房子已經(jīng)成為每個家庭最大的資產(chǎn)，每個人都希望自己家的房子升值，每個開發(fā)商也希望自家項目成為二手市場的王者。
但現(xiàn)實是殘酷的：
同一城市不同區(qū)域差距很大。比如天津，有的區(qū)房價一年漲幅很大，有的區(qū)根本就不動；
相鄰的2個小區(qū)差距也很大。深圳一條小路兩邊，這邊10萬一平，對面5萬一平是常有的事情。
不同城市差距更大。兩個同一年畢業(yè)的大學(xué)同學(xué)，分別在上海和三線城市工作買房，上海漲了10倍，三線只漲一倍，同樣能力的兩人財富差距達到1500萬；
有人把這種差距歸結(jié)于命運。明源君要說，這與命運無關(guān)，這是一個財富分配的過程，有人分到了錢，有人沒有分到錢。
如果房價不再普漲，有的房子可能會貶值，也就是說錢被分走。
這個“分錢”的過程是如何完成的？怎樣才能讓房子分到盡可能多的錢？這是每個業(yè)主和地產(chǎn)人都會關(guān)心的事情，請聽明源君慢慢道來。
房子的價值來自哪里？
要討論房子的增值和貶值，當然要先搞清楚房子的價值來自哪里。
房子的價值絕不是來自于房子本身。即使用最好的材料，修一個普通住宅，每平方造價也不過3000左右。
關(guān)好門窗，不往窗外看，一線的房子不會比三線更好。北京一些賣幾萬十萬一平的老房子，還不如三線的一些老筒子樓。
明源君認為，房子的價值在于：住在該房子里方便去哪里，可以有怎樣的生活方式。
具體來說：
1、孩子可以去什么樣的幼兒園和學(xué)校；
2、成人可以去什么樣的工作單位，路程有多遠；
3、老人去好的醫(yī)院是否方便？
4、女性去好的商場、菜市場有多遠，商場里的衣服檔次如何，是否新潮，菜市場是否整潔菜品豐富？
5、社區(qū)里都住些什么樣的人，能否交到朋友？
6、打開窗子看到什么景色，有沒有風(fēng)吹進來？
…………
房子，把你和與你生活有關(guān)的一切聯(lián)系了起來。你是各種社會關(guān)系的集合，房子則是一家人每天生活軌跡的集合。
房子的價值，就來自于生活軌跡上的各種建筑、各種服務(wù)、各種機會。
圍繞著這些資源，不同的房子在進行一次分配，這種分配其實就是錢的分配，關(guān)鍵是，怎么分，如何分？
房子是怎么分到錢的？
房子可以從三個層面分到錢。
第一個層面
社區(qū)層面的財富分配，主要通過對前期占有的資源的壟斷來實現(xiàn)
舉例來說：
比如，之前社區(qū)里有5棟8層的舊樓可以看到海。這個時候，修了兩棟15層的新樓，而且就修在海邊視線最好的凸出位置，于是5棟舊樓就不能看到海了。
緊接著，社區(qū)又通過了環(huán)保公約，規(guī)定不能在海邊修房子，于是這兩棟新樓就壟斷了大海的景觀資源，每套房子都升值了，分到了很多錢。
再比如，社區(qū)里有一個名校，甲項目通過和校方達成協(xié)議，規(guī)定所有小區(qū)業(yè)主的孩子都可以無條件入讀，而別的孩子需要通過篩選考試。這樣，甲項目就通過教育資源的壟斷，讓每套房子都升值了，分到了很多錢。
社區(qū)層面的壟斷，有時候可以通過開發(fā)商自己的投資來實現(xiàn)。
比如，碧桂園在三線城市的一個項目里修建的公園成為當?shù)匚ㄒ坏纳鐓^(qū)公園，那也就壟斷了這個資源；以教育見長的某集團在社區(qū)里修一個學(xué)校，只招收業(yè)主子女，也就壟斷了教育資源。
第二個層面
區(qū)域?qū)用娴呢敻环峙?，核心在于是否有引進好項目拒絕差項目的權(quán)力
很多國家都會有富裕區(qū)域和平民區(qū)域。比如美國，平民區(qū)域的房子越來越便宜，富裕區(qū)域的房子越來越貴。
這是為什么呢？表面上看來，富裕區(qū)域地鐵、公園、高檔商場、名校越來越多，而平民區(qū)域垃圾場、化工廠越來越多，噪音問題越來越嚴重。
地鐵是全體納稅人的錢修的，但地鐵開通那一天，是沿途小區(qū)業(yè)主每家分得幾十萬。垃圾處理廠是全市用的，但建成那天，旁邊小區(qū)的房子貶值了。
這些變化背后有市場原因，比如富裕人群消費能力更強，可以吸引更多高檔項目。但這不是全部，上面的表象背后，更多的是下面的深層次原因：
1、富裕的社區(qū)能主動引起自己喜歡的增值項目，比如地鐵，比如高檔商場。而平民區(qū)沒有辦法。
