李嘉誠坐上“甩賣”的高速列車就不想下來,這次連香港的地標性寫字樓中環(huán)中心都不要了?
香港中環(huán)皇后大道中99號,坐落著香港第五高樓——中環(huán)中心大廈,面朝維多利亞港,與中銀大廈等同處黃金地段。在過去的兩周時間里,由于買賣消息傳聞,它成為了香港最“炙手可熱”的寫字樓。
8月11日,長江和記實業(yè)(下稱“長和”)副主席李澤鉅在一個分析師會議上稱,“沒有生意是我們一定要做的,也沒有物業(yè)是我們一定要揸(廣東話“握”“把持”之意)在手的,除了長江集團中心,因為我們都需要辦公室工作。”
一言既出,引得很多準買家都虎視眈眈。目前中環(huán)寫字樓一房難求,仲量聯(lián)行的一份報告顯示,截至7月底,中環(huán)的甲級寫字樓空置率僅為1.5%,而香港整體甲級寫字樓的空置率則有4.2%。這意味著,中環(huán)房源一出,就會被立刻搶光。
資料圖
根據(jù)交易記錄,中環(huán)中心的頂層單位在今年6月以5億港元的價格售出,面積為13213平方英尺,平均每平方英尺的價格達37842港元,是全香港最貴的商廈。市場人士稱,一旦中環(huán)中心出售,估價絕對不會低,目前市場上甚至叫價超過500億港元。
還有什么可以賣的?
曾有媒體報道稱,中國工商銀行[0.00% 資金 研報]旗下的工銀亞洲,有興趣以348億港元的價格購買長實地產(chǎn)(01113.HK,下稱“長實”)手中中環(huán)中心75%的股權;而在6月份時,市場曾盛傳出售中環(huán)中心的價格只有200億港元。
針對這一傳聞,工銀亞洲上周發(fā)出澄清聲明,稱過去未曾參與洽談購買中環(huán)中心。不過,市場上關于中環(huán)中心出售的傳聞仍不絕于耳。
萊坊高級董事兼估價及咨詢部主管林浩文對《第一財經(jīng)日報》稱,中環(huán)地區(qū)是香港的金融核心地段,也是全世界面積最小的核心金融區(qū),目前空置率只有1.5%,市面上肯放售的單位已經(jīng)少之又少。以整棟出售,并且可以買到命名權的大廈出售的情況,更是近年來罕見。加上未來中環(huán)街市將進行改造工程,投資前景很不錯,租金穩(wěn)定,還有很大上升空間。
盡管工銀亞洲出面否認,但林浩文還是認為,相信市場上有很多準買家都在接洽賣家,而真正有實力買下中環(huán)中心的買家,應是中資大型企業(yè)。不過,如此大的交易,買家也需要進行較長時間的盡職調(diào)查,賣家也會參考買家背景再出售,所以這單出售交易也許不會很快完成。
而在李澤鉅8月的講話中提到,“除了長江中心沒有什么是不能賣的”,意味著接下來也許還會有一系列的出售行動。除了中環(huán)中心,李嘉誠還有哪些物業(yè)是可以出售的呢?
根據(jù)長實2015年年報,長實旗下?lián)碛卸嗵幫顿Y物業(yè)組合,涵蓋辦公室、零售、工業(yè)物業(yè)及供長期投資的停車位,總建筑面積約達150萬平方米,所占樓面面積大約62.75萬平方米。
這些物業(yè)包括中環(huán)的長江集團中心、中環(huán)的中環(huán)中心(部分單位)、紅磡海濱廣場1座及2座、中環(huán)和記大廈、青衣和記電訊大廈(部分單位)、中環(huán)華人行、紅磡黃埔花園(部分單位)、香港仔中心(部分單位)、尖沙咀港景匯商場、尖沙咀1881 Heritage(前水警總部),這些相對著名的物業(yè)都是寫字樓及零售物業(yè),且長實都擁有中長期契約。
截至2016年6月底,長實的物業(yè)租務收入為36.7億港元,主要來自寫字樓、零售及工業(yè)物業(yè),分別占期內(nèi)物業(yè)租務收入的42%、38%及11%。這意味著如果單靠寫字樓的租務收入,公司上半年的租金收入已經(jīng)達到15.4億港元。
除了寫字樓以外,長實在香港的酒店業(yè)務也非常龐大。該公司在香港擁有15家酒店及服務套房,在香港的平均入住率高達84.4%,上半年香港酒店及服務套房業(yè)務在扣除土地及樓宇折舊后的收益為6.98億港元。如果按照集團已落成的酒店及服務套房物業(yè)于中期結算日的賬面值計算,年收益達到14.4%。
在目前整體市場并不算好的時候,長實能達到這樣的收益率實屬不易。而李嘉誠在年報中也坦然透露他對市場的判斷。他在2016年的中期報告中稱,集團收益主要來自香港及內(nèi)地的地產(chǎn)業(yè)務,未來將以兩地及海外地產(chǎn)業(yè)務為重點。目前物業(yè)市場正處于周期性階段,物色具合理回報的地產(chǎn)投資項目“殊不容易”。
優(yōu)化資產(chǎn)組合再戰(zhàn)英國
香港首富既然表示以地產(chǎn)為重點,那么在收益率并不低的情況下,為何李嘉誠要出售手中物業(yè)?
