自2015年12月中央經(jīng)濟工作會議以來，以習(xí)近平同志為總書記的黨中央高瞻遠矚，統(tǒng)攬全局，針對當(dāng)前經(jīng)濟新常態(tài)提出供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的新戰(zhàn)略，并從我國經(jīng)濟發(fā)展的階段性特征出發(fā)，形成了三去一降一補 這一具有重大指導(dǎo)性、前瞻性、針對性的經(jīng)濟工作部署。針對上半年經(jīng)濟運行情況,習(xí)近平總書記再次提出供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，并對改革提出新要求。目前，隨著五大任務(wù)的持續(xù)推進，改革成效已經(jīng)開始顯現(xiàn)，我們必須把握好經(jīng)濟發(fā)展新常態(tài)這個大邏輯，堅定不移推進供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，化壓力為動力，推動我國經(jīng)濟發(fā)展長期向好。
國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2015年年末，商品房待售面積為71835萬平方米，2016年2月商品房待售面積增加至73931萬平方米，達到歷史最高點。而后連續(xù)四個月庫存降低，累計去化庫存總數(shù)達到2515萬平方米。在財稅、金融等政策刺激下，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速在連續(xù)23個月下滑后，今年1月份開始有所回升。
上半年在樓市去庫存壓力不減的背景下，地王的身影有增無減。第三方機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2016年上半年，全國主要城市出讓單宗土地金額超過10億的地塊合計219宗，其中溢價率超過100%的地塊達到了109宗，溢價率超過50%的地塊更是多達167宗。
自2015年12月中央經(jīng)濟工作會議將房地產(chǎn)去庫存納入今年工作重點,至今半年有余，樓市去庫存交出中考 答卷。梳理各地經(jīng)驗表明,只有積極適應(yīng)經(jīng)濟發(fā)展新常態(tài)，堅定不移地推進供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，著力改善產(chǎn)品端供給，才能真正確保樓市去庫存，防止房地產(chǎn)泡沫的滋長。
城市分化嚴(yán)重 因城施策避免一刀切
今年上半年出現(xiàn)了合肥、南京等熱點城市庫存不足300萬平方米，消化周期已小于3個月，而沈陽、大連、煙臺等城市庫存有所回落，但總量依然處于高位。供應(yīng)結(jié)構(gòu)與需求不匹配成為造成庫存大量積壓的主要原因，特別是商業(yè)用房等非住宅類產(chǎn)品庫存呈現(xiàn)數(shù)量大，消化慢的特征。
根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的5月份全國70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示，合肥市新建商品住宅價格指數(shù)領(lǐng)漲全國，5月份合肥市環(huán)比上漲5.1%，僅次于廈門環(huán)比漲幅，同比則上漲了23.3%。而在4月份，合肥市新建商品住宅價格環(huán)比上漲了5.8%，漲幅全國第一。根據(jù)樂居研究院5月份監(jiān)測數(shù)據(jù)計算，合肥住宅庫存消化周期僅剩2個月。
與省會形成鮮明對比，在6月份安徽省政府辦公廳印發(fā)的《關(guān)于去庫存促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展的實施意見》中，將全省目標(biāo)明確為用3年左右時間，去化商品房庫存2500萬平方米。
對此，中國房地產(chǎn)協(xié)會副秘書長胡安東表示，房地產(chǎn)在快速發(fā)展的同時，長期積累的問題和矛盾在日益顯現(xiàn)，城市分化嚴(yán)重成首要突出問題。
