與住宅相比，商業(yè)地產(chǎn)庫存規(guī)模相對較小，但景氣程度和經(jīng)濟形勢密切相關(guān)，而商業(yè)地產(chǎn)的地價、建造、后期運營成本明顯高于住宅，對資金的吸納能力亦強于住宅。且土地性質(zhì)轉(zhuǎn)變難度大，其庫存問題不應(yīng)被忽視。
“在全國房地產(chǎn)庫存中，存在一個難點，是‘非住宅庫存’。”全國政協(xié)委員、上海社科院研究員張泓銘近日向21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者表示，這部分庫存包括商鋪、辦公樓、綜合體及工業(yè)、旅游等產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。且土地性質(zhì)轉(zhuǎn)變難度大，容易被人忽視。
在樓市“去庫存”的大環(huán)境下，房地產(chǎn)庫存結(jié)構(gòu)性問題漸漸浮出水面。根據(jù)多家機構(gòu)的統(tǒng)計，與住宅面臨的高庫存相比，我國商業(yè)地產(chǎn)的庫存情況更為令人擔(dān)憂。
RET睿意德中國商業(yè)地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，截至2015年12月，全國寫字樓平均空置率18%，商業(yè)營業(yè)用房空置率高達30%。足以反映其過剩程度。
此前幾年的商業(yè)地產(chǎn)投資熱，以及近期的經(jīng)濟增速下行，被認(rèn)為是商業(yè)地產(chǎn)庫存高企的主因。分析人士認(rèn)為，共享經(jīng)濟的興起，創(chuàng)客空間等平臺的出現(xiàn)，為商業(yè)地產(chǎn)去庫存提供了一種路徑。但要做到大規(guī)模去化，仍需一個長期的過程。
庫存集中二三線城市
關(guān)于我國房地產(chǎn)的庫存總規(guī)模，目前并無權(quán)威數(shù)據(jù)統(tǒng)計。但商業(yè)地產(chǎn)的總體過剩情況嚴(yán)重，早已為業(yè)界普遍認(rèn)同。
根據(jù)RET睿意德中國商業(yè)地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計，截至2015年12月底，我國商業(yè)地產(chǎn)庫存達2.66億平方米，其中寫字樓待售面積比11月份增加128萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積增加458萬平方米。“商業(yè)地產(chǎn)面臨比住宅更為嚴(yán)峻的去化壓力，過?，F(xiàn)狀明顯。”該機構(gòu)表示。
盈石集團研究中心的統(tǒng)計數(shù)據(jù)也顯示，截至去年第三季度，目前全國開發(fā)商旗下無法產(chǎn)生租金或銷售收入的商業(yè)項目體量已經(jīng)達到2.5億平方米，為歷史最高水平。
與住宅庫存相比，商業(yè)地產(chǎn)庫存的規(guī)模相對較小，但由于商業(yè)地產(chǎn)的地價、建造、后期運營成本都明顯高于住宅項目，因此其對資金的吸納能力要強于住宅。
商業(yè)地產(chǎn)庫存主要集中在二三線城市。就寫字樓市場而言，根據(jù)第一太平戴維斯的觀點，一線城市作為重要的商務(wù)、金融中心，吸引了大量跨國公司與國有企業(yè)前來設(shè)立區(qū)域總部。因此，一線城市的寫字樓空置率也處于全國最低水平。相比之下，近年來二線城市的甲級寫字樓存量迅速增加，需求卻十分疲弱，因此空置率攀高。
根據(jù)該機構(gòu)的數(shù)據(jù)，全國主要城市中，北京、上海、深圳的甲級寫字樓市場規(guī)模大，空置率都在10%以下。杭州、武漢、成都等地的甲級寫字樓空置率均超過20%；沈陽、重慶、長沙都超過30%；無錫情況較嚴(yán)重，甲級寫字樓市場的空置率超過了50%。
近期擬施行“零首付”政策引發(fā)關(guān)注的沈陽，便在2015年迎來商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)高峰。數(shù)據(jù)顯示，截至2015年末，沈陽寫字樓空置率同比上升10.9百分點至40.6%。甲級寫字樓租金降至每平方米每月人民幣132.7元，較上半年下跌2.0%。且沈陽市甲級寫字樓市場未來仍有大規(guī)模新項目入市，將繼續(xù)加劇庫存壓力。