林浩文對《第一財經(jīng)日報》記者表示,一般大型地產(chǎn)公司出售非核心資產(chǎn),并非看淡后市,而是公司優(yōu)化資產(chǎn)組合的一個步驟。以中環(huán)中心為例,如果真正出售,絕對擁有很高的溢價空間。套現(xiàn)后可以再投資香港市場,用于買地或投資于其他的產(chǎn)業(yè)。林浩文說,而套現(xiàn)的真正目的,要視乎具體是哪家公司的商業(yè)策略。
根據(jù)長實的中期報告,該公司將持續(xù)優(yōu)化物業(yè)及項目管理業(yè)務,以支援其發(fā)展及投資物業(yè)。公司在鞏固現(xiàn)有地產(chǎn)業(yè)務的同時,“將會積極尋求及開拓其他新業(yè)務范疇的環(huán)球投資機遇,如有符合集團2015年年報內(nèi)所述投資準則的新業(yè)務項目,會認真考慮及參與,以期爭取其他收益,平衡集團現(xiàn)金流因地產(chǎn)物業(yè)發(fā)展的周期性影響”。
根據(jù)其2015年年報,有三類投資項目是長實看得上眼的:第一,能長期增加穩(wěn)固收入,提供穩(wěn)健流動資金;第二,于短中期內(nèi)有收入,有助于提升集團整體利潤;第三,使集團派息能力進一步增強,集團也會認真考慮及參與。
如果純粹從第一點來看,今年上半年長實的投資物業(yè)租金收入達到36.7億港元,收益非常穩(wěn)定。不過,倘若能以超過500億港元賣出中環(huán)中心的物業(yè),這樣的租金收入顯得有些微不足道。這一筆龐大的現(xiàn)金流,會很大程度地改善公司的現(xiàn)金情況。
然而,從長和(00001.HK)的半年報中不難看出,財大氣粗的李嘉誠根本“不差錢”。截至6月底,銀行存款及手頭現(xiàn)金為237.58億港元,現(xiàn)金及現(xiàn)金等值的賬面值為1544億港元;而長實則擁有現(xiàn)金及等價物約489億港元,長實的負債凈額與總資本凈額比率僅僅約為2.5%。
有市場人士認為,出售香港資產(chǎn)或許與英國脫歐有關。目前市場上的普遍觀點是,英國脫歐后,資產(chǎn)出現(xiàn)難得一見的低估,這對于已經(jīng)在英國有大量投資的李嘉誠來說,是千載難逢的抄底機會,也是攤薄他投資成本的一次機會。
從李嘉誠在主席報告的言辭,也可以看到些許蛛絲馬跡。李嘉誠稱,英國脫歐已成定局,將于未來至少2至3年間,為英國及歐洲帶來不少負面挑戰(zhàn),公司在英國和歐盟不同成員國家已有相當規(guī)模的投資及經(jīng)營,但因絕大部分皆為民生必需品,所以相信根基仍屬穩(wěn)固,以現(xiàn)在的世界經(jīng)濟環(huán)境,總體而言,公司在英國及歐洲的現(xiàn)有業(yè)務仍可維持安定合理回報。
此外,他還表示,從環(huán)球觀點看,宏觀經(jīng)濟及地緣政治不明朗,加上市場氣氛疲弱,股票、商品及貨幣市場很可能將于2016年下半年持續(xù)波動,可能令復蘇較難持續(xù)。