本文認為，房地產(chǎn)周期作為康波周期的子周期，其一定會存在一個康波內(nèi)部的波動規(guī)律。從邏輯上看，康波增長除了作為技術(shù)革命的主導產(chǎn)業(yè)外，增長的最核心載體就是房地產(chǎn)周期，這對于國別的經(jīng)濟增長最為重要。我們可以把房地產(chǎn)周期視作是技術(shù)革命的引致增長，由于技術(shù)是從主導國逐步向外圍傳遞的，從而增長亦是如此，這決定了房地產(chǎn)周期將從主導國向外圍國家依次傳遞的過程。這種各國房地產(chǎn)周期的之間的傳遞關(guān)系，會決定商品周期的出現(xiàn)，以及美元周期等問題。
第三次康波以來的房地產(chǎn)周期劃分
從發(fā)達國家經(jīng)驗看，一個康波周期大致存在兩個房地產(chǎn)周期，一個房地產(chǎn)周期時長約為25年左右。其中，啟動于回升期或繁榮期的房地產(chǎn)周期平均長度為30年左右，且上行期要短于下行期。我們推算，美國啟動于1995年的本輪房地產(chǎn)周期可能要到2020-2025年左右才會觸及大底，歷時25-30年。這個低點與商品產(chǎn)能周期的低點（2030年）接近，符合歷史經(jīng)驗。從這個角度看，2012年之后美國房地產(chǎn)價格的一波反彈應視為房地產(chǎn)大周期下行期的一次B浪反彈，結(jié)合中周期運行情況，我們推算美國本輪房地產(chǎn)周期或?qū)⒃?017-2019年進入C浪下跌。
房地產(chǎn)周期的強周期和弱周期
啟動于不同康波階段的房地產(chǎn)周期，其房價波動性存在較明顯差異，即存在強周期和弱周期的區(qū)別。研究發(fā)現(xiàn)，啟動點在康波繁榮階段或回升階段的房地產(chǎn)周期的波動幅度要更大一些（尤其是回升階段），原因可能在于康波回升或繁榮階段正處于新技術(shù)加快擴散和應用的重要時期，房地產(chǎn)置業(yè)需求和富余產(chǎn)業(yè)資本的逐利性加劇了房價的波動性。啟動于1995年（康波繁榮階段）的本輪房地產(chǎn)周期屬于較強的房地產(chǎn)周期。
全球房地產(chǎn)周期存在傳遞規(guī)律
研究發(fā)現(xiàn)，在全球房地產(chǎn)周期中，核心主導國、外圍主導國、追趕國、附屬經(jīng)濟體、資源國等不同層次國別之間存在著明顯的領(lǐng)先滯后關(guān)系，并遵循著“核心主導國—外圍主導國—追趕國—附屬經(jīng)濟體、資源國”的傳遞順序。美國房地產(chǎn)周期自2006年見頂至今已有10年，由于美國高點領(lǐng)先于香港、新加坡7-9年，而中國高點又是領(lǐng)先于香港和新加坡的，這意味著中國作為追趕國，其上行期可能已接近極限，2014年和2016年可能是雙頭頂部，或?qū)⒃?017-2019年進入下行期。另根據(jù)中周期的對比分析，我們判斷美國房地產(chǎn)周期在2012年的B浪反彈將在2017-2019年結(jié)束。這意味著，中美兩國的房地產(chǎn)周期或在2017-2019年共振下行，而這可能成為促使康波衰退向蕭條切換的重要風險點。
前言
自庫茲涅茨定義建筑業(yè)周期后，房地產(chǎn)周期的運動一直不具有經(jīng)典特征。到底當代房地產(chǎn)周期是不是庫茲涅茨定義的運動模式，這是一個非常重要的經(jīng)濟增長和資產(chǎn)價格問題。從邏輯的角度看，房地產(chǎn)周期首先是一個國別周期問題，它與技術(shù)周期和商品周期的最大不同點即是它不具有全球的共時性。但是單純從一個國家的工業(yè)化和城市化進程來推導它的房地產(chǎn)周期顯然是不夠的，因為追趕國（例如近20年的中國）的房地產(chǎn)周期是中國經(jīng)濟增長的原因和結(jié)果，同時中國經(jīng)濟的增長是第五次康波繁榮擴散的結(jié)果，所以，房地產(chǎn)周期國別的差異和非共時性一定不會是單純國內(nèi)因素所導致的，它是全球繁榮擴散和傳遞的結(jié)果。以我們對康波理論的理解，房地產(chǎn)周期是康波周期的子周期，其一定會存在一個康波內(nèi)部的波動規(guī)律，本文即是研究這個問題。
