2016年賽程過(guò)半，北京新房市場(chǎng)“豪宅年”的成色已定。隨之而來(lái)的是，3萬(wàn)以下剛需商品房的占比不斷降低，剛需客群正逐步轉(zhuǎn)移至郊區(qū)自住型商品房、商住房及部分二手房。不過(guò)，有關(guān)專家表示，部分剛需無(wú)法轉(zhuǎn)移至二手房市場(chǎng)，從而向北京周邊區(qū)域外溢。
純商品住宅平均單套總價(jià)超500萬(wàn)
隨著六環(huán)內(nèi)全面豪宅化，剛需的門檻再度提升，北京商品房平均單套已進(jìn)入500萬(wàn)元時(shí)代。北京中原市場(chǎng)研究部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從2016年1月至8月30日，純商品住宅（普通住宅+別墅）單套平均成交金額已達(dá)528萬(wàn)元。可以說(shuō)，北京新房豪宅化趨勢(shì)已日漸凸顯，尤其是五環(huán)內(nèi)，購(gòu)房者的購(gòu)置成本已明顯提高。
站在時(shí)間軸上，數(shù)據(jù)驗(yàn)證了這一論點(diǎn)。2011年至2016年8月30日期間，根據(jù)北京中原市場(chǎng)研究部對(duì)北京各單價(jià)段普通住宅和別墅成交套數(shù)占比的統(tǒng)計(jì)顯示：3萬(wàn)以下單價(jià)段，2011年時(shí)期占比高達(dá)85.66%，而目前已降至58.49%；3萬(wàn)-5萬(wàn)單價(jià)段的，占比從2011年的12.75%升至目前的28.09%；5萬(wàn)-7萬(wàn)單價(jià)段，占比從2011年的1.26%升至目前的8.85%；7萬(wàn)-10萬(wàn)單價(jià)段的，從2011年的0.29%升至目前的3.69%；10萬(wàn)以上的，占比從2011年的0.05%升至目前的0.89%。
對(duì)此，偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，去年年底至今年年初，大家都已經(jīng)看到了新房豪宅化的趨勢(shì)，根源還在于土地市場(chǎng)。去年下半年開(kāi)始，連續(xù)出現(xiàn)了很多高價(jià)地，開(kāi)發(fā)商在土地成本上升的情況下，想要賺錢只能做豪宅。目前這些豪宅產(chǎn)品開(kāi)始集中入市。在豪宅需求有限的情況下，北京豪宅的銷售壓力將較大。
新房泛豪宅化、遠(yuǎn)郊化
“老百姓想要改善住宅，從目前來(lái)看，三環(huán)以內(nèi)幾乎沒(méi)有希望，只能往五環(huán)外走，這就像擊鼓傳花。”京WORK-北京碼頭創(chuàng)始人、北京房地產(chǎn)學(xué)會(huì)執(zhí)行會(huì)長(zhǎng)陳貴表示。
正如他所說(shuō)的，北京新房市場(chǎng)泛豪宅化的同時(shí)，也越來(lái)越遠(yuǎn)郊化。
據(jù)亞豪君岳會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年1月至8月29日，新房市場(chǎng)單價(jià)在7萬(wàn)-10萬(wàn)之間的，主要集中在五六環(huán)之間，成交套數(shù)為484套，成交均價(jià)為78772元/平米；單價(jià)10萬(wàn)+主要集中在三四環(huán)之間，成交套數(shù)130套，成交均價(jià)137854元/平米；而全市范圍內(nèi)，新房市場(chǎng)主要集中在五環(huán)以外，其中，五六環(huán)之間，成交套數(shù)13809套，成交均價(jià)為38161元/平米。六環(huán)以外，成交套數(shù)14616套，成交均價(jià)22119元/平米。
隨著土地成本的不斷攀升，開(kāi)發(fā)商所拿的一些地塊，樓面價(jià)已在3萬(wàn)元/平米以上，這意味著土地拍出的那一刻起，一些剛需購(gòu)房者就已注定望房興嘆。
“拋開(kāi)自住房不說(shuō)，高地價(jià)推動(dòng)高房?jī)r(jià)，最終轉(zhuǎn)化在新房市場(chǎng)內(nèi)，導(dǎo)致新房產(chǎn)品結(jié)構(gòu)與市場(chǎng)實(shí)際需求嚴(yán)重不匹配，真正想自住和改善的需求，在新房市場(chǎng)很難找到匹配的產(chǎn)品，這背離了房地產(chǎn)供應(yīng)調(diào)結(jié)構(gòu)，供給側(cè)改革的初衷，反而造成社會(huì)資源的浪費(fèi)。”胡景暉表示。
