上海自2010年起開始供應共有產權保障住房，今年起，試點批次1800余戶家庭已取得房地產權證逾五年，陸續(xù)符合上市交易的年限要求。為保證共有產權保障住房供后房屋交易和使用管理等工作的有序開展，作為《上海市共有產權保障住房管理辦法》（市政府令第39號）實施文件的《上海市共有產權保障住房供后管理實施細則》（以下簡稱《實施細則》將于2016年9月30日開始實施。
據介紹，《實施細則》主要規(guī)定了購房人購房后5年內回購、5年后政府優(yōu)先購買、購買政府產權份額和上市轉讓的申請審核、辦理程序、價格標準、稅費承擔等重點內容;同時，對于違規(guī)違約使用共有產權保障住房行為的發(fā)現、認定和分類處理等問題，也出臺了相關政策措施。
在交易方式方面，購房人、同住人取得房地產權證滿5年，可以購買政府產權份額，也可以上市轉讓共有產權保障住房；上市轉讓共有產權保障住房的，區(qū)政府指定的住房保障機構在同等條件下有優(yōu)先購買權，上市轉讓或者購買政府產權份額后，住房性質轉變?yōu)樯唐纷》?。為加大對違規(guī)行為的制約力度，《實施細則》在交易方面實行“一票否決”，也就是說購房人、同住人拒不履行區(qū)房管部門作出的行政決定，以及有違規(guī)違約行為未改正等情形的，不得購買政府產權份額或者上市轉讓共有產權保障住房。
在市民群眾關心的交易價格方面，政府行使優(yōu)先購買權以及購房人、同住人購買政府產權份額，按照房源項目市場基準價格執(zhí)行。房源項目市場基準價格根據房源類型分別由市、區(qū)級住房保障機構委托房地產估價機構評估，參考房源項目相鄰地段、相近品質商品住房價格等因素擬訂，并經相關審批程序批準后適時公布。單套共有產權保障住房轉讓價格按照房源項目市場基準價格及其浮動幅度確定，浮動幅度與購買該套住房時使用的浮動幅度一致。
共有產權保障住房是政府組織供應的保障性住房，為防止住房不再困難的對象繼續(xù)占有共有產權保障住房，《實施細則》規(guī)定，取得房地產權證未滿5年，購房人、同住人購買商品住房的，應當騰退共有產權保障住房，交區(qū)政府指定住房保障機構回購，回購價格為原購房款加同期銀行存款利息；取得房地產權證滿5年，購房人、同住人購買商品住房的，應當在商品住房轉移登記前，先行上市轉讓共有產權保障住房或者購買政府產權份額。（新民晚報記者 楊玉紅）
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1、共有產權保障住房5年內回購有什么具體規(guī)定？
購房人、同住人在提出申請后，取得房地產權證未滿5年前，存在戶口遷離本市或者出國定居、全部死亡以及購買商品住房（經區(qū)縣住房保障機構核定仍符合住房困難面積標準除外）等情形之一的，其共有產權保障住房應當由區(qū)政府指定的機構予以回購；在此期間，購房人、同住人因夫妻離婚析產或者無法償還購房貸款等原因，確需轉讓共有產權保障住房的，也可以向區(qū)住房保障機構申請政府回購。回購共有產權保障住房的，回購價款為原購房款加同期銀行存款利息，計息周期為自原購房合同簽訂之日起至回購合同簽訂之日止。對回購申請、審核及實施的相關具體要求請查閱《實施細則》具體條款內容。
2、共有產權保障住房5年后交易價格及計算方法？
購房人取得房地產權證滿5年后交易住房統(tǒng)一執(zhí)行房源項目市場基準價格。房源項目市場基準價格，由住房保障實施機構委托具有相應資質和良好社會信譽的房地產估價機構評估，參考屆時房源項目相鄰地段、相近品質商品住房價格等因素，擬訂住房基準價格和浮動幅度，報請同級房管部門組織發(fā)展改革、財政、地稅、規(guī)土等部門共同審核，并報住房保障領導小組批準后公布。
各類交易價格計算方法如下：政府指定機構優(yōu)先購買的，交易雙方以房源項目市場基準價格及其浮動幅度為基礎，協(xié)商確定交易價格；購買政府產權份額的，按房源項目市場基準價格及其浮動幅度計算；上市轉讓的，按照上市轉讓價格及其浮動幅度計算，如上市交易價格低于房源項目市場基準價格的，按房源項目市場基準價格及其浮動幅度計算。
3、對供后房屋違規(guī)違約使用行為如何處置？
購房人、同住人應當按照房屋管理有關規(guī)定和供后房屋使用管理協(xié)議約定使用住房，在取得完全產權前嚴禁實施擅自轉讓、贈與、出租、出借共有產權保障住房或者設定除共有產權保障住房購房貸款擔保以外的抵押權等行為。
購房人、同住人實施上述行為，違反供后房屋使用管理協(xié)議約定的，房屋所在地區(qū)住房保障實施機構可以按照協(xié)議約定，要求其改正，并追究其違約責任。
在行政責任方面，對于違規(guī)出租、出借的對象，由房屋所在地區(qū)縣房管部門按照《上海市共有產權保障住房管理辦法》的相關規(guī)定進行處理；對于改變房屋使用性質、損壞房屋承重結構、違章搭建等一般房屋使用違規(guī)行為，由房屋所在地區(qū)城管執(zhí)法部門等按照國家和本市物業(yè)管理等相關規(guī)定進行處理。
購房人、同住人違規(guī)使用房屋且逾期未改正的，房屋所在地區(qū)住房保障行政管理部門可以責令其騰退住房，并禁止5年內再次申請本市各類保障性住房。同時，對于存在因違規(guī)違約使用行為受到處理后又再次實施等嚴重違規(guī)情形的對象，區(qū)房管等部門可以將其違規(guī)違約行為情況和行政處理決定等信息，納入市公共信用信息服務平臺，供有關主體查詢使用。
管理部門提示：
共有產權保障住房是政府組織供應的保障性住房,嚴禁房地產經紀機構和經紀人員違規(guī)代理共有產權保障住房出售（房地產權證未滿五年）、出租、出借等業(yè)務。房地產經紀機構和經紀人員違規(guī)代理共有產權保障住房出售、出租、出借等業(yè)務的，由區(qū)房管部門責令限期改正，對房地產經紀人員處1萬元罰款；對房地產經紀機構，取消網簽備案資格，處3萬元罰款。購房人、同住人將共有產權保障住房交由房地產經紀機構和經紀人員違規(guī)代理的，除將接受相關行政管理部門依法作出的處罰外，交易雙方屆時將面臨無法辦理交易過戶（政府可行使優(yōu)先購買權）的法律和道德風險，并承擔相關合同違約責任。
