旭輝領(lǐng)寓在產(chǎn)品研發(fā)、升級迭代上投入了不小的成本,真正能夠讓年輕人在其承租范圍內(nèi)找到最合適的品質(zhì)租賃產(chǎn)品。但張愛華覺得,這種投入已經(jīng)體現(xiàn)出了它的價值。不僅僅讓長租公寓從投拓、改造上市銷售的時間大大縮短,也讓銷售的速度,也會比周邊的類似長租公寓項目更快一些。
和房地產(chǎn)開發(fā)一樣,領(lǐng)寓對項目投拓的質(zhì)量有著極高的要求。張愛華說,80%以上投拓項目達到預期的投資回報要求,才算是合格的。而另外還要有10%的投拓項目,要求是超過回報預期,達到優(yōu)秀的等級。
旭輝本身的高信用評級,也幫助領(lǐng)寓在投資成本上,擁有比同行的優(yōu)勢。張愛華說,和那些需要用信托、資管計劃融資的同行相比,領(lǐng)寓可以用資金成本低得多的低息銀行貸款來解決業(yè)務規(guī)模進一步拓展的需要。
眼下旭輝領(lǐng)寓主要以包租的方式,迅速占領(lǐng)市場。
但在張愛華看來,這種方式應該僅僅只是權(quán)益之計。她考察過日本、美國等發(fā)達國家的成熟市場,發(fā)現(xiàn)那些國家更流行的是物業(yè)托管或者資產(chǎn)管理的運營方式。
有些是基金從開發(fā)商手上買下物業(yè),然后再委托原開發(fā)商代為管理;有些則是把資金所持有的物業(yè),委托給長租公寓運營商來運營。
而從盈利的情況看,后兩種模式,才能讓長租公寓行業(yè)徹底擺脫盈利的負擔,能夠更容易實現(xiàn)盈利。
但眼下來看,長租公寓仍然需要通過包租方式來拓展規(guī)模。因為,只有這樣才能幫助公司建立并推廣品牌。
張愛華相信,成長為行業(yè)一流品牌的長租公寓企業(yè),更有機會成為這個行業(yè)的翹楚。等品牌的占有率達到一定規(guī)模后,這些企業(yè)就可以僅僅依靠品牌,就獲得大量物業(yè)托管或者資產(chǎn)管理項目。
而旭輝領(lǐng)寓在完成IPO前,包租的比例應該會降低至少50%以內(nèi)。旗下的長租公寓,更多是托管或者資產(chǎn)管理類型。而這些公寓項目將為旭輝領(lǐng)寓產(chǎn)生可觀的盈利,讓其更加順利地進入資本市場。