即便是住宅供應(yīng)不足，房價上漲迅速的蘇州，也面臨商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)過剩的現(xiàn)象。根據(jù)第一太平戴維斯的統(tǒng)計，蘇州的甲級寫字樓空置率也超過20%。
商業(yè)零售市場的庫存分布大致相似。天津、沈陽、無錫、青島等地的空置率明顯高于其他熱點城市。第一太平戴維斯表示，近年來不少城市的商業(yè)零售市場供應(yīng)較足，空置率呈“膨脹”之勢。
政策紅利下去化需時間
商業(yè)地產(chǎn)庫存高企，有多重原因構(gòu)成。按照張泓銘的說法，2011年我國全面實施“限購令”后，房地產(chǎn)企業(yè)大量向非住宅(寫字樓、商業(yè))進行投資。對于地方政府來說，商業(yè)類的項目也有利于提升城市形象，因此對非住宅項目的土地審批和建設(shè)也十分支持。
盈石集團的數(shù)據(jù)顯示，2008-2014年間，全國辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)投資額分別增長了383%和328%，明顯高于同期住宅開發(fā)投資的187%。
與住宅不同，商業(yè)地產(chǎn)的景氣程度和經(jīng)濟形勢密切相關(guān)。
近年來，我國面臨經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整、經(jīng)濟增速放緩的情況，企業(yè)投資運營、居民消費都受到影響，在客觀上影響了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。與此同時，電商業(yè)務(wù)的迅速發(fā)展，也在一定程度上對零售商業(yè)帶來沖擊。
根據(jù)統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，2011年我國固定資產(chǎn)投資(不含農(nóng)戶)增速為23.8%，到2015年降至10%，降幅超過50%。全國社會消費品零售總額增速也從17.1%降至10.7%，過去5年間的降幅達到37.4%。
此外，相比住宅，商業(yè)地產(chǎn)對選址、投資和運營等的專業(yè)化要求更高，操作難度大。一旦經(jīng)營不善，很容易出現(xiàn)招商困難、空置率高的現(xiàn)象。
RET睿意德中國商業(yè)地產(chǎn)研究中心總經(jīng)理崔崇彥向21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者表示，就零售商鋪而言，目前多數(shù)新增購物中心布點二線城市非核心商圈，有效需求不足，無法支撐消費。其次，商業(yè)地產(chǎn)運營中出現(xiàn)大量同質(zhì)化競爭現(xiàn)象，產(chǎn)品競爭力不足。
崔崇彥認(rèn)為，面對“去庫存”壓力，除了采取更為精準(zhǔn)的前期目標(biāo)客群定位、差異化招商外，還可借助當(dāng)前“萬眾創(chuàng)業(yè)”的契機，引入“購物中心+聯(lián)合辦公”模式，降低商場空置率。
去年11月22日，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展生活性服務(wù)業(yè)促進消費結(jié)構(gòu)升級的指導(dǎo)意見》，其中提到積極發(fā)展包括客棧民宿、短租公寓、長租公寓等在內(nèi)的滿足群眾消費需求的細(xì)分業(yè)態(tài)，這是出租公寓首次被寫進國務(wù)院的政策性文件，也被認(rèn)為是商業(yè)地產(chǎn)庫存的重要去化通道。
但此前幾年的大量商業(yè)地產(chǎn)投資，仍然處于收獲期。這也決定了，未來商業(yè)地產(chǎn)的庫存規(guī)?？赡芾^續(xù)增加。分析人士指出，要消化海量的商業(yè)地產(chǎn)庫存，仍需長期的過程。
