多家機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，成交量總體平淡
調(diào)控政策發(fā)力 樓市“金九”秋意濃
業(yè)內(nèi)預(yù)計，房價上漲過快的一二線城市，未來面臨調(diào)控政策加碼
9月初，房地產(chǎn)市場進(jìn)入傳統(tǒng)意義的“金九”銷售旺季。不過由于月初住建部等系列調(diào)控政策的發(fā)布，市場成交反應(yīng)平淡，其中一線城市降溫明顯。12日，多家市場機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)均顯示，今年的金九并未出現(xiàn)往年的火爆開局。
據(jù)偉業(yè)我愛我家集團(tuán)市場研究院統(tǒng)計，上周北京樓市出現(xiàn)環(huán)比雙降：新建商品住宅(不含保障房)共網(wǎng)簽2692套，環(huán)比第36周下降15.6%;二手住宅共網(wǎng)簽6298套，環(huán)比下降4.6%。
偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉告訴《經(jīng)濟(jì)參考報》記者，不考慮公寓類產(chǎn)品、自住型商品房，北京的新房市場實際上一直都在低溫徘徊，普通住宅的交易量更是很少過千。能夠在上周再回千套，說明新房市場還是有一定“金九銀十”效果?！安贿^，由于北京新房市場發(fā)展逐漸飽和、交易占比不斷下降，北京普通住宅未來的沖高機(jī)會并不多，如果公寓類產(chǎn)品、自住房沒有供應(yīng)和成交的增長，新房市場交易持續(xù)低位或仍是常態(tài)”。
另一方面，在市場供給層面，今年的“金九”并未出現(xiàn)大量集中推盤現(xiàn)象。亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅告訴《經(jīng)濟(jì)參考報》記者，近兩年“金九銀十”的旺季光環(huán)已逐漸逝去，更多的開發(fā)商會選擇在年初即開始“趕”全年業(yè)績，今年上半年大量房企已按時甚至超額完成任務(wù)，下半年銷售壓力驟減，而在未來存貨以及新增存貨量明顯不足的情況下，下半年房企更多的是考慮提升利潤率，而不是加快去化速度，因此進(jìn)入9月之后也并未出現(xiàn)供應(yīng)集中爆發(fā)現(xiàn)象。
事實上，樓市“金九”平淡開局不僅僅表現(xiàn)在北京市場。12日，發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，上周受監(jiān)測的25個一、二、三線城市樓市成交量總體平淡，其中一、三線城市代表城市明顯回落，二線城市環(huán)比微升。
數(shù)據(jù)顯示，整體來看，4個一線城市成交量環(huán)比有所下降，僅僅北京成交有所上升;同比也呈現(xiàn)回落趨勢，其中深圳降幅最高。具體來看，上周北京成交面積18.3萬平方米，環(huán)比增長73.3%，同比減少26.1%;廣州成交31.0萬平方米，環(huán)比減少6.1%，同比增加93.3%;深圳成交5.6萬平方米，環(huán)比減少35.2%，同比減少55.8%;上海成交34.7萬平方米，環(huán)比減少55.5%，同比減少30.1%。
二三線城市當(dāng)中，七成城市成交量回落。具體來看，16個二線城市成交面積環(huán)比上升22%， 5個三線代表城市成交總量環(huán)比出現(xiàn)回落，降幅為8.2%。數(shù)據(jù)顯示，上周二線城市當(dāng)中環(huán)比降幅最為明顯的是廈門和三亞。其中，廈門上周成交面積僅為2.47萬平方米，環(huán)比減少65.4%，同比減少52.8%。
值得一提的是，9月5日廈門市宣布重啟限購。業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，受本次限購新政沖擊較大的為剛需市場。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，“廈門作為首個二線城市出臺限購的城市，房價在7月份環(huán)比上漲4.6%，同比上漲了39.6%，均處于前列。所以調(diào)控的必要性非常強(qiáng)”。
張大偉告訴記者，另外同類型房價漲幅較快的還有：南京、合肥、杭州、天津、福州、惠州等城市。在他看來，“未來只要是這些房價上漲速度較快的城市，都有可能會出臺升級加碼的調(diào)控政策”。具體而言，他認(rèn)為房價上漲較快的一二線城市，包括部分一二線及周邊輻射區(qū)域，都可能陸續(xù)出臺約束性政策，這些政策包括信貸收緊、限購政策等等。
9月6日，住建部表示將完善房地產(chǎn)宏觀調(diào)控。當(dāng)日發(fā)布的政策內(nèi)容強(qiáng)調(diào)，根據(jù)房地產(chǎn)市場分化的實際，堅持分類調(diào)控，因城施策。堅持加強(qiáng)政府調(diào)控和發(fā)揮市場作用相促進(jìn)，使房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展和群眾居住需求相適應(yīng)。同時，建立全國房地產(chǎn)庫存和交易監(jiān)測平臺，形成常態(tài)化房地產(chǎn)市場監(jiān)測機(jī)制。
針對房地產(chǎn)市場的政策趨勢， 國金證券 分析師胡華如分析指出，庫存分化決定量價分化、政策分化，后續(xù)不排除個別熱點城市房地產(chǎn)政策進(jìn)一步收緊，但考慮大多數(shù)城市去庫存壓力依舊較大，分類調(diào)控、因城施策仍將是主基調(diào)。
胡華如表示，住建部強(qiáng)調(diào)政府調(diào)控和市場機(jī)制相互促進(jìn)，這意味著政策和市場的關(guān)系是彼此協(xié)調(diào)、互相適應(yīng)，不宜用對立的思維思考地產(chǎn)調(diào)控政策。在此基礎(chǔ)上，他認(rèn)為隨著市場分化現(xiàn)象延續(xù)，房地產(chǎn)行業(yè)集中度將進(jìn)一步提高。此外，他還進(jìn)一步指出，由于當(dāng)前土地價格上升已成為威脅房企盈利能力的核心因素?！巴恋貎r格過快上漲給土地的變現(xiàn)帶來很大的不確定性，土地增值稅等方面的改革突破可能是化解之道”。