在他看來(lái)，北京二手房交易量一年約20萬(wàn)套，新房交易量七八萬(wàn)套房，保障型住房七八萬(wàn)套，北京一年總共房產(chǎn)交易量在35萬(wàn)-40萬(wàn)套左右。在40萬(wàn)套這一規(guī)模下，豪宅一年增加幾百套，也就是千分之幾的概率，基本上可以忽略不計(jì)。
自住、商住撐起部分剛需需求
地價(jià)的倒逼效應(yīng)，促使眾多剛需購(gòu)房者不得不將目標(biāo)轉(zhuǎn)向自住商品房，以及總價(jià)較低的商住公寓。北京中原市場(chǎng)研究部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從2010年至今年8月28日，300萬(wàn)以下成交的商品房中，自住房和商住公寓的占比逐年增加，總占比已由2010年的25%增加至目前的76%。而普宅+別墅的占比則由2010年的75%降至目前的24%。
而從成交區(qū)域分布來(lái)看，300萬(wàn)以下的商品房主要分布在通州、房山、大興、昌平和平谷區(qū)。其中，平谷區(qū)以普宅成交為主，昌平區(qū)以自住房成交為主。其余區(qū)域均以商住公寓成交為主。
對(duì)此，胡景暉認(rèn)為，新房市場(chǎng)受成交結(jié)構(gòu)影響很大，公寓類產(chǎn)品需求和庫(kù)存都得到了大量釋放，未來(lái)的交易規(guī)模將逐步減少。隨著自住型商品房迎來(lái)供應(yīng)高峰，三四季度將成為新房市場(chǎng)的成交主力。
“過(guò)去兩三年，自住型商品房平抑了北京商品房?jī)r(jià)格。未來(lái)政府需要在保障性住房、自住房的制度設(shè)計(jì)上更加優(yōu)化，照顧到中低端剛需購(gòu)房者的需求?！焙皶熣f(shuō)。
有購(gòu)房人向記者表示，雖然目前市場(chǎng)上有總價(jià)較低的自住型商品房和商住項(xiàng)目可供選擇，但自住型商品房搖號(hào)人數(shù)巨大，以及商住房轉(zhuǎn)手成本等都成為出手前需要考量的問(wèn)題。
剛需會(huì)否退至二手房？
在北京新房市場(chǎng)豪宅化，低總價(jià)、低單價(jià)的小戶型難覓的背景下，有關(guān)人士認(rèn)為，很多首次置業(yè)的剛需購(gòu)房人將目標(biāo)更多地轉(zhuǎn)向二手房市場(chǎng)。
據(jù)北京中原市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)2016年1-7月各區(qū)域90平米以下二手住宅成交數(shù)據(jù)顯示，二手住宅剛需產(chǎn)品成交面積以90平米以下為主，主要分布在朝陽(yáng)、海淀和豐臺(tái)，與一手住宅剛需成交分布在郊區(qū)對(duì)比明顯，二手住宅剛需成交67%集中在城六區(qū)。其中，兩居成交占比最大，其次為一居，一居和兩居的總占比達(dá)85%。由于城六區(qū)的二手住宅均價(jià)并不低，因此，總價(jià)300萬(wàn)以下的剛需項(xiàng)目多分布在戶型面積較小的老小區(qū)和商住公寓。
不過(guò)，胡景暉認(rèn)為，新房的豪宅化，與二手房之間影響并不大。原因在于，2008-2009年以來(lái)二手房交易集中在五環(huán)以內(nèi)，而新房交易主要集中在五環(huán)以外，在區(qū)位上有明顯分隔。此外，二手房市場(chǎng)靠存量來(lái)釋放，釋放的量也有限。
“二手房市場(chǎng)目前以改善型客戶為主，而這種改善基本上在同區(qū)域進(jìn)行。在稅費(fèi)較高的情況下，二手房的轉(zhuǎn)手率并不高，總價(jià)上恐怕也難以接受。而且在銀行貸款方面，二手房貸款成數(shù)低于新房?！焙皶熣J(rèn)為，除豪宅外，新房由于區(qū)位偏遠(yuǎn)，稅費(fèi)低，銀行貸款支持力度大，因此它的置業(yè)人群往往以時(shí)間來(lái)?yè)Q空間，大多是首次置業(yè)者，相比在四、五環(huán)之內(nèi)購(gòu)買二手房的人群，資金實(shí)力要差些。新房豪宅化，反而促使部分剛需向北京周邊區(qū)域外溢。
