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2016年上半年，是2010年不斷推出限購以來，中國房地產(chǎn)政策環(huán)境“最寬松”的時(shí)期。從中央到地方，一系列重磅樓市刺激政策輪番出臺，全國范圍內(nèi)“去庫存”成為當(dāng)務(wù)之急。樓市刺激政策主要涉及信貸、稅收、購房補(bǔ)貼等各類實(shí)質(zhì)性環(huán)節(jié)，甚至購房契稅也史無前例地作出調(diào)整、放松，強(qiáng)勁地支撐了市場的全面復(fù)蘇。
樓市進(jìn)入下半年，決策層的思路開始出現(xiàn)新的變化。
去庫存：從加快到有序引導(dǎo)
7月26日，中共中央政治局會議召開，會議對于政策的定調(diào)仍然是“積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策”，明確了落實(shí)“去產(chǎn)能、去庫存、去杠桿、降成本、補(bǔ)短板”五大重點(diǎn)任務(wù)，并首次提及“抑制資產(chǎn)泡沫”。
多位房地產(chǎn)業(yè)人士認(rèn)為，作為一個(gè)半年的總結(jié)會議，此次會議其實(shí)代表了宏觀政策的方向，對于下半年房地產(chǎn)有很大意義。
“當(dāng)下的一、二線城市地王頻出，房價(jià)飆升，基本就可以定義為資產(chǎn)泡沫。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對筆者表示。
對于“五大重點(diǎn)任務(wù)”中的“去庫存”，中共中央政治局會議上的描述為：“去庫存和補(bǔ)短板的指向要同有序引導(dǎo)城鎮(zhèn)化進(jìn)程和農(nóng)民工市民化有機(jī)結(jié)合起來?！倍?016年經(jīng)濟(jì)工作會議上，對去庫存的表述是：“通過加快農(nóng)民工市民化，擴(kuò)大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場?！?/p>
在張大偉看來，對“去庫存”的用詞從“加快”到“有序引導(dǎo)”，其中的變化值得推敲。
“過去全面寬松的趨勢已經(jīng)出現(xiàn)了變化，在市場分化的基礎(chǔ)上，調(diào)控政策也開始了明顯的分化。在未來的‘去庫存’上，房地產(chǎn)調(diào)控政策將不僅是分城施策，更多的會升級到一城一策、一城多策?！睆埓髠フf。
在同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉看來，中央層面已經(jīng)開始注意到城市之間樓市分化越來越明顯，尤其是對房價(jià)上漲過快與“地王”頻現(xiàn)的城市來說，進(jìn)入下半年之后，其樓市走勢將受到各方面的不確定性因素影響。
張宏偉向筆者透露，下半年國家會嚴(yán)控“地王”，雖然政策沒有出，但是會提前預(yù)警。據(jù)他介紹，國土資源部等多部委已經(jīng)向熱點(diǎn)城市部署研究防止“地王”頻現(xiàn)、防范地價(jià)異常的應(yīng)對措施。
在信貸政策方面，張宏偉認(rèn)為，“收信貸”降杠桿為下半年熱點(diǎn)城市樓市降溫，通過提高二套房首付比例“降杠桿”成為未來核心二、三線城市樓市政策的重要特征。
房價(jià)：下半年漲幅可能走弱
那么，隨著政策層面的變動，下半年的樓市會如何走？
在易居房地產(chǎn)研究院總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來，從2016年的房價(jià)走勢來看，今年下半年房價(jià)將會繼續(xù)上漲，但漲幅會弱于今年上半年。“換而言之，房價(jià)沒有下跌的趨勢，總體會繼續(xù)上漲，只不過后續(xù)若信貸政策收緊，市場交易會下跌，這個(gè)時(shí)候，房價(jià)漲幅會比較小。”嚴(yán)躍進(jìn)說，對于部分房價(jià)漲幅小的三、四線城市，購房節(jié)奏加快或放緩本身問題不大，而省會城市房價(jià)上漲的速度會加快，這是需要警惕和注意的。
中國社科院最新發(fā)布的《中國住房2016中期報(bào)告》預(yù)測，2016年下半年到2017年上半年，房地產(chǎn)市場可能會迎來一個(gè)短期調(diào)整期。持續(xù)的政策刺激與制度變革的力度，決定調(diào)整幅度和時(shí)間提前或者延后，調(diào)整可能遲到，但不會缺席。
中國社科院認(rèn)為，未來市場分化將從“少數(shù)城市熱、多數(shù)城市冷”轉(zhuǎn)向兩極分化進(jìn)一步加劇。東部城市，一、二線城市，經(jīng)濟(jì)、交通、環(huán)境好的大都市周邊城市及三線中心城市將升溫，其他三、四線及以下城市將持續(xù)較冷。
樓市：調(diào)整期或遲到，但不會缺席
從以往出現(xiàn)過熱階段的樓市表現(xiàn)來看，每當(dāng)市場過熱的時(shí)候，全國性的調(diào)控政策勢必會出臺，為樓市降溫。但如今，樓市調(diào)控政策基調(diào)轉(zhuǎn)為“分城施策”，也就意味著，哪個(gè)城市當(dāng)前出現(xiàn)過熱的狀況，哪個(gè)城市或?qū)⒚媾R調(diào)控的風(fēng)險(xiǎn)。所以，對于一、二線熱點(diǎn)城市來說，隨著相關(guān)政策的出臺，樓市會進(jìn)入調(diào)整期，甚至個(gè)別房價(jià)上漲過快的城市會出現(xiàn)下跌。
張宏偉分析，政策面收緊加之現(xiàn)在市場的價(jià)格和成交量有所透支，市場應(yīng)該會在下半年到明年進(jìn)入調(diào)整期，“但進(jìn)入調(diào)整期的時(shí)間點(diǎn)可能會因一些其它市場因素的影響而有所推遲”。
