樓市調(diào)控從緊期還將至少延續(xù)6-9個月。此前過熱城市的樓市交易量將進(jìn)一步萎縮，房價下降的城市數(shù)量將進(jìn)一步增多。
11月28日晚間，上海、天津突然發(fā)布樓市調(diào)控政策，全面提高購房首付比例。該消息雖因深夜發(fā)布而令人意外，但考慮到近期多地收緊樓市調(diào)控的舉措，又在意料之中。
本輪調(diào)控的收緊從年初就已開始，國慶節(jié)前后曾有過一輪加碼，部分城市在11月又陸續(xù)收緊政策，歷時已9個多月。政策著力點(diǎn)，也從最初的嚴(yán)查“首付貸”，過渡到限購、限價，進(jìn)而延伸到信貸政策層面。上海、天津此輪發(fā)布的政策，即被認(rèn)為是后一輪調(diào)控的延續(xù)。11月29日亦有消息稱，北京部分銀行即將執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策。
這些新政的信號意義絕不簡單。京、滬、深提高信貸門檻，或意味著信貸政策又一輪大范圍收緊。
更讓市場緊張的，則是流動性收緊，以及資金成本的提高。盡管這種趨勢是由于美元升值等多方因素造成，但其對市場的影響已然顯現(xiàn)，且很有可能從根本上顛覆樓市升溫所依賴的寬松貨幣環(huán)境。
力度逐級加碼
上海對樓市的調(diào)控，從今年年初就已展開。
今年4月，上海市開展房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專項整治工作，重點(diǎn)查處捏造散布漲價信息，炒作房價；隱瞞房地產(chǎn)查封、抵押等權(quán)利限制狀況信息，誘騙消費(fèi)者交易等行為?！笆赘顿J”同樣在清查之列。隨后，6家中介機(jī)構(gòu)和7家商業(yè)銀行被認(rèn)定違規(guī)，并遭到處罰。
10月8日，上海市住建委、規(guī)劃國土資源局聯(lián)合下發(fā)調(diào)控樓市的“滬六條”，在土地供應(yīng)、拿地資金監(jiān)管、預(yù)售管理等六個方面予以監(jiān)管。隨后，上海還成立商品住房用地交易資金來源監(jiān)管聯(lián)合工作小組，開展土地交易資金監(jiān)管工作。
最近的政策在11月28日發(fā)布，規(guī)定自2016年11月29日起，居民家庭購買首套住房申請商業(yè)貸款的，首付款比例不低于35%。在上海已擁有1套住房的，或在本市無住房但有住房貸款記錄的居民家庭申請商業(yè)貸款，購買普通自住房的，首付款比例不低于50%；購買非普通自住房的，首付款比例不低于70%。
在本輪市場周期內(nèi)，這三項政策被認(rèn)為代表了樓市調(diào)控的三個階段。
本輪房地產(chǎn)市場升溫始于去年年末，到今年年初，上海、深圳等一線城市出現(xiàn)過熱現(xiàn)象。3月，以這兩個城市為首，清查“首付貸”等維護(hù)市場秩序的工作展開，北京也隨后跟進(jìn)。
在這期間，南京、蘇州、廈門等城市因出現(xiàn)房價上漲過快、“地王”頻出的現(xiàn)象，也出手調(diào)控。主要措施體現(xiàn)在出臺“限價令”，并略微提高信貸門檻等。
第二輪調(diào)控政策集中在國慶長假前后，從9月末至10月初，全國20多個城市密集出臺調(diào)控措施，政策內(nèi)容集中在限購、限價、增加供應(yīng)等方面。從部分城市開始清查拿地資金情況來看，資金層面的收緊已現(xiàn)端倪。
第三輪調(diào)控集中在11月。本月中上旬，杭州、深圳、南京、武漢等城市都在此前的基礎(chǔ)上進(jìn)一步收緊了樓市政策，并將調(diào)控手段聚焦在了貨幣政策上。上海、天津的做法，也被認(rèn)為基于同樣的邏輯。
近日有消息指，北京部分商業(yè)銀行將執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”的政策，并被多方證實。有媒體報道稱，在此之前，北京部分銀行已悄然提高了首付比例。
偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道表示，信貸政策的收緊對平抑房價、穩(wěn)定市場預(yù)期起到的作用更加直接、更加有效。也說明樓市調(diào)控的力度正在逐步加碼。
他還認(rèn)為，可以預(yù)見，未來一些未達(dá)到調(diào)控預(yù)期的城市加碼調(diào)控將成大概率事件。
流動性悄然收緊
與房地產(chǎn)行業(yè)的專項調(diào)控政策相比，更讓市場緊張的，是貨幣政策的從緊。
11月29日，我國1年期利率互換（IRS）漲近8個基點(diǎn)報3.0875%，創(chuàng)2015年4月9日以來新高。
銀行間同業(yè)拆放利率也出現(xiàn)全面上行。29日，上海銀行間同業(yè)拆放利率（Shibor）連續(xù)第14個交易日全線上漲。其中，隔夜shibor漲0.40個基點(diǎn)報2.3020%，9月30日以來首次突破2.30%；1個月Shibor漲1.19個基點(diǎn)，報2.8565%，連續(xù)14個交易日上漲；3個月Shibor漲0.59個基點(diǎn)報3.0172%，連漲29個交易日，創(chuàng)2010年12月底以來的最長連漲周期。
公開市場操作方面，央行已經(jīng)連續(xù)4日凈回籠。央行29日進(jìn)行1900億逆回購，當(dāng)日公開市場有2000億逆回購到期。
在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來，這一系列動作說明，資金成本在提高，貨幣流動性在減弱。結(jié)合銀監(jiān)會11月4日要求對金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)進(jìn)行檢查，不難看出資金層面的收緊速度明顯超出外界預(yù)期。
根據(jù)中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)，今年10月，房地產(chǎn)企業(yè)的債券融資規(guī)模為684.88億元，環(huán)比下跌四成。而截至28日，11月房企的債券融資規(guī)模僅為195.4億元。隨著銷售的下滑，房地產(chǎn)企業(yè)的資金寬松局面將可能迅速惡化。
對于貨幣市場的收緊，中金標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)機(jī)構(gòu)的分析指出，此輪調(diào)控并非管控房價過快上漲的短期之舉，而是在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)背景下，防范資產(chǎn)價格泡沫的中長期之策。
該機(jī)構(gòu)指出，由于經(jīng)濟(jì)下行壓力較大，貨幣政策在實際操作中偏于寬松，釋放了大量流動性。“資產(chǎn)荒”的驅(qū)動下，這些資金大量涌入了房地產(chǎn)市場，居民部門杠桿率大幅攀升，熱點(diǎn)城市房價快速上漲，加劇了金融體系風(fēng)險。一旦房價漲勢被透支或金融體系爆發(fā)“黑天鵝”事件，房價掉頭就可能造成類似美國次貸危機(jī)式的金融風(fēng)險。
多數(shù)受訪者認(rèn)為，這不僅意味著房地產(chǎn)調(diào)控政策力度將進(jìn)一步從緊，調(diào)控周期也不會在短期結(jié)束。張大偉認(rèn)為，樓市調(diào)控從緊期還將至少延續(xù)6-9個月。
對于未來的市場走勢，胡景暉認(rèn)為，此前過熱城市的樓市交易量將進(jìn)一步萎縮，房價下降的城市數(shù)量將進(jìn)一步增多。
