除了透過金管局收緊按揭外，香港政府近年先后推出額外印花稅、買家印花稅及雙倍從價(jià)印花稅3項(xiàng)樓市“辣招”，亦透過印花稅管理需求，并主要遏制非香港本地的買家。不過，中信銀行（國(guó)際）日前發(fā)布報(bào)告指出，跨境銀行服務(wù)需求中有關(guān)按揭及個(gè)人貸款的需求在四季度反彈強(qiáng)勁，“一些內(nèi)地個(gè)人在香港政府‘辣招’未撤的情況下入市或準(zhǔn)備入市，帶動(dòng)了跨境按揭貸款需求上升的預(yù)期?！?/span>
盡管加息陰霾不散，近半年來香港樓價(jià)在一片唱衰聲中反而越升越急，上半年的濃厚觀望情緒正被熾熱的交投代替。
反映香港二手住宅價(jià)格走勢(shì)的中原城市領(lǐng)先指數(shù)（CCL）最新數(shù)據(jù)顯示，最近一周（9月26日至10月2日）樓價(jià)指數(shù)較此前一周急升2.49%，報(bào)141.04點(diǎn)，創(chuàng)下7年來最大升幅。此最新指數(shù)水平較2015年9月最高位時(shí)的146.92點(diǎn)只差4%，半年回升近11%。 同時(shí)，在開發(fā)商提供的高比例按揭服務(wù)、銀行極低的按揭利率共同刺激下，一手樓表現(xiàn)尤其樂觀，近期推出的多個(gè)一手樓盤均出現(xiàn)超額認(rèn)購情況，看房人群在示范單位前排起長(zhǎng)隊(duì)， 部分新盤單位甚至一天一價(jià)。
綜合香港政府機(jī)構(gòu)及地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，9月整體住宅注冊(cè)量繼續(xù)攀升，環(huán)比上升31％至7929宗，總金額達(dá)584億港元；過去兩個(gè)月中，香港一些傳統(tǒng)上受歡迎的住宅樓盤如位于港島東的康怡花園、新界沙田區(qū)的沙田第一城、新界西區(qū)天水圍的嘉湖山莊均錄得創(chuàng)下同類戶型成交價(jià)新高的個(gè)案。
“（現(xiàn)在的樓市）熾熱，但未到瘋狂。”中原地產(chǎn)亞太區(qū)住宅部總裁陳永杰對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示。他認(rèn)為，低息環(huán)境持續(xù)，英國(guó)脫歐公投之后外圍資金涌向香港，支持了房?jī)r(jià)由跌轉(zhuǎn)升，而目前的狀況仍“比較健康”，預(yù)計(jì)年內(nèi)可追平去年9月的高位水平。
仲量聯(lián)行估價(jià)部區(qū)域董事周若瑜11日對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，香港住宅市場(chǎng)剛需一直相當(dāng)強(qiáng)烈，但目前的升勢(shì)主要還是受投資需求帶動(dòng)，如果美聯(lián)儲(chǔ)宣布加息，相信一定會(huì)對(duì)市場(chǎng)情緒有影響，熾熱的氣氛會(huì)逐漸冷卻。
不過，周若瑜補(bǔ)充說，本身香港租務(wù)市場(chǎng)需求大，即使買家覺得房?jī)r(jià)在加息后會(huì)有所下滑，但租金仍然可以覆蓋月供，故仍然較為樂觀。
銀行“按揭戰(zhàn)”
以住宅面積看，最近一周中原大型單位指數(shù)表現(xiàn)最好，最新報(bào)144.32點(diǎn)，較前一周升3.97%，升幅為近9年最大，幾乎達(dá)到去年9月的148.66點(diǎn)高位；以區(qū)域看，九龍與新界西的二手房樓價(jià)升幅明顯領(lǐng)先。
中原集團(tuán)主席兼總裁施永青上月分析說：“一個(gè)很重要的原因，因?yàn)樗麄儯ㄙI家或投資者們）發(fā)現(xiàn)，資金放入銀行沒有什么前景，分分鐘將來會(huì)貶值。樓價(jià)看升，遲買可能更貴，在這種情況下，將用家的需要提前透支?！?/span>
為無處安放的資金焦慮的不止是買家，還有香港的銀行。
為爭(zhēng)奪相對(duì)優(yōu)質(zhì)的按揭客戶，香港多家銀行已數(shù)次減低按揭利率。近期市場(chǎng)上按揭利率已低至H+1.4％水平（即香港銀行間同業(yè)拆息Hibor加1.4%，約合1.7%），如中國(guó)銀行（香港）、永隆銀行、花旗銀行等甚至能為貸款額高于1000萬港元的優(yōu)質(zhì)客戶提供H+1.35%的按揭利率，部分銀行還會(huì)在低息基礎(chǔ)上給予額外現(xiàn)金回贈(zèng)。