從邏輯上來看，康波增長的根源是由技術(shù)創(chuàng)新所導致的，但是增長不單純是技術(shù)創(chuàng)新問題，所以，技術(shù)創(chuàng)新對導入期和展開期的劃分，確實不能描述增長的全部，因為現(xiàn)實的增長除了作為技術(shù)革命的主導產(chǎn)業(yè)外，增長的最核心載體應該是房地產(chǎn)周期，這對于國別的經(jīng)濟增長最為重要，而房地產(chǎn)周期一定是滯后于技術(shù)周期的，這是因為可以把房地產(chǎn)周期看作是技術(shù)革命的引致增長。同時，由于技術(shù)是從主導國逐步向外圍傳遞的，從而增長也是如此，這就決定了房地產(chǎn)周期也是如此，房地產(chǎn)周期存在從主導國向外圍國家依次傳遞的過程，而這種各國房地產(chǎn)周期的之間的傳遞關(guān)系，就決定了商品周期的出現(xiàn)，以及美元周期的問題。
所以這種邏輯關(guān)系，可以用于推導房地產(chǎn)周期在康波中的分期問題。首先，我們認為，康波的主導國是技術(shù)革命的發(fā)起國，其房地產(chǎn)周期應滯后于技術(shù)革命而產(chǎn)生。而隨著技術(shù)革命和繁榮向外圍國家的擴散，首先感受到的是主導國的幾個外圍經(jīng)濟體，比如本次康波以美國為主導國，英法等為外圍。隨后是向追趕國的擴散，本次康波就是中國的工業(yè)化。隨后是向康波中附屬經(jīng)濟體的更外圍擴散，例如上次康波中的亞洲四小。按這種關(guān)系我們可以清晰發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)周期在世界各種類型國家之間的傳遞過程，而這種傳遞過程對我們判斷紛繁復雜的世界房地產(chǎn)周期的非共時性，提供了基本的研究脈絡。
歷史數(shù)據(jù)的統(tǒng)計學規(guī)律證明了康波劃分為兩個30年周期的統(tǒng)計學意義，而且，兩個30年周期適用于技術(shù)周期、房地產(chǎn)周期和商品周期。我們的研究證明，房地產(chǎn)周期確實在跟隨康波的分期運行，在一個60年的康波中，房地產(chǎn)周期主要存在兩個波動，而這兩個波動分為一大一小，我們認為，這符合房地產(chǎn)周期的真實周期特征。在這樣的認知下，我們又研究了主導國、追趕國、資源國和附屬經(jīng)濟體之間在房地產(chǎn)周期方面的領(lǐng)先和滯后關(guān)系，這種關(guān)系對我們定位當前各類國家所處的房地產(chǎn)階段具有很好的借鑒意義。
房地產(chǎn)周期與庫茲涅茨周期
1930年美國經(jīng)濟學家西蒙·庫茲涅茲在《生產(chǎn)和價格的長期運動》一書中，根據(jù)對19世紀初葉到20世紀初期，美、英、法、德、比利時等國60種工、農(nóng)業(yè)主要產(chǎn)品的生產(chǎn)量和35種工、農(nóng)業(yè)主要產(chǎn)品的價格變動的時間數(shù)列資料，剔除其間短周期和中周期的變動，著重分析了有關(guān)數(shù)列的長期消長過程，指出經(jīng)濟中存在長度為15-25年不等的長期波動。這種波動在美國的許多經(jīng)濟活動中，尤其是建筑業(yè)中表現(xiàn)得特別明顯，所以庫茲涅茨周期也稱為建筑業(yè)周期或房地產(chǎn)周期。庫茲涅茲周期是居民財產(chǎn)購建和人口轉(zhuǎn)移兩大因素互相作用推進發(fā)展。從水泥周期（建筑業(yè)周期）看，價格周期從谷到谷的時間為1880年到1913年左右（33年），產(chǎn)量周期從1894年到1918年左右（24年）。從1890年以后的生鐵周期看，價格周期從谷到谷的時間為1895年到1915年左右（20年），產(chǎn)量周期從1895年到1925年左右（30年）。
資料圖
霍伊特在其著作《百年來芝加哥地區(qū)的土地價格》一書中詳細闡述了1830-1933年芝加哥的房地產(chǎn)周期，103年期間，建筑活動的事件按照先后順序不自覺的重復發(fā)生了五六遍，平均時間間隔為18年?；粢撂亻L達18-20年的房地產(chǎn)周期非常緩慢，但是周期振幅非常大。哈里森是房地產(chǎn)周期研究的另一重要學者，其代表作為《The Power in the Land 》和《Boombust: House prices and the depression of 2010》。哈里森對200 多年來主要英國和美國的經(jīng)濟和房地產(chǎn)史研究也得到了18年左右的房地產(chǎn)周期。霍伊特、哈里森等人使用的是名義土地價格。