2、富裕的社區(qū)能拒絕對自己有傷害的貶值項目，比如拒絕在自己的社區(qū)內(nèi)修建高速公路、垃圾場、化工廠，等等。
3、以上兩個原因持續(xù)累加，最后形成不可逆轉(zhuǎn)的優(yōu)勢。最終，不用外界施壓，優(yōu)秀的項目都會選擇富人區(qū)，而拒絕貧民區(qū)。
你會想問，上述原因是怎么形成的？當然是通過一個個人。
第一種人是有權(quán)力的人，如果城市規(guī)劃的官員住在富裕社區(qū)，他當然會偏向自己的社區(qū)；比較大的官員居住在富裕社區(qū)，警察重視，治安當然會變好。
第二種人是有影響的人，比如名藝人、名記者、名律師，他們在自己的社區(qū)有不好的項目的時候會出來發(fā)聲、影響規(guī)劃，而平民區(qū)的人沒有這個意識和能量。也就是說，富裕社區(qū)有能力保護自己，平民社區(qū)則容易受到傷害。
而項目的開發(fā)商，也分為三種：
第一種是僥幸的開發(fā)商：他們不過是運氣好，偶爾撞上了好的地塊，在好的規(guī)劃實現(xiàn)、土地增值之后享受了紅利。
第二種是積極的開發(fā)商：他們四處打探消息，得知前期規(guī)劃后去拿地，獲取紅利。
第三種是主動的開發(fā)商：他們會努力對政府行為進行干涉，說服政府改變高速公路選址、改變垃圾處理廠選址等等。
第三個層面
城市層面的分配，前期靠政策，現(xiàn)在靠生態(tài)
一二線城市有最好的大學(xué)、中學(xué)、小學(xué)，有最好的醫(yī)院，有最好的工作機會，有最新潮的綜合體，房子不貴才怪呢。問題是，他們是如何擁有這一切的？
明源君認為中國的一、二、三線城市的形成，有其歷史原因，但總的來說，政策層面的原因更大。
之前私企都很弱的時候，經(jīng)濟發(fā)展主要靠國家項目，什么級別的城市可以有什么樣的項目，什么級別城市的銀行可以放多少貸款，都是有規(guī)定的。
在城市的競爭中，交通很重要，是否有深水良港，是否有鐵路線，都決定一個城市的興亡。早年幾個城市爭高鐵站，就是在爭城市這個層面的財富分配。
中國早年的交通系統(tǒng)很大程度上是也是根據(jù)行政級別來設(shè)置的。
所以，今天我們看一線城市，北京、上海自不用說，深圳是改革開放陣地。而強二線城市，也幾乎全是經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)的省會城市。
發(fā)展到今天，全國都很開放，政策因素固然還很重要，城市內(nèi)部的生態(tài)也很重要，這是各個城市官員互相競爭的機會。
中國的城市需要依靠自己來尋找資源進行發(fā)展彼此競爭，上級也用經(jīng)濟發(fā)展考核官員。
深圳因為年輕，擁有了騰迅、華為、大疆、華大等一系列明星企業(yè)，形象就改變了；杭州有了一個阿里巴巴，也就不僅僅是個旅游城市了。
人們素質(zhì)提高之后，下一步可能會看城市里圖書館、音樂廳、大劇院的多少?，F(xiàn)在，每個城市都實力雄厚，擁有了改變城市生態(tài)的能力，甚至不需要國家資金支持，比如深圳準備新引進20所大學(xué)，就屬于改變生態(tài)的大手筆。
有人會問先有政策還是先有生態(tài)的問題，這是一個先有雞還是先有蛋的問題。
深圳早年全是一片水田，兩個市領(lǐng)導(dǎo)爭論應(yīng)該在哪里修路，一個說“這里什么項目都沒有，修路干什么”，另一個說“你修了路，路邊就有項目了”。
明源君認為，目前城市競爭已經(jīng)接近尾聲。代表性的例子，一個前期積累不足的城市，在高鐵修通之后，人口反而被抽走了，經(jīng)濟并沒有受益。
所以，目前資源集中的城市能做的是為企業(yè)提供補貼、為人才提供補貼，讓他們繼續(xù)留在自己的城市。
而沒什么資源的城市，必須有準確的定位，依靠對中心城市的積極貢獻而獲得發(fā)展。如果自己不是中心而妄圖成為中心，只能是定位錯誤而被淘汰。
在城市分配的層面，開發(fā)商和業(yè)主們大多只能做選擇。而在社區(qū)分配和區(qū)域分配的層面，積極的開發(fā)商，能夠為自己和業(yè)主創(chuàng)造出價值，讓每套房子都分到錢；有能量的業(yè)主，也能夠通過活動，避免自己小區(qū)受損貶值，甚至可以進一步，讓自己的房子增值獲利。