渣打大中華及北亞地區(qū)行政總裁洪丕正早前表示，如此“按揭戰(zhàn)”并不健康亦不可持續(xù)，因?yàn)榘唇沂情L(zhǎng)期貸款，而香港銀行的存款期限相對(duì)較短，可能造成資金錯(cuò)配。評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪也在近日提示了按揭貸款快速增長(zhǎng)對(duì)香港銀行帶來的潛在風(fēng)險(xiǎn)。
香港金管局在不久前公布的半年度貨幣與金融穩(wěn)定情況報(bào)告中表示，新造按揭的償債指數(shù)由2015年第4季的49.0下降至2016年第2季的44.0，主要反映新造按揭貸款平均金額有所下降。然而，如果美國(guó)恢復(fù)利率正常化的過程， 個(gè)人債務(wù)負(fù)擔(dān)將急劇增加。一項(xiàng)敏感度測(cè)試顯示，若利率上升300個(gè)基點(diǎn)而其他條件不變，該指數(shù)可能會(huì)在4個(gè)季度內(nèi)顯著上升至60.6。
據(jù)報(bào)道，金管局此前曾要求銀行在常規(guī)回報(bào)外全面提交不同利率水平的新批按揭宗數(shù)及比例分布，被市場(chǎng)認(rèn)為明顯針對(duì)“按揭戰(zhàn)”。
內(nèi)地資金涌港？
除了透過金管局收緊按揭外，香港政府近年先后推出額外印花稅、買家印花稅及雙倍從價(jià)印花稅3項(xiàng)樓市“辣招”，亦透過印花稅管理需求，并主要遏制非香港本地的買家。
具體措施包括：提高額外印花稅稅率（SSD）及適用期；實(shí)施買家印花稅（BSD），非香港永久性居民，即所有外地人士或以公司于香港置業(yè)，須負(fù)擔(dān)額外15%的買家印花稅，如果在3年內(nèi)賣出物業(yè)，按出售時(shí)間征收額外印花稅。另外，在2013年2月23日或以后簽立購買住宅或非住宅物業(yè)的買賣協(xié)議，均須繳納雙倍印花稅（DSD）。2014年5月特區(qū)政府作出修訂，香港永久性居民買入新物業(yè)的6個(gè)月內(nèi)，出售其在香港原有唯一物業(yè)，可豁免雙倍印花稅。
盡管如此，近半年掉頭向上的香港樓市與內(nèi)地“發(fā)燒”的房地產(chǎn)市場(chǎng)很容易讓人聯(lián)想到2015年類似A股與港股牛市之間的聯(lián)動(dòng)關(guān)系。而國(guó)慶假期內(nèi)地?zé)狳c(diǎn)城市密集出臺(tái)的各種限購、限貸政策，自然使一些人的目光轉(zhuǎn)向香港。
中信銀行（國(guó)際）日前發(fā)布的一份覆蓋內(nèi)地重點(diǎn)城市高凈值人士的報(bào)告指出，跨境銀行服務(wù)需求中有關(guān)按揭及個(gè)人貸款的需求在四季度反彈強(qiáng)勁，“一些內(nèi)地個(gè)人在香港政府‘辣招’未撤的情況下入市或準(zhǔn)備入市，帶動(dòng)了跨境按揭貸款需求上升的預(yù)期?！眱H有6%的個(gè)人表示將減少相關(guān)需求，而23%受訪者表示跨境按揭貸款需求會(huì)增加。
市場(chǎng)消息指，一位內(nèi)地背景的商人近日豪擲4.2380億港元買下位于九龍站的頂級(jí)豪宅凱旋門項(xiàng)目中的“天際屋”，呎價(jià)超過99000港元（即近百萬港元一平米），一舉創(chuàng)下九龍區(qū)分層豪宅呎價(jià)新高紀(jì)錄，榮升九龍新樓王。
會(huì)德豐地產(chǎn)曾表示，其九龍項(xiàng)目One Homantin的內(nèi)地買家?guī)缀跽剂?月份銷量的20%，該項(xiàng)目六個(gè)月前啟動(dòng)時(shí)，內(nèi)地買家約占5%。其常務(wù)董事黃光耀對(duì)媒體表示，內(nèi)地城市房?jī)r(jià)飛漲，對(duì)人民幣走弱的擔(dān)憂，以及希望在海外實(shí)現(xiàn)財(cái)富多樣化，都在驅(qū)動(dòng)內(nèi)地買家的需求再次復(fù)蘇，而“辣招”的各項(xiàng)印花稅并不會(huì)阻止內(nèi)地客赴港置業(yè)。
不過從整體上看，陳永杰與周若瑜都認(rèn)為這部分資金對(duì)整體市場(chǎng)推動(dòng)有限，占比在10%以下。
香港發(fā)展局局長(zhǎng)陳茂波7月曾發(fā)文反對(duì)內(nèi)地資金涌港推升樓市的說法。他表示，“過去三個(gè)月非香港身份證持有人購買住宅物業(yè)占整體成交宗數(shù)的比例，仍然只有約2%，跟買家印花稅自2012年10月推出后的長(zhǎng)期平均數(shù)相若，仍是處于相當(dāng)?shù)偷乃剑匆娒黠@上升趨勢(shì)。”