從上文看，庫茲涅茨的水泥價格周期為30年左右，水泥產(chǎn)量周期達24年左右，要長于霍伊特、哈里森等人的土地價值周期。自庫茲涅茨定義建筑業(yè)周期后，房地產(chǎn)周期的運動一直不具有經(jīng)典特征。到底當代房地產(chǎn)周期是不是庫茲涅茨定義的運動模式，這是一個非常重要的經(jīng)濟增長和資產(chǎn)價格問題，這也是本文要求解的問題之一。區(qū)別于上述作者，我們選取了美國、英國、法國、日本、中國、澳大利亞、加拿大、新加坡、香港、巴西等國家和地區(qū)的實際房價（剔除了通脹因素），研究了第三次康波以來的全球房地產(chǎn)周期。我們的研究表明，1890年以來的房地產(chǎn)周期平均時長為25-30年，且房地產(chǎn)周期確實在跟隨康波的分期運行，在一個60年的康波中，房地產(chǎn)周期主要存在兩個波動，這兩個波動分為一大一小，即強周期和弱周期，這也符合房地產(chǎn)周期的真實周期特征。我們的研究從康波周期的視角拓展并深化了房地產(chǎn)周期的現(xiàn)有研究，并對定位當前房地產(chǎn)周期的走勢和所處階段具有很好的借鑒意義。
第三次康波以來的房地產(chǎn)周期
2.1 世界經(jīng)濟史中的五輪康波周期
康德拉季耶夫周期理論是世界商品價格的根本決定力量，這一點我們在《康波中的價格波動》中已經(jīng)詳細論述。下文的研究表明，一個康波周期大致存在著兩個房地產(chǎn)周期，這與商品周期相似。我們認為，與商品產(chǎn)能周期、中周期（即資本支出周期）等一樣，房地產(chǎn)周期同樣要受到康波周期的約束，即房地產(chǎn)周期會受康波不同階段的約束。
目前受到比較廣泛認可的康波劃分方法是荷蘭經(jīng)濟學家雅各布·范杜因的劃分。在他的劃分中列出了有資本主義世界以來前四次康波的四階段劃分，以及標志性的技術(shù)創(chuàng)新。從表1中可以看出，第五次康波自1982年起進入回升階段，1991年之后進入繁榮，而根據(jù)我們對康波的理解，我們定位主導國美國繁榮的高點為康波繁榮的頂點，即2000年或2004年。2004年之后，康波進入衰退階段，而第五波康波的標志性技術(shù)創(chuàng)新為信息技術(shù)。
資料圖
2.2 第三次康波以來的房地產(chǎn)周期劃分
從邏輯角度看，康波增長的根源是由技術(shù)創(chuàng)新所導致的，但是增長不單純是技術(shù)創(chuàng)新問題，技術(shù)創(chuàng)新對導入期和展開期的劃分并不能描述增長的全部。這意味著，現(xiàn)實增長除了作為技術(shù)革命的主導產(chǎn)業(yè)外，增長的最核心載體應該是房地產(chǎn)周期，這對于國別的經(jīng)濟增長最為重要。其中，房地產(chǎn)周期一定是滯后于技術(shù)周期的，因此也可以把房地產(chǎn)周期看作是技術(shù)革命的引致增長。把房地產(chǎn)周期置于康波周期框架中研究，可以更清晰地看到房地產(chǎn)周期隨康波內(nèi)部的波動規(guī)律。
為研究較長歷史時期內(nèi)的實際房地產(chǎn)周期，我們采用了多國房地產(chǎn)實際價格作為研究基礎(chǔ)，即采用名義價格剔除CPI通脹因素后得到實際價格。其中，美國數(shù)據(jù)來自于耶魯大學羅伯特·希勒教授在《非理性繁榮》一書中采用的1890年到2012年實際房價指數(shù)，法國、英國名義房價數(shù)據(jù)來自于兩國的統(tǒng)計局，其他國家的名義房價數(shù)據(jù)來自于國際清算銀行。物價指數(shù)來自于各國統(tǒng)計局及圣路易斯聯(lián)儲經(jīng)濟數(shù)據(jù)庫，研究區(qū)間為1890-2014年，共123年。我們選取了第三次康波繁榮以來，美國、法國、英國、日本、中國、新加坡、香港、澳大利亞、加拿大、巴西等10個國家和地區(qū)的實際房價數(shù)據(jù)。研究發(fā)現(xiàn)，歷次康波中，主導國的房地產(chǎn)周期均要領(lǐng)先于追趕國、附屬經(jīng)濟體以及資源國。尤其是美國、英國、法國等工業(yè)化時間較早的發(fā)達國家。因此，結(jié)合數(shù)據(jù)可得性和房地產(chǎn)周期的領(lǐng)先關(guān)系，我們選取美、英、法等國的房地產(chǎn)周期作為房地產(chǎn)周期劃分的主要依據(jù)。
