11月22日，廣州迎來了本年度最大規(guī)模的土拍大戰(zhàn)，一次性推出10宗地塊，超40家房企、9小時(shí)、總輪數(shù)1134輪，搶出七區(qū)域地王，一日吸金超204億元！
從結(jié)果來看，廣州土地市場瘋狂再現(xiàn)，多宗地塊刷新區(qū)域最高單價(jià)紀(jì)錄，白云和海珠兩區(qū)3宗地塊樓面單價(jià)已破4萬元大關(guān)，而早前廣州市樓面單價(jià)最高紀(jì)錄的保持者為雅居樂拿下的荔灣華大物流地塊。
大規(guī)模推地并未緩解廣州土地市場過熱的情形，業(yè)內(nèi)人士稱，此次土拍出乎意料，接下來廣州或?qū)⒂瓉矸績r(jià)的上漲以及新一輪調(diào)控加碼。
樓面單價(jià)破4萬
昨日開拍的10宗地塊有8宗熱門地塊，共吸引了超40家房企搶奪，保利、萬科、碧桂園報(bào)名8宗地塊，而招商、恒大、越秀各報(bào)名7宗地塊。除了已經(jīng)在廣州有項(xiàng)目布局的房企，包括旭輝、五礦、美的、卓越、金輝等外來房企也參與到此次奪地大戰(zhàn)中。經(jīng)歷一天的瘋狂拍地大戰(zhàn)，土地出讓總金額超過204億元。
▲圖片來源：網(wǎng)易房產(chǎn)
南沙街坦頭地塊的成交拉開了此次土拍大戲的帷幕，越秀地產(chǎn)以17.46億元、競配建人才公寓房49050平方米的代價(jià)拿下南沙坦頭地塊，折合樓面地價(jià)11772元/平方米。南沙黃閣地塊則由萬科以9.18億元，配建人才公寓房37800平方米競得，折合樓面地價(jià)13743 元/平方米，南沙兩宗地塊的溢價(jià)率均為45%。
最大熱門則集中在白云、海珠、荔灣中心區(qū)域。白云新城地價(jià)吸引了25家房企競拍，最終由龍湖首開以32.23億元總價(jià)、配建面積30150平方米斬獲，折合樓面地價(jià)45469元/平方米，刷新了廣州最高地價(jià)紀(jì)錄，成為廣州第一個(gè)樓面價(jià)破4萬元的地塊。
海珠區(qū)萬寶冰箱廠地塊最后的爭奪在中冶和保利之間展開，最終由中冶置業(yè)以30.7億元奪得，剔除配建面積樓面地價(jià)達(dá)42573元/平方米。
廣鋼新城自帶光環(huán)，此次兩宗地塊均由保利競得，其中一宗樓面單價(jià)突破4萬元大關(guān)，遠(yuǎn)超在售項(xiàng)目價(jià)格。
黃埔開發(fā)區(qū)地塊引發(fā)萬科和龍湖的激烈爭奪，奮戰(zhàn)到了天黑，最終由龍湖首開以43.04億元總價(jià)以及配建面積為109800平方米收入囊中，折合樓面價(jià)23012元/平方米。
天河區(qū)商業(yè)地塊則顯得較為冷清，而金融城地塊則無人問津，慘遭流拍。
廣州市國規(guī)委：體現(xiàn)了調(diào)控的效果
此次拍地火爆情況超越預(yù)期，多個(gè)區(qū)域的地價(jià)再上新臺(tái)階，“面粉貴過面包”的情形重現(xiàn)。對(duì)此，廣州市有關(guān)部門是如何看待的呢？
記者注意到，針對(duì)這個(gè)結(jié)果，昨日廣州市國土資源和規(guī)劃委員會(huì)官方微信號(hào)發(fā)布了對(duì)此次拍地結(jié)果的分析，文中強(qiáng)調(diào)了5種調(diào)控高地價(jià)的政策，并認(rèn)為地塊成交價(jià)格均在限制的價(jià)格之內(nèi)，成交情況體現(xiàn)了房地產(chǎn)調(diào)控的效果。
資料圖
5種調(diào)控高地價(jià)的政策包括：
一是采取了提前公告，全市各區(qū)土地統(tǒng)一集中掛牌的做法；
二是商品住宅用地出讓采用“限地價(jià)、競配建”方式，當(dāng)報(bào)價(jià)達(dá)到最高限制地價(jià)后，競買方式轉(zhuǎn)為競配建人才公寓或拆遷安置房，實(shí)現(xiàn)了平抑地價(jià)、解決人才住房需求和政府拆遷安置需求的共贏；
三是在保證金繳納比例、出讓金支付時(shí)間等方面加大了收繳及審查的力度；
四是要求在廣州市競買商品住宅用地從事房地產(chǎn)開發(fā)必須使用自有資金，不得使用銀行貸款、債券融資、信托資金、資管計(jì)劃配資、保險(xiǎn)資金，否則將導(dǎo)致競買失敗、沒收競買保證金、三年內(nèi)禁止參加我市土地出讓活動(dòng)；
