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房企融資趨緊政策轉(zhuǎn)向
2018-01-21 10:09:16   來源:第一財經(jīng)日報(上海)

上海證券交易所(下稱“上證所”)收緊房企發(fā)債條件的消息27日震動市場。根據(jù)初步方案,發(fā)債主體評級須達到AA級及以上,且滿足其他四類條件的其中之一。此外,發(fā)債房企還將實行分類管理,正常類、關(guān)注類可正常發(fā)行,風(fēng)險類企業(yè)發(fā)債將受限。

《第一財經(jīng)日報》記者從監(jiān)管層內(nèi)部證實了上述消息。知情人士透露,上證所此次明確房企發(fā)債門檻及進行分類監(jiān)管,是對規(guī)則的明確,并不是“收緊”?!爸皟?nèi)部已經(jīng)形成了規(guī)則,經(jīng)過實踐證明可行后,近期進行了公開?!痹撊耸勘硎?,這一次是從規(guī)則上對審核門檻作出明確,沒有新增準入門檻,“只是根據(jù)發(fā)行人風(fēng)險屬性不同,強化了對發(fā)行人的信披要求和中介機構(gòu)核查要求,核心是強化市場約束機制?!?/span>

不過,在當(dāng)前樓市火爆、房企債務(wù)飆升的背景下,市場人士還是傾向于將這一舉動解讀為政策在趨緊。上證所一名內(nèi)部人士也向本報記者表示,此次門檻調(diào)整是證監(jiān)會層面的要求。

上海一名公募債券基金經(jīng)理告訴本報記者,房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道較多,僅收緊公司債影響可能并不大,但是交易所的動作代表了高層的監(jiān)管態(tài)度,意味著樓市政策已經(jīng)轉(zhuǎn)向。

27日傍晚,杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局網(wǎng)站宣布,從28日開始,同步上調(diào)公積金貸款二套房首付比例、商業(yè)性住房貸款二套房首付比例、暫停購房入戶。

明確房企發(fā)債門檻

房價持續(xù)上漲,重啟限購的城市不斷增加,上市公司“賣房扭虧”案例接二連三……種種跡象都透著濃厚的泡沫膨脹的味道。“對房地產(chǎn)市場的參與者而言,這感覺像極了去年A股5000點的前夜?!币幻谏虾3钟蟹慨a(chǎn)的人士向本報記者表示,去年7月他買房時的單價只有每平方米25000元,如今已經(jīng)漲到了每平方米42000~45000元。

樓市見頂了嗎?雖然這個問題日前被不斷提出,但始終沒有人能回答。即便認為會跌,也沒有人知道會在什么時候發(fā)生?!捌鋵嵠胀ɡ习傩斩荚陉P(guān)注監(jiān)管層的動作,這也是為什么交易所調(diào)整房企發(fā)債門檻那么受關(guān)注的原因。”上述在上海持有房產(chǎn)的人士表示。

根據(jù)初步方案,房企發(fā)債主體被限定為四類評級為AA級及以上的企業(yè),包括境內(nèi)外上市的房地產(chǎn)企業(yè);以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企;省級政府、省會城市、副省級城市及計劃單列市的地方政府所屬的房企;中國房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會排名前100名的其他民營非上市房企。

與此同時,房企發(fā)債還將實施分類管理。目前設(shè)有五項指標:最近一年末總資產(chǎn)小于200億元;最近一年末營業(yè)收入小于30億元;最近一年末扣除非經(jīng)常性損益后凈利潤為負值;扣除預(yù)收賬款后資產(chǎn)負債率大于65%;存貨中,開發(fā)產(chǎn)品、開發(fā)成本、土地儲備于三、四線城市占比大于50%。若觸發(fā)一項及以內(nèi)為正常類,觸發(fā)兩項為關(guān)注類,觸發(fā)三項及以上為風(fēng)險類。

對于正常類,交易所會給予正常審核;對于關(guān)注類,需要更詳細的信息披露,細化到項目具體細節(jié),明確一些契約條款或增信;對于風(fēng)險類,原則上不受理,需要增信達到AA+及以上再按照關(guān)注類審核的要求進行審核。

上述知情人士告訴本報記者,上證所并沒有收緊房企發(fā)債的準入標準,只是將以前審核機關(guān)把握的標準進行了明確。從已發(fā)出的房企公司債可以看出,標準都要高于此次交易所的準入門檻。此次調(diào)整,沒有新增準入門檻,只是根據(jù)發(fā)行人風(fēng)險屬性不同,強化了對發(fā)行人的信披要求和中介機構(gòu)核查要求,核心是強化市場約束機制。

上述上海公募債券基金經(jīng)理向本報記者表示,實際發(fā)債門檻確實差不多,不過一直是窗口指導(dǎo),從未對外公開,審核機關(guān)會根據(jù)房地產(chǎn)市場的方便,進行時松時緊的把握。不過他同時認為,監(jiān)管力度正在不斷趨緊。