我們基于濾波方法對1890-2015年美國名義房價和實際房價進行研究，并得到房價波動的序列。下圖可以看到，兩者的波動走勢基本一致。除了1914-1920年的一戰(zhàn)期間，名義房價與實際房價有一定背離，當時物價在戰(zhàn)時融資和貨幣快速擴張的助推下達到了20%以上，導致實際房價剔除物價因素后出現(xiàn)了快速回落。本文將研究房地產(chǎn)周期的實際因素，因此以實際房價的周期波動作為主要研究對象。如無特別說明，下文的房地產(chǎn)周期均指實際房價的波動周期。
根據(jù)美、英、法等國的實際房價數(shù)據(jù)，并結(jié)合康波運行特點，我們認為第三次康波以來的房地產(chǎn)周期可劃分為：1892～1920(28年)、1920～1942(22年)、1942～1975(33年)、 1975～1995（20年）、1995～2025（30年）共5輪周期。其中，根據(jù)康波階段、庫茲涅茨建筑業(yè)周期等情況，我們將1892年定為當時那一輪房地產(chǎn)周期的啟動點。從發(fā)達國家的房地產(chǎn)周期看，一個康波周期大致存在兩個房地產(chǎn)周期。我們發(fā)現(xiàn)在，在第四次和第五次康波周期中，主導國美國的房地產(chǎn)周期要領(lǐng)先于英國、法國等外圍主導國，因此主要以美國的房地產(chǎn)周期作為劃分基準，并在此基礎(chǔ)上推演房地產(chǎn)周期的波動規(guī)律以及國別之間的傳遞順序。
我們發(fā)現(xiàn)，在1942-1975年的房地產(chǎn)周期中，美國于1955年見頂回落，而英國和法國則仍處于上升通道，剔除領(lǐng)先性的因素，美國的上升期仍屬于較短。從數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)看，同期美國的名義房價處于增長停滯的狀態(tài)，物價則穩(wěn)中略升，因此導致了實際房價的回落。我們認為，造成當時房價停滯增長甚至回落的原因可能在于人口結(jié)構(gòu)的變化以及貨幣政策的影響。從人口結(jié)構(gòu)看，美國的主要置業(yè)人口（25-44歲）在上世紀50年代中期到60年代末處于停滯增長甚至下降的情況，勢必對房價形成壓制作用。
不過，2000年后的置業(yè)人口也存在停滯增長狀態(tài)，何以房價能夠快速上漲？我們認為，這可能與當時貨幣政策因素有關(guān)。1950年代中期開始1970年代，美國長期利率趨于上升，對房價勢必有抑制影響。此段時期，由于需求回落和生產(chǎn)過剩等原因，美國還爆發(fā)了多次經(jīng)濟衰退，比如1953-1954年、1957-1958年、1960-1961年，這些因素也印證了房價趨弱的背景。而在2001年“9.11”恐怖襲擊和互聯(lián)網(wǎng)泡沫破滅后，美聯(lián)儲的大幅降息使得美國進入了四十年來的最寬松的貨幣政策環(huán)境，隨著房地產(chǎn)信貸機構(gòu)不斷放寬貸款條件，房地產(chǎn)實際價格被一路推高，至2006年達到歷史的頂峰。因此，貨幣政策擾動疊加人口結(jié)果因素是導致上世紀50年代房價上行期相對于英法兩國過短的重要原因。
我們研究了房地產(chǎn)周期的時長問題。其中，1892-1995年，房地產(chǎn)周期的平均長度約為26年左右。1920-1995年，房地產(chǎn)周期的平均時長為25年左右。這意味著一個房地產(chǎn)周期的平均時長約為25年左右，即一個康波周期可能存在著兩個房地產(chǎn)周期。其中，房地產(chǎn)周期的上行期平均長度為8.5年左右，下行期平均長度為17年左右，表明上行期要明顯短于下行期。此外，啟動于回升期或繁榮期的房地產(chǎn)周期下行階段要明顯長于上行階段，這也是我們推算本輪房地產(chǎn)周期運行特點的一個依據(jù)。
我們發(fā)現(xiàn)，若從啟動時點看，啟動于回升期或繁榮期的房地產(chǎn)周期，平均長度為31年左右；啟動于衰退期或蕭條期的房地產(chǎn)周期，平均周期長度為21年左右，前者時要長于后者。根據(jù)這個特征，我們大致可以推算，啟動于1995年（康波繁榮期）的本輪房地產(chǎn)周期可能要到2020-2025年左右才會觸及大底，歷時25-30年左右。這個低點與商品產(chǎn)能周期的低點（2030年）是接近的。下文的分析表明，房地產(chǎn)周期會領(lǐng)先于產(chǎn)能周期，因此，對于本輪房地產(chǎn)大底的判斷也符合歷史經(jīng)驗。據(jù)此推算，下一輪房地產(chǎn)周期將可能開啟于康波蕭條階段，其可能持續(xù)至2045-2050年左右，即運行至第六輪康波繁榮階段，長度約20-25年。