五是優(yōu)化土地供應(yīng)空間結(jié)構(gòu)，中心區(qū)地塊與外圍區(qū)地塊搭配組合出讓，滿足各類型消費(fèi)需求，助力我市建設(shè)樞紐型網(wǎng)絡(luò)城市。
新一輪調(diào)控會(huì)不會(huì)來？
合富房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究院院長龍斌認(rèn)為，昨日拍地一定程度上反映了開發(fā)商資金量充裕，也對(duì)未來樓市持樂觀態(tài)度，廣州作為一線城市，對(duì)開發(fā)商的吸引力還是很大。
中原地產(chǎn)廣州項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜在接受每日經(jīng)濟(jì)新聞?dòng)浾卟稍L時(shí)坦言，此次土地拍賣完全出乎意料。開發(fā)商高價(jià)拿地也有難言之隱，在經(jīng)歷熱銷之后，急于補(bǔ)充庫存，今年廣州推地較少，而此次推出的土地位置較好，自然引來開發(fā)商搶奪。
龍斌表示，高地價(jià)對(duì)開發(fā)商的開發(fā)能力也是一種考驗(yàn)，央企中冶拿下江燕路萬寶地塊屬于舊改，50%住宅50%商業(yè)，樓面單價(jià)成本4萬多元，未來新房至少要賣6萬元/平方米以上才可以有盈利，到8萬元/平方米才會(huì)有比較理想盈利。
以白云地塊為例，刨除配建面積樓面地價(jià)高達(dá)4.5萬元/平方米，加上配建面積成本，未來房價(jià)要賣到8萬元/平方米才有盈利空間，但這一價(jià)格對(duì)于白云新城來說根本無法想象。黃韜稱，現(xiàn)在也不知道開發(fā)商該怎么操盤了。
今年以來，白云區(qū)房價(jià)經(jīng)過一輪上漲，網(wǎng)易房產(chǎn)監(jiān)測陽光家緣數(shù)據(jù)顯示，11月份白云區(qū)均價(jià)為32783元/平方米，最貴的珠江嶺南公館均價(jià)低于5萬元/平方米，距離8萬元/平方米的價(jià)格差距較遠(yuǎn)。
合富輝煌首席市場分析師黎文江表示，從規(guī)劃發(fā)展看，白云新城升值潛力動(dòng)力不足，樓面單價(jià)4萬元/平方米，將來新房面臨壓力。假如地塊2年后入市，市場預(yù)期也只能承受6萬元/平方米的房價(jià)。
按照經(jīng)驗(yàn)來看，高價(jià)地的出現(xiàn)成為周邊樓盤營銷漲價(jià)的最佳契機(jī)，雅居樂奪得荔灣高價(jià)地帶動(dòng)周邊房價(jià)上漲，長嶺居高價(jià)地的出現(xiàn)則推高了廣州市區(qū)的房價(jià)。
黃韜也表達(dá)了類似觀點(diǎn)，此輪土地拍賣之后，如果沒有政策加碼，廣州房價(jià)即將迎來新一輪上漲，而且上漲幅度不是一點(diǎn)點(diǎn)。但是樓市調(diào)控小周期并不會(huì)這么快過去，開發(fā)商此時(shí)高價(jià)拿地并不是好事，對(duì)產(chǎn)品和盈利能力提出更高的要求。
黃韜直言，這些高價(jià)地在2年內(nèi)盈利難度較大，如果出現(xiàn)市場變動(dòng)的話，開發(fā)商所面臨的風(fēng)險(xiǎn)將急劇加大。大量的高價(jià)地出來，政府肯定不會(huì)坐視不理，也許新一輪的調(diào)控很快就會(huì)到來。
廣州市國規(guī)委在上述微信文章中表示，接下來將繼續(xù)采取多種土地出讓方式加大土地尤其是住宅用地的供應(yīng)量。
值得注意的是，10月27日，廣州市國規(guī)委網(wǎng)站上還掛出了8宗地塊的出讓公告（如下圖，南沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)有3宗地塊，其余5處皆為1宗），將于11月25日分時(shí)段競價(jià)。
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經(jīng)統(tǒng)計(jì)，8宗地塊的起始價(jià)總價(jià)約為72.8億元，所有住宅地競買保證金都為50%，且設(shè)有最高限制地價(jià)。
這樣瘋狂的土拍是否還會(huì)延續(xù)？答案兩天后自見分曉。
