一大波調(diào)控政策之下,樓市“金九”戛然而止,“銀十”也被潑了一盆冷水。一線城市和熱點二線城市的房價漲幅已經(jīng)出現(xiàn)下滑,部分前期高燒的城市成交量“速凍”。那么,樓市拐點到了嗎?
偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉的回答是,“預計10月份全國樓市將迎來拐點,房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售增速將出現(xiàn)回落?!?/p>
經(jīng)濟學家馬光遠則認為,“調(diào)控不是打壓房地產(chǎn),恰恰是為了保護房地產(chǎn),為了避免去年股市的慘劇上演,緊急降溫不是不愛,而是真愛。政府對房地產(chǎn)的感情沒有改變?!?/p>
政策拐點后出現(xiàn)了市場拐點
國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示,今年以來房地產(chǎn)對經(jīng)濟增長的作用明顯,據(jù)初步測算,前三季度房地產(chǎn)對經(jīng)濟增長的貢獻率在8%左右。在銷售市場,無論是裝潢、家電等樓市周邊產(chǎn)業(yè),還是金融行業(yè)、財政來源,都仰仗著樓市的火爆成了受益者。
不過,政府及市場已經(jīng)察覺,如此瘋狂的上漲并不可能長期持續(xù)。
9月最后一周,有市場分析已經(jīng)開始預測,樓市將進入深度調(diào)整。中國銀行(3.440, 0.04, 1.18%)國際金融研究所宏觀經(jīng)濟與政策主管周景彤就指出,中國房地產(chǎn)市場毋庸置疑已有泡沫,接下來的四季度,將是中國樓市調(diào)整的重要時期。
9月30日開始,北京、天津等22個城市集體出臺樓市調(diào)控政策,印證著市場的猜測:樓市的瘋狂已經(jīng)接近尾聲。
“這是過去十幾年房地產(chǎn)調(diào)控執(zhí)行力度最大的一次?!敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉如此評價。在調(diào)控政策出臺之后,全國多個城市的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介又迎來了一波嚴查,住建部點名45家企業(yè)存在違規(guī)行為,北京、上海、天津、成都等地也對當?shù)氐倪`規(guī)企業(yè)進行了通報查處,進一步增強了本輪樓市調(diào)控政策的執(zhí)行力。
政策拐點已至,市場拐點也有了跡象,部分城市前期房價的迅猛漲勢得到明顯遏制。國家統(tǒng)計局10月21日的數(shù)據(jù)顯示,15個一線和部分熱點二線城市新建商品住宅房價增速降低,走勢趨穩(wěn)。多數(shù)城市10月上半月的成交量比9月下半月明顯下降。其中,成交量環(huán)比下降80%至60%的城市有4個,下降60%至40%的城市有3個,下降40%至20%的城市有3個。
樓市調(diào)控對經(jīng)濟的影響不能夸大
樓市拐點的出現(xiàn)似乎順理成章,畢竟樓市的瘋狂不可持續(xù)。瑞銀的分析就認為,中國樓市已經(jīng)出現(xiàn)了提前消費,未來增長可能乏力。
不過,另一種擔憂隨之而起:樓市在中國實體經(jīng)濟上半年復蘇乏力的情況下,托起了前9個月GDP增長的8%,樓市拐點會否讓中國未來的經(jīng)濟增長出現(xiàn)急剎車?
“房地產(chǎn)調(diào)控對經(jīng)濟的影響不能夸大。”國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人盛來運說,房地產(chǎn)調(diào)控的目的主要是防止房地產(chǎn)的大起大落對經(jīng)濟帶來不利影響,調(diào)控目標最終還是保持經(jīng)濟的穩(wěn)定增長。
在瑞銀中國首席經(jīng)濟學家汪濤看來,今年樓市整體對經(jīng)濟增長的貢獻仍然比較溫和。除了樓市,今年的經(jīng)濟增長還來自于政府的基礎設施建設和準財政支出的支持。“尤其是今年年初非常明顯,由信貸支撐帶來了一輪公共投資、基礎設施投資的增長?!?/p>
實際上,對于未來中國經(jīng)濟發(fā)展的支撐,市場更看好PPP項目及基礎建設等領域。中國民生銀行(9.370, 0.08, 0.86%)首席研究員溫彬認為,從中期看,對房地產(chǎn)實施緊縮調(diào)控政策的背景下,亟須培育新的增長點,“特別是加快融資模式創(chuàng)新,加大力度引導民間資本參與PPP項目建設。”
“地王”為開發(fā)商埋下巨大風險
房地產(chǎn)市場的走勢,是購房者關心的話題,也是開發(fā)商關注的問題。今年前三季度房地產(chǎn)市場的銷售回暖,為開發(fā)商提供了更多的現(xiàn)金流。不過,政策拐點的出現(xiàn),市場出現(xiàn)明顯降溫,為開發(fā)商增加了風險。
