xiàn)場提問：剛剛談到中資進來（香港）的問題，他們是否讓新鴻基感到緊張？公司是如何應(yīng)對的？
第二，新鴻基在香港發(fā)展中的土地儲備是比較少的，相比之下在內(nèi)地的儲備是（這里）四五倍之多，未來是否會繼續(xù)在內(nèi)地發(fā)展？
郭炳聯(lián)：公司目前的土地儲備已經(jīng)夠四五年(開發(fā))的了。至于國內(nèi)發(fā)展商高價投地，集團在香港經(jīng)營地產(chǎn)這么多年，很多風(fēng)浪都見過。總之公司投地是很積極的，每次都有投標(biāo)，希望在市場好的時期有土地買，也繼續(xù)會在算得過賬才會投標(biāo)。
現(xiàn)場提問：內(nèi)地發(fā)展商搶地很厲害，新鴻基將來會不會提高多點派息，或者在投資出路方面是如何安排的？
郭炳聯(lián)：大家可以看到政府宣布的數(shù)據(jù)，去年賣了上千億的地，新鴻基想維持market shares(市場份額)，其實投200多億已經(jīng)可以達到了。
剛才我也說了，投地方面公司是很勤快的，每一次都會認真去投標(biāo)。補地的話，下半年未必有信心，但從一兩年時間看，應(yīng)該可以補上，維持公司的market shares。
現(xiàn)場提問：如果中資未來幾年都用很高價搶地，新鴻基到底會選擇承受高風(fēng)險拿地維持市場份額，還是用其它業(yè)務(wù)比如收租物業(yè)彌補收入？另外，公司認為政府是否應(yīng)該恢復(fù)公開拍賣土地的形式，會不會比現(xiàn)行的招標(biāo)好？
郭炳聯(lián)：我想新鴻基一定會有market shares，因為公司在香港都有三四十年的經(jīng)驗了。剛剛也提過，公司有1500萬平方呎的樓面面積在內(nèi)地及香港建設(shè)中，還有1600萬平方呎的土儲在發(fā)展中。所以我想，將來兩三年還是很旺的。
至于拍賣還是投標(biāo)，我想投標(biāo)好一點，讓那些高投標(biāo)的可以“癲價”。這無所謂，都是益市民。等那些癲標(biāo)中完先(再決定是否下標(biāo))。
現(xiàn)場提問：公司在內(nèi)地的土地儲備比香港多，是否意味著現(xiàn)在的重點是內(nèi)地市場？
郭基輝(執(zhí)行董事)：公司在內(nèi)地的發(fā)展其實主要是上海徐家匯(002561,股吧)國貿(mào)中心，加上南京(樓盤)IAC有1000多萬呎了。要打造在這兩個城市的故事是需要很多管理投入，所以公司覺得項目不用發(fā)展太多，只要在好的城市做得好就行。
可以說，公司會繼續(xù)重視在內(nèi)地一線，最多在二線城市的發(fā)展。
郭炳聯(lián)：公司繼續(xù)在香港積極投地，也希望將這些(農(nóng)業(yè))用地變成住宅地。另外，政府拿出這么多地賣，公司勤力點，即便五幅投中一幅，無論如何都是有機會的。
現(xiàn)場提問：目前香港供地價格和樓價是不是掛鉤？這是不是必然？
雷霆：從歷史看，并不是必然。相信樓價始終要看市民的收入以及整體經(jīng)濟水平。事實上，現(xiàn)在香港是一個國際城市，近五年經(jīng)濟也非常好，市民收入上升，低利息的環(huán)境持續(xù)已久，導(dǎo)致很多市民都有興趣購買物業(yè)。
加上現(xiàn)在外圍經(jīng)濟波動，很多人都不是很信任一般的財務(wù)工具，所以更多會考慮購樓保值。
現(xiàn)場提問：新鴻基今年的銷售目標(biāo)是多少？買樓的目標(biāo)又是多少？
雷霆：公司上半年一手樓的銷售非常理想，相信全年的銷售目標(biāo)400億是可以達標(biāo)的，其中香港占330億?；旧衔磥硎畟€月，公司有眾多樓盤入市，是可以持續(xù)銷售的。