根據(jù)上述分析，我們認為美國房地產(chǎn)價格在2012年的反彈很有可能是下行期的一次B浪反彈。主導國美國本輪房地產(chǎn)周期啟動于1995年左右，并在2006年已實質(zhì)性見頂并回落至2012年，但隨后出現(xiàn)了反彈。根據(jù)我們的研究，本輪房地產(chǎn)周期啟動于康波繁榮期，因此周期時長可能長達25-30年。從這個角度看，2012年之后美國房價的反彈應當只是房地產(chǎn)大周期下行期的一次B浪反彈，最終大底要在2020-2025年左右才會達到。對這次反彈性質(zhì)的界定，將直接聯(lián)系到對未來幾年房地產(chǎn)周期走勢和方向的判斷。
2.3 房地產(chǎn)周期中的強周期和弱周期
啟動于不同康波階段的房地產(chǎn)周期，其房價波動性存在較明顯差異。研究發(fā)現(xiàn)，啟動點在康波繁榮階段或回升階段的房地產(chǎn)周期（尤其是回升階段），其上行期平均漲幅為49.4%，下行期平均跌幅為29.2%；啟動點在康波衰退階段或蕭條階段的房地產(chǎn)周期，其上行期平均漲幅為22.3%，下行期平均跌幅為12.9%。這意味著，房地產(chǎn)周期存在著強周期和弱周期的區(qū)別。識別房地產(chǎn)周期的強弱不僅有助于判斷房地產(chǎn)投資的潛在利益，也可以與商品周期、中周期的強度進行互相驗證。
我們認為，導致強弱周期差異的原因可能在于，相對于康波衰退期或蕭條期，康波回升或繁榮階段正處于新技術(shù)加快擴散和應用的重要時期。從邏輯上看，隨著作為技術(shù)革命的主導產(chǎn)業(yè)加速發(fā)展，以及相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈在國別之間的聯(lián)動，其所引致的房地產(chǎn)增長將是較為強烈的。與此同時，經(jīng)濟中產(chǎn)生了許多對新領(lǐng)域的投資活動，由此帶來了大量新的產(chǎn)業(yè)人口。隨著收入水平的提高，人們有了更大的房地產(chǎn)置業(yè)需求。同時，由于這些時期產(chǎn)生了大量富余的產(chǎn)業(yè)資本，在逐利性驅(qū)動下，他們演化成金融資本流向房地產(chǎn)領(lǐng)域，并催生房地產(chǎn)投機活動。因此，從上述角度看，啟動于康波回升或繁榮階段的房地產(chǎn)波動性會更大一些。
按照歷史經(jīng)驗，啟動于1995年（康波繁榮階段）的新一輪房地產(chǎn)周期將是一輪較強的房地產(chǎn)周期。數(shù)據(jù)顯示，從1995年至2006年高點，美國實際房價上漲了71.2%，而2006-2012年的跌幅也達到了32.5%，漲跌幅均超過了前幾輪房地產(chǎn)周期的平均水平。從而也進一步驗證了強弱周期的運行規(guī)律。照此推論，下一輪房地產(chǎn)周期將于2020-2025年左右啟動，按照我們的研究，即啟動于康波周期的蕭條階段，因此屆時的房地產(chǎn)周期長度和波動性將屬于相對較弱水平。房地產(chǎn)周期的強周期和弱周期在英國、法國等發(fā)達國家也同樣存在，從而印證了這種規(guī)律性的波動。房地產(chǎn)強弱周期的特點也可通過貨幣增速加以印證（見下表）。
按照歷史經(jīng)驗，啟動于1995年（康波繁榮階段）的新一輪房地產(chǎn)周期將是一輪較強的房地產(chǎn)周期。數(shù)據(jù)顯示，從1995年至2006年高點，美國實際房價上漲了71.2%，而2006-2012年的跌幅也達到了32.5%，漲跌幅均超過了前幾輪房地產(chǎn)周期的平均水平。從而也進一步驗證了強弱周期的運行規(guī)律。照此推論，下一輪房地產(chǎn)周期將于2020-2025年左右啟動，按照我們的研究，即啟動于康波周期的蕭條階段，因此屆時的房地產(chǎn)周期長度和波動性將屬于相對較弱水平。房地產(chǎn)周期的強周期和弱周期在英國、法國等發(fā)達國家也同樣存在，從而印證了這種規(guī)律性的波動。房地產(chǎn)強弱周期的特點也可通過貨幣增速加以印證（見下表）。