世邦魏理仕日前的數(shù)據(jù)顯示,2011年至2015年,房地產(chǎn)行業(yè)的債務規(guī)模不斷增加,累計上升了150%。但與之對應的開發(fā)商平均凈利潤呈下滑態(tài)勢,償債能力有所下降。市值在350億元以上的大型開發(fā)商平均凈利潤率下滑趨勢較緩;市值在100億元至350億元的中型開發(fā)商從2011年的20%左右下降到目前的約10%;市值在100億元以下的小型開發(fā)商則出現(xiàn)大幅度下滑,尤其2014年之后,下滑幅度達到15%左右。這也就意味著,中小型開發(fā)商面臨著較大的債務風險。
市場降溫,土地價格卻節(jié)節(jié)走高,這也為開發(fā)商的風險埋下伏筆?!安糠址科笫斋@了過多價格過高的土地項目,一旦市場出現(xiàn)輕微調(diào)整,很可能出現(xiàn)連鎖惡性循環(huán)?!敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉說。
不過,限購城市的成交下滑,使得部分購房者把目光投向了非限購城市。數(shù)據(jù)顯示,由于省會城市的限購,九江、淮安等周邊城市成交量出現(xiàn)上升,10月上半月三線城市的新建商品住宅成交面積收獲最大漲幅。
馬光遠表示,史上最嚴的調(diào)控開始在逆轉前期樓市瘋狂的預期,未來市場走勢分化嚴重,不是價格上漲的分化,而是在價格下跌方面,有些城市抗跌,有些城市則因為泡沫嚴重,下跌會比較明顯。
分析
政策執(zhí)行力度史上最強
市場預計,這輪調(diào)控的效果即將在10月份房地產(chǎn)數(shù)據(jù)中有所體現(xiàn),9月或成為最后一個樓市狂歡月。
在瑞銀中國首席經(jīng)濟學家汪濤看來,這輪樓市調(diào)控在20多個城市采取了限購措施,提高了首付水平,也在心理和預期方面做出控制,成效已經(jīng)有所體現(xiàn),“從10月份銷售情況看,第一周銷售明顯減弱。”
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則認為,在前期限購、限貸政策出臺后,10月中旬全國各地開展了前所未有的一次房地產(chǎn)調(diào)控全面落地執(zhí)行,“這也使得本輪房地產(chǎn)調(diào)控與歷史上各次調(diào)控相比,政策執(zhí)行力度最強,這也是10月份市場快速回落的主要原因?!?/p>
張大偉認為,北京從購房資格核驗情況看,10月1日至10月16日為1.74萬戶,較9月同比漲幅回落50個百分點,市場快速回落到了2015年的平均水平。從全國來看,12個城市在上周新房成交量較前三個月的周均值有所下降,其中蘇州、濟南、廈門降幅超過七成,佛山、南京、南昌降幅超過四成。
從價格看,四季度前期過熱的市場將出現(xiàn)明顯降溫,部分區(qū)域將出現(xiàn)價格下調(diào)的現(xiàn)象。張大偉指出,本輪政策將快速抑制房價過快上漲,一旦年末央行額度吃緊,房價的下調(diào)很可能會蔓延到很多城市。
此外,張大偉認為,未來房地產(chǎn)調(diào)控政策將不僅僅是分城施策,更多的將升級到一城一策、一城多策。在他看來,未來政策開始“托底蓋帽”。這種情況下,房價上漲較快的城市,包括部分一二線及輻射區(qū)都出現(xiàn)了約束性的政策,這些約束性政策包括部分城市的信貸收緊。部分城市漲幅過快還會出臺限購政策。
背景
信貸并非唯一調(diào)控措施
或許,樓市快速增長的起因源于信貸投放過度,但銀行信貸并非當下樓市唯一的調(diào)控措施。
對于開發(fā)商而言,9種不正當行為將受到處罰。繼前期通報部分違規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機構之后,住房和城鄉(xiāng)建設部在10月14日明確提出,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)捂盤惜售、惡意炒作、暗中加價收費、捆綁搭售、“一房多賣”等9種不正當經(jīng)營行為將被依法查處。
不僅如此,在國務院排查整頓互聯(lián)網(wǎng)金融時,也不忘將與房地產(chǎn)有關的平臺列為重點排查對象。10月13日,國務院《互聯(lián)網(wǎng)金融風險專項整治工作實施方案的通知》中指出,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機構和互聯(lián)網(wǎng)金融從業(yè)機構等未取得相關金融資質,不得利用P2P網(wǎng)絡借貸平臺和股權眾籌平臺從事房地產(chǎn)金融業(yè)務;取得相關金融資質的,不得違規(guī)開展房地產(chǎn)金融相關業(yè)務。同時,要規(guī)范互聯(lián)網(wǎng)“眾籌買房”等行為,嚴禁各類機構開展“首付貸”性質的業(yè)務。
一位互聯(lián)網(wǎng)金融從業(yè)人士指出,這意味著未來從事房地產(chǎn)業(yè)務的互聯(lián)網(wǎng)金融企業(yè)將受到影響?!氨娀I買房”可能還可以,但“首付貸”將被嚴令禁止。實際上,去年“首付貸”業(yè)務就被監(jiān)管叫停。