胡安東認(rèn)為，庫存問題不能一概而論，除了部分二線城市和三四線城市庫存量過大，變成了城市負(fù)資產(chǎn) 外，一些一線城市寫字樓、商業(yè)地產(chǎn)、城市綜合體庫存也尤為嚴(yán)重。在政策供給上，應(yīng)該分類分區(qū)域施策，避免一刀切。
一方面，對所在城市未來人口和住宅需求進行科學(xué)測算，按照待建、在建、已建待售分類，摸清各業(yè)態(tài)庫存的成因和底數(shù)。二從供給側(cè)營造有利于企業(yè)的發(fā)展環(huán)境。三是加快三四線城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，促進產(chǎn)業(yè)發(fā)展和配套服務(wù)，結(jié)合大城市人口疏解計劃，在產(chǎn)業(yè)搬遷過程中實現(xiàn)人口的遷移居住，逐步盤活庫存。四是根據(jù)目前保障性住房閑置的情況，部分二線城市和絕大部分三四線城市不再建，加大保障性住房的貨幣化安置力度，將城中村、城郊村納入棚戶區(qū)改造范圍。
今年上半年，山西、內(nèi)蒙古、廣西、海南、福建、安徽等16省出臺不同力度去庫存配套政策，33個市一級政府也出臺地方去庫存政策。
改善產(chǎn)品端供給 積極推進住宅產(chǎn)業(yè)化及綠色科技建筑
今年上半年，一些城市房地產(chǎn)市場供應(yīng)過剩表現(xiàn)出新特征，產(chǎn)品、設(shè)計、質(zhì)量、配套不足導(dǎo)致無效供應(yīng)增加，成為延長去庫存進度、制約房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的主要矛盾。
在庫存去化率水平較高的杭州，某別墅項目2013年開盤，2015年全年銷售量為零，庫存占項目總量的50%，開發(fā)企業(yè)負(fù)債7.6億元，無奈將項目轉(zhuǎn)手。記者了解發(fā)現(xiàn)，原項目設(shè)計規(guī)劃為500平方米左右的大面積、毛坯房別墅，因總價高，后期裝修成本高等原因，不受市場認(rèn)可。新接手開發(fā)商將項目改為100平方米以內(nèi)的精裝修別墅，并在周邊增加了餐飲購物、休閑娛樂、文化體育、健康醫(yī)療和交通等配套服務(wù)，使得該項目快速從滯銷產(chǎn)品變?yōu)闀充N產(chǎn)品。
對此，胡安東認(rèn)為，產(chǎn)品設(shè)計升級也是房地產(chǎn)行業(yè)與新經(jīng)濟、新技術(shù)高度快速融合的最有效途徑。
在產(chǎn)品設(shè)計上，要將建筑設(shè)計與城市設(shè)計融合，兼顧室內(nèi)裝修設(shè)計。要適應(yīng)家庭和社區(qū)結(jié)構(gòu)的變化，以人為本，創(chuàng)造高品質(zhì)的居住空間，拓展高質(zhì)量的服務(wù)空間，推動住宅向更高層次發(fā)展;要在住宅生產(chǎn)中，體現(xiàn)科技、自然、生態(tài)、人文的含量，提升住宅產(chǎn)品的價值;要有效利用新技術(shù)促進住宅的升級換代，大力發(fā)展綠色建筑、產(chǎn)業(yè)化建筑，依托互聯(lián)網(wǎng)和智能技術(shù)整合產(chǎn)業(yè)鏈，促進房地產(chǎn)與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)不斷融合，建立智能舒適、健康愉悅的居住環(huán)境。
在城市規(guī)劃與配套上，首先要合理布局，按加密路網(wǎng)、劃小住區(qū)、開放公區(qū)、組團封閉 的原則，讓小區(qū)居民享受敞開式的居住文明，方便群眾生活。其次要落實配套，商業(yè)、公共服務(wù)配套設(shè)施要與小區(qū)同步規(guī)劃、同步建設(shè)、同步使用。
此外，商品房交付仍以毛坯房為主，大量的建筑垃圾和住宅生產(chǎn)使用過程中的高碳排放，對生態(tài)環(huán)境產(chǎn)生了不良影響，能源浪費嚴(yán)重也是目前我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展體現(xiàn)的問題。