資料圖
房地產(chǎn)周期與商品周期、中周期
3.1 房地產(chǎn)周期與商品周期
我們在《大宗商品周期研究》報告中研究了基本工業(yè)金屬和原油的產(chǎn)能周期(圖13-14，表5)，結(jié)果發(fā)現(xiàn)，一個康波周期商品價格波動內(nèi)部，嵌套著兩個商品的產(chǎn)能周期，每個產(chǎn)能周期約25-30年。以我們對價格和產(chǎn)能關(guān)系的解釋，在價格低點，一定是需求引致了價格的上升，然后引致了而產(chǎn)能的上升。這種需求可能來自于三個方面：一是主導國的經(jīng)濟繁榮，如1947年是第四波康波繁榮的啟動，資本主義黃金增長20年；二是追趕國的工業(yè)化，如1955年后日本工業(yè)化，2000年后中國的工業(yè)化；三是貨幣體系變化或者通脹因素。
其中，本文認為房地產(chǎn)周期是驅(qū)動商品周期的重要力量。從邏輯上看，康波增長除了作為技術(shù)革命的主導產(chǎn)業(yè)外，現(xiàn)實增長的最核心載體就是房地產(chǎn)周期，這意味著，房地產(chǎn)周期是決定商品產(chǎn)能周期出現(xiàn)的重要因素。對于80年代起始的附屬經(jīng)濟體（香港、新加坡）和2000年后加速工業(yè)化的追趕國（中國）而言，房地產(chǎn)投資是推動這些國家和地區(qū)工業(yè)投資和經(jīng)濟增長的主導產(chǎn)業(yè)部門之一。房地產(chǎn)周期作為技術(shù)創(chuàng)新的引致增長，房地產(chǎn)周期的繁榮與衰退必然聯(lián)系到商品產(chǎn)能周期的興衰，也影響著商品產(chǎn)能周期的啟動與衰退。
在《大宗商品周期研究》報告中，我們得到的產(chǎn)能周期啟動點序列是1945-1972-2002-2030，這幾個時點與本文推算的房地產(chǎn)周期啟動點“1942-1975-1995-2020（至2025之間）”比較接近，即產(chǎn)能周期啟動點往往位于房地產(chǎn)周期啟動點附近。比如，1945年的產(chǎn)能周期啟動點位于1942年房地產(chǎn)周期開啟之后；1972年產(chǎn)能周期略微領(lǐng)先于1975年的房地產(chǎn)啟動點；1995年房地產(chǎn)周期開啟后，產(chǎn)能周期于2002年啟動。從歷次房地產(chǎn)周期和產(chǎn)能周期的經(jīng)驗來看，房地產(chǎn)周期啟動點要領(lǐng)先于產(chǎn)能周期3～7年。我們推算下一輪房地產(chǎn)周期將在2020-2025年左右開啟，而下一輪產(chǎn)能周期的開啟點可能在2030年開啟，即房地產(chǎn)周期可能領(lǐng)先產(chǎn)能周期5-10年。領(lǐng)先時間拉長的原因，可能在于下一輪房地產(chǎn)周期啟動于蕭條期，屬于弱的房地產(chǎn)周期，疊加蕭條期，因此對產(chǎn)能周期影響有所滯后。
研究發(fā)現(xiàn)，產(chǎn)能周期的啟動點位于諸如二戰(zhàn)后美國的黃金增長時期、1955年后日本工業(yè)化、2000年中國工業(yè)化，這些時點也恰對應著美國、日本、中國等人口和經(jīng)濟大國城市化較快的階段。從美國看，二戰(zhàn)后的1950到1960年間城市化率由60%升至70%，上升10%僅用了10年時間。1967年之后日本大致用了15年直到1982年將城市化率從50%提升到60%。中國從2000年到2010年，城市化率從35%提升到了50%左右。城市化是驅(qū)動房地產(chǎn)周期的重要力量，因此也成為了推動房地產(chǎn)周期上行的重要因素。
3.2 房地產(chǎn)周期與中周期
由于一個房地產(chǎn)周期跨越20-30年，明顯長于9-10年的中周期（資本支出周期或稱朱格拉周期），因此一個房地產(chǎn)周期的內(nèi)部走勢可能會受到不同階段中周期的影響。根據(jù)我們對美國產(chǎn)出缺口和設備投資占比情況的研究，1942年以來，美國中周期低點（啟動點）的大致出現(xiàn)時間為“1945-1954-1964-1975-1982-1991-2001-2009”。從中周期的角度看，我們發(fā)現(xiàn)了房地產(chǎn)周期與中周期的一些關(guān)聯(lián)性：