多名接受采訪的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士也表示,此次調(diào)控可能更多是從宏觀層面來考慮,不一定是出于對公司債違約風(fēng)險的擔(dān)憂。“更多還是和房價上漲關(guān)系較大?!北本┮患疑鲜蟹科蠖貙Ρ緢笥浾弑硎?,收緊房地產(chǎn)公司發(fā)債,對于限制地王是有好處的,可以傳遞出監(jiān)管層不愿意看到這種現(xiàn)象蔓延的信號。

克而瑞研究中心分析師房玲也表示,從財務(wù)指標角度來看,房企公司債的違約風(fēng)險并不突出。大部分房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)狀況是在變好的,因為今年以來的銷售普遍向好,“要發(fā)債的公司基本都已經(jīng)發(fā)掉了,部分央企比如中海、華潤等本身就不太發(fā)債,因為它們本身的融資能力就已經(jīng)很強?!?/span>

上述上市房企董秘對本報記者表示:“地產(chǎn)公司普遍有較強的資本實力。另外現(xiàn)在房價還在上漲,公司手上可以融資的資源比其他行業(yè)還是要多。畢竟現(xiàn)在銀行做信貸,最喜歡的抵押物還是土地或者房屋?!?/span>

監(jiān)管層釋放信號

監(jiān)管層出手調(diào)控的背后,是房企公司債規(guī)模的持續(xù)膨脹。從8月份信用債規(guī)模來看,近萬億募資中,房地產(chǎn)仍是主力。

據(jù)東北證券統(tǒng)計,8月份我國債券市場共發(fā)行信用債券967期,募集資金9915.09億元,環(huán)比分別上升25.91%和13.07%。其中,企業(yè)債券發(fā)行人主要分布于建筑、房地產(chǎn)等行業(yè);制造業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)和公用事業(yè)是公司債券發(fā)行的主力行業(yè)。

另外,從2015年7月21日至2016年7月21日的房企發(fā)債情況統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn),這一年內(nèi),房企發(fā)債期數(shù)達到467期,債券類型涵蓋一般公司債、非公開發(fā)行公司債券、中期票據(jù)、短融、超短融等,實現(xiàn)直接融資共計8481.45億元。同時,房企債券在發(fā)行利率方面也屢創(chuàng)新低,有相當(dāng)一部分房企是以低于4%的票息實現(xiàn)融資的。

值得注意的是,房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行公司債的熱潮從去年下半年就已經(jīng)開始。克而瑞研究中心9月26日發(fā)布的《2016半年度房企償債能力報告》顯示,2015年至2016年上半年,20強房企累計發(fā)行公司債2880.95億元,其中2016年上半年發(fā)行了1342億元,占比46.6%。下半年以來,20強房企又發(fā)行了377億元公司債,今年以來的累計發(fā)行規(guī)模已經(jīng)超過2015年全年。

在公司債大規(guī)模發(fā)行的背景下,房地產(chǎn)企業(yè)總有息負債普遍增加。今年上半年65家房企總有息負債為36350億元,相比2015年末的32467億元,高出了12%。其中大部分的房企都有不同程度增長,僅14家房企有所下降。

上述債券基金經(jīng)理告訴本報記者,相較于銀行間市場,房地產(chǎn)企業(yè)確實更傾向于發(fā)公司債,交易所仍是主流的發(fā)債場所。“證監(jiān)會的審批速度比交易商協(xié)會、發(fā)改委的企業(yè)債審批速度快得多,房地產(chǎn)企業(yè)自然更傾向于更快的渠道去再融資。另外從發(fā)行利率來看,比發(fā)中票、企業(yè)債成本低。”該基金經(jīng)理解釋稱。

“交易所調(diào)整房地產(chǎn)企業(yè)公司債審核標準,這基本上是開始限制房地產(chǎn)融資的一個信號了,至少對開發(fā)商開始緊了,這是比較明顯的房地產(chǎn)調(diào)控信號。”一位資深全球投資人士告訴本報,最明確的信號還是需求端,是否對居民加杠桿進行控制,一旦從個人端開始實行提高首付比例、對信貸條件進行更加嚴格的審查等,這可能就說明需求見頂了。

房地產(chǎn)杠桿包括需求端的居民借貸杠桿和供給端的開發(fā)商債務(wù)杠桿,它衡量了財務(wù)風(fēng)險。方正證券首席經(jīng)濟學(xué)家任澤平19日的報告顯示,雖然居民加杠桿的速度在上升,但總體水平不算太高。2015年個人住房貸款迅猛攀升,新增個人購房貸款2.67萬億元,占全年住宅銷售額的比例為37%,相比前兩年大幅上升。居民加杠桿和首付比例的大幅下調(diào)有關(guān)。

不過,《第一財經(jīng)日報》記者27日從杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局網(wǎng)站獲悉,9月28日開始,在市區(qū)限購范圍內(nèi)(含蕭山、余杭、富陽、大江東)暫停購房入戶政策,且公積金貸款二套房首付比例由不低于40%調(diào)整為不低于50%、商業(yè)性住房貸款二套房首付比例由不低于30%調(diào)整為不低于50%。


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