6月份的國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)，與前幾個(gè)月過分喧鬧不同，又開始寂靜了下來。盡管偶爾有媒體還在有地王的聲音，但這種聲音也只是零星半點(diǎn)，并開始在逐漸地退出市場(chǎng)。反之，當(dāng)前中國的房地產(chǎn)有點(diǎn)如2013年初的情況。從4月份開始，全國的住房銷售面積與銷售金額增長(zhǎng)的環(huán)比都在下降，而且銷售金額增長(zhǎng)的環(huán)比下降速度更快。
6月份，30個(gè)大中城市商品房成交面積繼續(xù)回落，比5月繼續(xù)下降8個(gè)百分點(diǎn)。即連續(xù)三個(gè)月出現(xiàn)回落了。目前一二三線城市房?jī)r(jià)環(huán)比增速均已經(jīng)拐頭向下。盡管房?jī)r(jià)上漲的城市還是不少，但是總數(shù)減少。
7月6日，中國社科院發(fā)布的《中國住房2016中期報(bào)告》預(yù)測(cè)，2016年下半年到2017年上半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)可能會(huì)進(jìn)入一個(gè)短期調(diào)整期。市場(chǎng)分化將從“少數(shù)城市熱、多數(shù)城市冷”轉(zhuǎn)向兩極分化進(jìn)一步加劇。也就是說，目前極端過度寬松的信貸政策也不能讓當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場(chǎng)走出困境。這不僅在于熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)過高，高得讓一般民眾難以置信，除了瘋狂的投機(jī)炒作者外，一般的民眾根本就無能力進(jìn)入這種高房?jī)r(jià)的市場(chǎng)；而且房?jī)r(jià)推高，要所謂房地產(chǎn)去庫存完全是一種笑話，房地產(chǎn)開發(fā)商面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)暴利，他們不僅不會(huì)離開市場(chǎng)，反之還會(huì)瘋狂進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，希望獲得更多的暴利。最近不少城市的土地市場(chǎng)火熱都是與此有關(guān)。
所以，我一再強(qiáng)調(diào)，“房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫存”完全是一個(gè)偽命題。這些年來，政府的一些職能部門除了制造一些似是而非的概念及政策外，幾乎很難對(duì)市場(chǎng)有好的判斷，并制定好的政策讓中國房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展。反之，他們制定的相關(guān)政策使得國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)更是復(fù)雜與混亂。比如，所制定的購買限購政策就是如此。這些房地產(chǎn)政策使得中國房地產(chǎn)市場(chǎng)走上了難以走出困境之路。今年中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況也是如此。
更為重要的是，從最近國內(nèi)就業(yè)形勢(shì)來看，更是意味著房?jī)r(jià)未來將會(huì)下跌。國際咨詢公司凱博咨詢（Guidepoint）日前通過大數(shù)據(jù)分析各個(gè)行業(yè)就業(yè)情況后，發(fā)布了一份有關(guān)中國就業(yè)市場(chǎng)的報(bào)告。凱博咨詢發(fā)現(xiàn)，自2013年初，房地產(chǎn)行業(yè)就業(yè)機(jī)會(huì)的走勢(shì)與房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)在6個(gè)月中是相似的，而就業(yè)機(jī)會(huì)具有前瞻性，先于房?jī)r(jià)六個(gè)月左右達(dá)到峰值或觸底。根據(jù)研究，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)中介新增工作機(jī)會(huì)的峰值已經(jīng)過去，這意味著房?jī)r(jià)未來將會(huì)下跌。凱博咨詢數(shù)據(jù)與分析團(tuán)隊(duì)主管Erik Haines表示：“如果這一趨勢(shì)持續(xù)，近期新增就業(yè)機(jī)會(huì)的減少可能暗示中國的房?jī)r(jià)將會(huì)開始下跌。”這一時(shí)刻很可能已經(jīng)到來。
事實(shí)上，從7月1日五公布的上個(gè)月國內(nèi)采購經(jīng)濟(jì)指數(shù)（PMI）看，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)面臨的困難與不確定性正在增加，就業(yè)壓力也在上升。制造業(yè)PMI的從業(yè)人員指數(shù)跌至47.9%。這個(gè)數(shù)據(jù)表明了中國制造業(yè)招聘正在持續(xù)收縮。政府希望服務(wù)業(yè)向好來增長(zhǎng)國內(nèi)就業(yè)市場(chǎng)的平穩(wěn)，但是實(shí)際上同期的非制造業(yè)PMI的從業(yè)人員指數(shù)收縮得更嚴(yán)重。而這種情況不僅意味著中國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整及淘汰落后產(chǎn)能正在嚴(yán)重影響居民就業(yè)，從而使得政府一向不擔(dān)心的就業(yè)成了問題，而且更重要的是失業(yè)加劇會(huì)影響國內(nèi)居民的收入，影響國內(nèi)居民的消費(fèi)，影響居民對(duì)未來收入預(yù)期，從而全面影響居民能否進(jìn)入市場(chǎng)購買住房。所以，當(dāng)前就業(yè)形勢(shì)變化，已經(jīng)向房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)出一個(gè)重要的信號(hào)，國內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)又將調(diào)整，房?jī)r(jià)也可能再次下跌。
其實(shí)，當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的問題還是在于市場(chǎng)庫存太多，在于中國人口增長(zhǎng)已經(jīng)開始下降，少子化的時(shí)代已經(jīng)到來。清華大學(xué)社會(huì)學(xué)教授孫立平曾引用數(shù)據(jù)表示，如果只計(jì)算進(jìn)入銷售環(huán)節(jié)卻沒有賣出去的庫存，大概有6億到7億平方米；如果加上已建成但未進(jìn)入銷售環(huán)節(jié)的，大約50億平方米；如果再加上土地已經(jīng)出讓，但未開建的庫存，估計(jì)大約為132億平方米。如果再加上不少住房是銷售出去了，但這些購買住房者的房子，既賣不出去，也租不出去，完全套在自己手的。中國的房地產(chǎn)庫存更是一個(gè)無限大的量。
還有，社科院人口學(xué)者鄭真真在今年夏季達(dá)沃斯論壇上表示，到本世紀(jì)末，中國人口可能只剩10億人。甚至還有人說8億、6億。有專家預(yù)測(cè)，2029年后大陸人口將開始步入衰退期。試想，如果中國人口全面下降，中國建造如此多的住房，住房需求從何而來？到時(shí)候，房地產(chǎn)開發(fā)商所編造出來的住房“剛性需求”也消失了，住房的價(jià)格最低也無人來接盤！
總之，就業(yè)市場(chǎng)的信息已經(jīng)向中國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)出了一個(gè)重要的信號(hào)，房?jī)r(jià)的調(diào)整短期又會(huì)開始。因?yàn)?，?dāng)居民就業(yè)機(jī)會(huì)減少，收入下降，越來越無能力進(jìn)入住房市場(chǎng)。而房地產(chǎn)市場(chǎng)建造住房太多，人口增長(zhǎng)下降，房地產(chǎn)企業(yè)倒閉潮即將出現(xiàn)等。這些更是會(huì)強(qiáng)化中國房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整的到來。