（1）中周期的下行期大致對應的是房地產(chǎn)周期的回調(diào)或下行階段，而中周期的上行期則對應了房地產(chǎn)周期的上行或反彈階段。從而房地產(chǎn)周期見頂下行后出現(xiàn)的反彈可能是源于中周期上行力量的影響。
（2）在中周期的低點之前通常對應的是房地產(chǎn)周期中的回調(diào)或下行階段，而房地產(chǎn)周期的低點則大致出現(xiàn)在中周期低點附近或之后。
（3）美國本輪房地產(chǎn)周期啟動于1995年左右，并于2006年見頂，在實際房價見頂后的下行過程中，中周期在2009年開啟了上行階段至今，而房地產(chǎn)周期則在2012年出現(xiàn)了B浪反彈，這正好對應了中周期的上行期。
（4）根據(jù)我們的研究，美國中周期從2009年開啟，并在2015年見到了中周期的高點，最終低點可能在2019年附近出現(xiàn)。根據(jù)經(jīng)驗，在中周期的低點之前通常對應的是房地產(chǎn)周期中的回調(diào)或下行階段，因此，2012年房價的B浪反彈大概率在2019年之前就會結(jié)束，即會在2017-2019年進入C浪下跌。
（5）房地產(chǎn)周期的低點大致會滯后于中周期低點，由于2019-2020年可能是美國中周期低點，因此本輪房地產(chǎn)周期的終極大底可能出現(xiàn)在2020年之后，即在2020-2025年見底。
全球房地產(chǎn)周期演進的傳遞規(guī)律
4.1 全球房地產(chǎn)周期演進的傳遞規(guī)律
本文研究還發(fā)現(xiàn)，在全球房地產(chǎn)周期中，核心主導國、外圍主導國、追趕國、附屬經(jīng)濟體、資源國等不同層次國別之間存在著較明顯的領(lǐng)先滯后關(guān)系，即全球房地產(chǎn)周期的演進遵循著“主導國—外圍主導國—追趕國—附屬經(jīng)濟體、資源國”的傳遞順序。這對我們判斷主要國家的房地產(chǎn)周期所處階段意義重大。下文中，核心主導國簡稱主導國，外圍主導國簡稱外圍國。
首先，我們對不同康波周期中的國別層次關(guān)系進行劃分。就選取的國家樣本而言：在第三次康波周期中，英國屬于核心主導國，美國、法國屬于外圍國；在第四次康波中，美國超越英國，成為全球經(jīng)濟主導國，英國演變?yōu)橥鈬鷩?，日本、澳大利亞、加拿大等國由于處于技術(shù)創(chuàng)新和經(jīng)濟增長較快速的階段，屬于這一時期的追趕國。新加坡和香港則是第四次康波中的附屬經(jīng)濟體；
在第五次康波周期中，美國仍是全球技術(shù)創(chuàng)新和經(jīng)濟發(fā)展的主導國，因此屬于核心主導國。而進入1990年代以后，盡管日本經(jīng)濟體量仍然較大，但隨著日本工業(yè)化高速發(fā)展后經(jīng)濟增速已大幅下平臺，技術(shù)創(chuàng)新能弱化，因此屬于外圍國行列。同理，在這輪康波中，澳大利亞和加拿大的經(jīng)濟增速中樞下降和創(chuàng)新能力下降，同時由于這兩個國家也屬于資源國行列，因此，可以認為澳大利亞和加拿大兩國可能都兼具了外圍國與資源國的雙重屬性。對于中國而言，這一時期處于高速的工業(yè)化和城市化的進程，技術(shù)創(chuàng)新趨于活躍，因此屬于典型的追趕國。對于附屬經(jīng)濟體的選擇，由于本輪康波蕭條階段仍未結(jié)束，因此暫時無法確定香港或新加坡是否仍屬于第五次康波中的附屬經(jīng)濟體。此外，我們選取了巴西作為典型的資源國代表。我們主要從第四次康波開始研究。
首先，分析主導國、外圍國、追趕國之間的房地產(chǎn)周期傳遞關(guān)系。在第四次康波的第一輪房地產(chǎn)周期（1942-1975年）中，主導國美國領(lǐng)先于外圍國（英、法）1-6年觸底，而高點則領(lǐng)先外圍國英國近18年，美國領(lǐng)先這么多年見頂，可能與1950年代中后期開始美國置業(yè)人口變化以及貨幣政策有關(guān)系。在第四次康波的第二輪房地產(chǎn)周期中（1975-1995年），從低點看，美國與法國基本同步，但領(lǐng)先于外圍國（英）2年左右，而領(lǐng)先于追趕國（日、澳、加）2-10年。從高點看，美國領(lǐng)先于外圍國（英）和追趕國（日）1年左右，但與追趕國（澳、加）基本同步。
