持續(xù)上漲近一年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，正在出現(xiàn)政策反轉(zhuǎn)的可能跡象。
7月26日，中共中央政治局召開會(huì)議，分析研究了當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，部署下半年經(jīng)濟(jì)工作。其中提到的“抑制資產(chǎn)泡沫”，引發(fā)外界廣泛探討。
由于近幾年房?jī)r(jià)快速上漲，以及極強(qiáng)的“吸金”能力，房地產(chǎn)被認(rèn)為是資產(chǎn)泡沫的“重災(zāi)區(qū)”。分析人士指出，去年以來(lái)，由于實(shí)體經(jīng)濟(jì)不振、股市連續(xù)震蕩，各路資本蜂擁進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，并推動(dòng)地價(jià)和房?jī)r(jià)的快速攀升。這一過(guò)程又在信貸支持下被加速。
按照政策基調(diào)，這種現(xiàn)象極有可能在未來(lái)受到制約，與此同時(shí)，熱點(diǎn)城市的樓市政策也有可能收緊。
房地產(chǎn)市場(chǎng)局部出現(xiàn)泡沫
盡管中央政治局會(huì)議并未明確指向房地產(chǎn)，但鑒于去年末以來(lái)市場(chǎng)的爆棚，房地產(chǎn)業(yè)仍被認(rèn)為是資產(chǎn)泡沫的“重災(zāi)區(qū)”。
根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，今年上半年，全國(guó)商品房銷售面積64302萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)27.9%；商品房銷售額48682億元，增長(zhǎng)42.1%。按照住建部住房政策專家委員會(huì)副主任顧云昌的觀點(diǎn)，今年全年，房地產(chǎn)銷售面積和增速都將超過(guò)2013年，創(chuàng)歷史新高。
今年6月，北京、上海、廣州、深圳的新建商品住宅（不含保障房）價(jià)格，分別同比上漲22.3%、33.7%、19.4%和47.4%。二線城市中的南京、廈門，漲幅也均超過(guò)30%，合肥的漲幅達(dá)到29.1%。
這是中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展史上最迅猛的行情之一。盡管供需兩端的指標(biāo)增速?gòu)?月就開始出現(xiàn)下滑，但房?jī)r(jià)和地價(jià)都已達(dá)到歷史高位。
上海易居研究院智庫(kù)研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，過(guò)去多年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體供不應(yīng)求，其價(jià)格雖有上漲過(guò)快的時(shí)段，但有一定合理性。2014年之后，供需關(guān)系逆轉(zhuǎn)，行業(yè)內(nèi)生動(dòng)力不足，房地產(chǎn)價(jià)格的過(guò)快上漲，帶有一定的“泡沫”成分。
對(duì)于“泡沫”的界定，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，如果把價(jià)格虛高作為對(duì)泡沫的定義，那么從短期市場(chǎng)可承受能力角度看，無(wú)論是土地價(jià)格還是房產(chǎn)價(jià)格，都存在資產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)。另外從區(qū)域市場(chǎng)看，實(shí)際上目前熱點(diǎn)城市都有所存在。
上海證券也指出，中國(guó)長(zhǎng)期性的資產(chǎn)泡沫主要存在于樓市。房地產(chǎn)由于其深且廣的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性和帶動(dòng)性，過(guò)去很長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)被定位為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。房?jī)r(jià)增長(zhǎng)持續(xù)大幅度超出其它價(jià)格（如消費(fèi)價(jià)格、工業(yè)價(jià)格）的增長(zhǎng)，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)增長(zhǎng)持續(xù)大幅超出工業(yè)增長(zhǎng)、整體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)， 并顯然傷害到了實(shí)業(yè)發(fā)展。
從“泡沫”的成因上看，大量資金的流入被認(rèn)為是主要因素之一。數(shù)據(jù)顯示，2016年上半年，全國(guó)新增人民幣貸款7.53萬(wàn)億元，同比增加14.96%。分部門看，住戶部門貸款增加2.95萬(wàn)億元，占比達(dá)到4成。其中，短期貸款增加3260億元，中長(zhǎng)期貸款增加2.62萬(wàn)億元。
也即，上半年全國(guó)新增的人民幣貸款中，有超3成以購(gòu)房的形式直接進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域。有分析就指出，在股市、債市均增長(zhǎng)乏力的情況下，其他的資金也在尋求渠道，變相進(jìn)入房地產(chǎn)。新增貸款總體流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的比重接近50%。
在這部分資金中，國(guó)有資本是一股難以被忽視的力量。根據(jù)中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)，2016年上半年，全國(guó)主要城市出讓單宗土地金額超過(guò)10億的地塊合計(jì)219宗，其中有超過(guò)半數(shù)被國(guó)企央企獲得。