胡安東表示，十三五 是科技創(chuàng)新在房地產(chǎn)行業(yè)突破的關(guān)鍵期，要推進住宅產(chǎn)業(yè)化和新型建造，為老百姓建造長壽命、好性能、綠色低碳的百年住宅。要發(fā)展支撐體和填充體分離的SI住宅體系，利用集成化技術(shù)擴大全裝修住宅供應(yīng)比例。
實際上，早在1999年我國就已經(jīng)出臺住宅產(chǎn)業(yè)化綱領(lǐng)性文件，但由于技術(shù)短板、成本過高等原因一直推進緩慢。
隨著土地成本、勞動力成本不斷上升及新技術(shù)的快速出現(xiàn)，參與住宅產(chǎn)業(yè)化的市場主體更多，住宅產(chǎn)業(yè)化進入快速發(fā)展期，長尾效應(yīng)也將顯現(xiàn)， 京投發(fā)展總裁高一軒對住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展表現(xiàn)出信心。
新市民市場潛力大，解決配套才能進得來、留得住
河北省保定市順平縣，新房平均售價在3000至4000元左右，居民月平均收入2000元?？h城內(nèi)某6萬平米的項目，從2014年開始蓄客，兩年時間僅消化了不足50套。
2016年初，房地產(chǎn)行業(yè)顧問周亮作向開發(fā)商提出幾項建議。首先降低門檻，做分期首付。第二，節(jié)約成本，控制房價。第三，在產(chǎn)品設(shè)計上，以三居室戶型為主，適當(dāng)創(chuàng)造2+1戶型和2+2戶型，滿足業(yè)主未來十年的人口增長需求。第四，扶持就業(yè)，緩解壓力。在開發(fā)商物業(yè)管理等部門聘用買房業(yè)主工作，保證來自農(nóng)村的業(yè)主能夠有穩(wěn)定的收入和持續(xù)還貸能力。第五，幫開發(fā)商積極聯(lián)系推動與北京大學(xué)合作，為縣城經(jīng)濟招商引資，解決當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)，提高農(nóng)民收入，從根本上解決新市民城鎮(zhèn)化后的收入問題。2016年2月開始，此前蓄客兩年銷售情況仍然不佳的房子在一個月時間內(nèi)被預(yù)訂一空。
周亮表示，縣城房地產(chǎn)市場的增長點在農(nóng)村。只有滿足好農(nóng)村進城青年的需求，才能解決縣城庫存去化的大問題。
周亮認(rèn)為，縣城房地產(chǎn)去庫存的核心是提高農(nóng)民收入，解決農(nóng)村青年進城就業(yè)問題。這是一個長線工程，需要縣級政府的政策傾斜、大力推進。縣級政府必須克服依賴土地財政心理，過度依靠房地產(chǎn)來實現(xiàn)GDP，解決就業(yè)問題。
以農(nóng)村消化城市，以縣城疏導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，可以作為部分縣城經(jīng)濟發(fā)展的參考范本， 周亮建議。
胡安東表示，在需求端積極引導(dǎo)有意愿、有支付能力的農(nóng)民到中小城市買房，全國2.7億農(nóng)民工將成為新市民。但在解決這類人群購房需求時，有兩方面問題值得注意。首先要簡化收入證明和擔(dān)保手續(xù)，切實解決農(nóng)民購房貸款準(zhǔn)入難、條件高、費用多、辦理慢等問題。其次要通過解決交通、戶籍、居住證、子女教育等途徑，為新市民買房接觸后顧之憂，讓他們進得來、留得住、安下心、有發(fā)展。
樓市去庫存對貨幣政策依賴度高 繼續(xù)警惕風(fēng)險
在貨幣政策推動下，今年上半年全國商品房銷售面積和銷售額快速增長，房地產(chǎn)市場表現(xiàn)出回暖跡象。
胡安東指出，一方面部分自住需求及改善型需求被釋放，另一方面新舊泡沫可能出現(xiàn)疊加，房地產(chǎn)市場對貨幣政策依賴度將進一步提升。
從業(yè)十年房地產(chǎn)行業(yè)顧問的周亮認(rèn)為，金融政策杠桿效應(yīng)在房地產(chǎn)去庫存中非常關(guān)鍵，應(yīng)該實施分類引導(dǎo)，否則該去的庫存沒去，不該來的泡沫來了 。
周亮建議，在房價漲速過快區(qū)域，提高首付減少杠桿。在市場巨大的四五線城市，降低首付比例，同時嚴(yán)格審查客戶的還貸能力，防止房地產(chǎn)泡沫的滋長。