在第五次康波周期的第一輪房地產(chǎn)周期中（1995-2020年），從低點看，美國與英國基本同步，但領(lǐng)先于外圍國（法、澳、加）1-3年左右，而領(lǐng)先于追趕國（中）5年左右。從高點看，美國領(lǐng)先于外圍國（英、法）1年左右，但對于外圍國澳大利亞和加拿大，其仍處于上升趨勢，其高點有待未來進一步檢驗。對于追趕國中國而言，自2006年以來中國的房地產(chǎn)周期上行近10年，根據(jù)第四次康波的經(jīng)驗，美國高點領(lǐng)先于附屬經(jīng)濟體7-9年，而中國在第五次康波中是領(lǐng)先附屬經(jīng)濟體的，由此反推的話，目前中國高點滯后于美國高點的時長已接近極限，2014年和2016年可視為雙頭頂部，從而中國房地產(chǎn)周期很可能在2017-2018年進入下行期。
綜上分析表明，主導國相對于外圍國和追趕國具有較明顯的領(lǐng)先性，而外圍國也同步或領(lǐng)先于追趕國的房地產(chǎn)周期，從而表明這三類國家的傳遞關(guān)系是切實存在的。需要指出的是，目前看，不同層級國家之間領(lǐng)先滯后的時間長度規(guī)律性不強，尤其是主導國領(lǐng)先于追趕國的時長，我們認為這可能與各國工業(yè)化時點和進程有關(guān)。
在第四次康波中，新加坡和香港均屬于附屬經(jīng)濟體。在1975-1995年的房地產(chǎn)周期中，美國低點領(lǐng)先于附屬經(jīng)濟體3-8年，高點領(lǐng)先于附屬經(jīng)濟體7-9年。據(jù)上述經(jīng)驗推算，美國2006年見頂以來已有10年，由于中國要領(lǐng)先于香港和新加坡，這意味著中國作為追趕國的上行期可能已接近極限，2014年和2016年可能是雙頭頂部，中國房地產(chǎn)周期很可能在2017-2019年進入下行期。
在第五次康波中，中國作為追趕國，其房地產(chǎn)周期要領(lǐng)先于新加坡、香港、巴西等國家和地區(qū)。隨著1998年房改開始，中國于2000年左右正式啟動新一輪房地產(chǎn)周期。而香港則于2003年見底，新加坡于2004年見底，巴西于2003年見底，這三個國家和地區(qū)滯后于中國大約3-5年左右。
4.2 風險提示：中美房地產(chǎn)周期或在2017-2019年共振下行
上面的分析已經(jīng)指出，房地產(chǎn)周期長度約為25-30年，美國自1995年開啟新一輪房地產(chǎn)周期以來，已經(jīng)經(jīng)歷了21年，并在2006年美國房地產(chǎn)周期已實質(zhì)性見頂。根據(jù)經(jīng)驗，這輪房地產(chǎn)周期的最終大底有可能在2020-2025年才會達到。因此，對于2012年房價回升的性質(zhì)，我們認為其更有可能是房地產(chǎn)大周期下行期中的一次B浪反彈。我們對于中周期的研究也驗證了這次反彈的客觀存在性。
我們還發(fā)現(xiàn)，在中周期的低點之前通常對應的是房地產(chǎn)周期中的回調(diào)或下行階段，而房地產(chǎn)周期的低點則大致出現(xiàn)在中周期低點附近或之后。美國中周期從2009年開啟，并在2015年見到了中周期的高點——亦即第二庫存周期的高點，2019-2020年可能是本輪中周期的低點。根據(jù)經(jīng)驗，中周期的低點之前通常對應的是房地產(chǎn)周期中的回調(diào)或下行階段，因此，2012年房地產(chǎn)周期的B浪反彈大概率在2019年之前就要結(jié)束，即在2017-2019年大概率進入C浪下跌。本輪房價的大底可能在2020年之后出現(xiàn)，亦即在2020至2025年之間見底。
房地產(chǎn)周期的傳遞關(guān)系表明，在第四次康波中，主導國美國的房地產(chǎn)周期要領(lǐng)先于香港和新加坡7-9年。由于中國房地產(chǎn)周期領(lǐng)先于香港和新加坡，而美國自2006年見頂以來已有10年，據(jù)此推算，中國房地產(chǎn)上行期可能已接近極限。中國房地產(chǎn)周期在2014年和2016年可能形成了雙頭頂部，或于2017-2019年步入下行期。
綜上分析，中美兩國將很可能在2017-2019年同時處于房地產(chǎn)周期的下行階段，即出現(xiàn)共振下行。作為全球兩大經(jīng)濟體，這種共振向下的影響和沖擊將是重要的風險因素。從康波周期所處的階段看，目前正處于康波衰退向蕭條轉(zhuǎn)換的階段。這似乎意味著，即將到來的中美房地產(chǎn)共振衰退，將是使康波蕭條加速到來的風險點。