國(guó)資瘋狂拿地，在推高資產(chǎn)泡沫方面，有著一定的推動(dòng)作用。其一，抬高土地價(jià)格。在上述219宗高價(jià)地塊中，溢價(jià)率超過(guò)50%的地塊多達(dá)167宗，占比76.3%；而溢價(jià)率超過(guò)100%的地塊也達(dá)到109宗，占比49.8%。其二，推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期。高價(jià)地的頻繁出現(xiàn)，對(duì)于開發(fā)商的定價(jià)策略有著較大的刺激，而周邊二手房的價(jià)格更是短期內(nèi)上漲明顯。
政策調(diào)整路徑漸明
事實(shí)上，在此次中央政治局會(huì)議前夕，官方媒體已經(jīng)針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的異動(dòng)進(jìn)行發(fā)聲。7月19日、20日、21日，新華社連續(xù)發(fā)布三篇評(píng)論，分別針對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、“地王”危機(jī)和“去庫(kù)存”戰(zhàn)略，文章對(duì)信貸風(fēng)險(xiǎn)、央企國(guó)企拿地，以及加杠桿去庫(kù)存等現(xiàn)象進(jìn)行了批評(píng)。
這一系列文章的發(fā)布，被認(rèn)為是監(jiān)管層對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)現(xiàn)象的一種批評(píng)，并暗含了未來(lái)政策調(diào)整的可能。
在此之前，一些熱點(diǎn)城市已經(jīng)出臺(tái)差異化政策，對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)進(jìn)行調(diào)整。其中包括，上海、深圳提高限購(gòu)門檻，北京在局部區(qū)域（通州）提高限購(gòu)門檻，并通過(guò)打擊首付貸等進(jìn)行去杠桿。南京、蘇州實(shí)施限價(jià)政策，并在土地交易市場(chǎng)推出價(jià)格過(guò)高時(shí)自動(dòng)中斷交易的“熔斷”機(jī)制。廈門全面提高貸款購(gòu)房的首付比例和貸款利率。
分析人士普遍認(rèn)為，在此次中央政治局會(huì)議之后，未來(lái)與房地產(chǎn)相關(guān)政策微調(diào)的可能性仍然很大。
總基調(diào)是因城施策。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，會(huì)議提出的“宏觀政策要穩(wěn)”、“微觀政策要活”等表述，意味著總體政策不會(huì)有大的調(diào)整，但不同城市的房地產(chǎn)政策存在微調(diào)的可能，包括信貸政策、稅收政策，以及限購(gòu)、限價(jià)等行政性手段。具體而言，熱點(diǎn)城市的政策可能從緊，而非熱點(diǎn)城市政策不排除放松的可能。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，會(huì)議上提出的“風(fēng)險(xiǎn)隱患”說(shuō)法，說(shuō)明樓市高杠桿引發(fā)的金融風(fēng)險(xiǎn)仍然存在。下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)領(lǐng)域的金融環(huán)境會(huì)呈現(xiàn)一個(gè)“外松內(nèi)緊”的格局，換言之，從風(fēng)控角度看，部分城市的信貸政策有收緊政策的可能。
作為今年五大重點(diǎn)任務(wù)之一的“去庫(kù)存”，會(huì)議的表述為，“去庫(kù)存和補(bǔ)短板的指向要同有序引導(dǎo)城鎮(zhèn)化進(jìn)程和農(nóng)民工市民化有機(jī)結(jié)合起來(lái)”。而在去年年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，表述為“通過(guò)加快農(nóng)民工市民化，擴(kuò)大有效需求，打通供需通道，消化庫(kù)存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。”
張大偉指出，此前“去庫(kù)存”，實(shí)質(zhì)上是以加杠桿的方式來(lái)推進(jìn)。但隨著政策基調(diào)從“加快”變成“有序”，意味著不會(huì)鼓勵(lì)“加杠桿”。這也意味著“去庫(kù)存”的力度可能會(huì)減緩，但質(zhì)量會(huì)提高。
而在對(duì)市場(chǎng)影響最大的貨幣政策上，受訪者普遍認(rèn)為，鑒于當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)增速放緩、民間投資萎縮劇烈的背景，未來(lái)信貸政策恐很難有所收緊，但繼續(xù)放松的可能性也不大。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中地位重要，房地產(chǎn)政策的取向不僅僅取決于市場(chǎng)本身，還要視宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)而定。加之當(dāng)前市場(chǎng)出現(xiàn)的明顯分化特征，這也使得樓市政策的復(fù)雜性大大增加，過(guò)去“一刀切”的手段不再適用。
對(duì)于未來(lái)的市場(chǎng)走勢(shì)，受訪者普遍認(rèn)為，在經(jīng)歷過(guò)4月的市場(chǎng)高點(diǎn)后，市場(chǎng)本身就已進(jìn)入下滑周期，下半年市場(chǎng)降溫將不可避免。而若政策層面有較大動(dòng)作，不排除會(huì)加劇波動(dòng)的可能。
上海證券認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的資產(chǎn)泡沫將對(duì)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)考驗(yàn)，但在保持匯率穩(wěn)定、泡沫不再擴(kuò)大的前提下，通過(guò)城鎮(zhèn)化進(jìn)程，以及對(duì)農(nóng)村集體資產(chǎn)的“確權(quán)”和可交易化處理， 仍可在中長(zhǎng)期內(nèi)消化上述泡沫。
